二手楼花买卖陷阱多？律师告诉你要注意这些

【天维网6月26日报道 记者Frank】在6月11日，天维网曾经有过这样一次报道：一家人借钱给了一位朋友，这位朋友用手中的楼花作抵押，最后欠钱的朋友消失，这家人不得不面临接手这套楼花的窘境。记者得知，虽然这家人勉强交割，但仍然承受了巨大的经济压力。

原文链接：朋友借钱拿楼花抵押 奥克兰华人家庭却因此债台高筑

考虑到很多人对楼花交易，尤其是二手楼花交易可能并不是很熟悉，天维网记者也就二手楼花的买卖问题采访了Croftfield Law律师事务所的Alfred 钟律師。

记者在采访中提出了以下问题：

Q1:很多人在购买二手楼花的过程中仅仅只是签订了转名协议（Deed of nomination），那么是否应该签订合同而不仅仅是转名协议？

钟律师：Deed of nomination 签订后，原买家依然在合同内，如果新买家不能够交割，卖家可以要求新买家或原买家交割或者支付违约金。

A deed of novation 是把原买家义务和权利全部转让，如果新买家不能交割的情况下，原买家不用负责，所以这类情况，一般签订Deed of nomination之前需要卖家同意。

Q2：签订合同和只签订转名协议是否存在不同？

钟律师：转名协议( Deed of nomination)存在有两份合同，一份是卖家和原买家的合同， 一份是买家和新买家之间的Nomination合同（转名合同）。买家和新买家的合同继承前合同所有权利义务和定金并且卖家，买家，新买家都会被第一份合同约束。

如果是新买家和开发商之间直接签订新合同，新买家只和开发商有法律关系，合同条款也不一定和原合同一样，合同条款将取决于新买家和开发商之间协商。

Q3: 律师在整个过程中扮演的是什么样的角色？律师是否有责任通知开发商转手的信息？

钟律师：买家律师负责交割房产，给客人提供法律上的意见最终把房屋注册在客人名下。律师收到任何开发商信件或通知都有义务及时告知客人。 

(图片来源：Pixabay）

Q4：开发商是否会参与这个过程？

钟律师：如果有转手，开发商通常会告知买家。

Q5：在购买了二手楼花后（无论是以签订合同还是转名协议的方法），买家还有什么需要注意的？买家此时有什么样的权利？

钟律师：买家一旦考虑购买二手楼花，需要请律师。因为期房合同和普通售房合同完全不一样，其中特别多的限制，买家需要明白。最好是在签订合同前咨询律师， 让律师检查合同及相关文件。如果买家是Deed of nomination 就应该更加注意， 在签订之前需要联系律师看合同，咨询法律意见。

签完合同后买家的权利具体应参看所签订的合同条款。

Q6：如果在购买后买家不想或无力在交割日交割，会负怎样的法律责任？

钟律师：和正常交割一样，违约责任，具体按合同赔付。卖家有权追讨因为买家违反合约造成的所有相关损失。通常是因为违约造成卖家所有费用包括但不仅限于：

1.       丧失定金以及/或者

2.       赔付相关律师费或者其他因为违约造成的费用支出以及/或者

3.       赔付房屋出售差价以及/或者

4.       卖家向法院申请强制交割等等。

Q7：如果开发商由于种种原因未能及时向二手买家更新楼盘建筑进度，开发商是否需要负一定责任？

钟律师：按合同处理。但一般合同是开发商拟定的，一般很多情况下对开发商有利。建议在签订合同之前，咨询法律意见，保护自己的利益。

在今年，奥克兰市议会发放的新房建筑许可数量创造了历史新高，大量的建筑许可积压导致奥克兰市议会甚至需要招募更多的人手才能跟得上创纪录的申请速度，这也意味着未来有更多有吸引力的楼花会出现在市面上。