前五名地产商负债1.6万亿 恒大发动13万员工参与卖房
日期:2018-09-12 14:52 阅读: 来源:澎湃新闻
在楼市调控政策持续收紧、融资渠道收紧、融资成本上升、去杠杆降负债的大背景下，房地产行业的资金实力正在接受着严厉的考验，在融资渠道不断受限的情况下，想方设法卖房促进销售回款成了地产商最好的选择。
销售额前5名开发商，有息债务合计高达15850亿元
“资金链紧张基本是各家房企面临的共同难题。项目上的各个环节都是一环紧扣一环，一旦其中一个出现问题，整个项目就面临着崩盘的危险。” 一名地产从业者对澎湃新闻（www.thepaper.cn）表示，“看财报的话，大部分上市房企的销售额都不错，但事实上大家的销售规模增速已经放缓了，加上现在借钱也难，现金流和债务问题让企业承受着不小的压力，所以很多开发商都把回款保证现金流归为工作的重中之重。”
澎湃新闻从2018年上半年销售额排名前5的开发商的财报中发现，在销售业绩大涨、营业收入大增和净利上涨的同时，前五名开发商的有息负债高达15850亿元。
其中，中国恒大（03333.HK）达到6762亿元，碧桂园（02007.HK）2945亿元，万科集团（000002.SZ，02202.HK）1794亿，融创中国（01918.HK）2098亿元以及保利地产(11.630, -0.02,-0.17%)2251亿元。
据Wind数据显示，截至6月30日，房地产行业资产负债率为79.46%，相比一季度环比上涨0.6%，同比上涨1.44%。
资金是房企的命脉，高负债一直是房地产行业的“生存法则”，依靠高杠杆、高负债来实现规模的扩张。但在面对去杠杆和融资渠道收紧的现实情况下，多数开发商不约而同的选择了减缓规模扩张和去杠杆降负债的路径。
据恒大研究院发布的报告显示，2018年下半年开始，房企将逐步迎来偿债高峰期。
截至2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿，规模最大的是房地产开发贷，其次是委托贷款、信托融资、信用债、并购贷、海外债和资产支持证券，分别为9.6万亿、2.8万亿、2.4万亿、2.2万亿、0.6万亿和0.3万亿。未来4年是兑付高峰。2018 下半年到2021年是集中兑付期，规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿，2022年及以后总计仅0.9万亿。其中，规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期；公司债2015-2016年集中发行，也从2018年下半年开始密集到期。
恒大急增员工卖房指标，大爷大妈“帮忙”到访楼盘要价翻三倍
作为资金密集型的房企，快速卖房变现、迫切的回款成为房企应对来自金融机构债务偿还压力的渠道之一。
澎湃新闻从获得的一份恒大集团《2018年“金九银十”销售政策及全员营销重大奖励办法》的文件中看到，恒大集团在2-3月份的全员营销卖房的活动中累计成交金额达到170亿元。在集团13.7万员工中，90%的员工、共12.2万人参与了全员营销，合计推荐到访514万组，合计推荐成交15765套，金额170亿元，共计有10907名员工获得佣金及奖励，合计发放佣金及奖励3.03亿元。其中，最高个人奖励高达97万元。
值得一提的是，此次恒大在员工推荐购房方面对于员工的奖励也比以往的力度要大。文件内容显示，若客户交齐首期款签署合同之后，除原有1%佣金给予员工额外1%佣金奖励，即按成交总额的2%计发佣金。
恒大几乎每年都会进行两次规模不同的全国性促销，一次在春季，另一次则在楼市的“金九银十”之前。
一名知情人士对澎湃新闻表示，“公司要求在9月30日之前，员工要完成60个名额的到访指标，即带人实地到楼盘签到访问。3月份的时候还只让完成30个指标，这次直接翻倍了。”该知情人士直言不讳的说道。“三月份的时候为了完成指标不得不去找外援，比如找大爷大妈来排队帮签到，价格是10块钱一个人，现在我们的指标名额提高了，大爷大妈的价格也抬高了，最便宜的也要35块钱一个人了。”
澎湃新闻在网上发现，目前有专门从事恒大到访签到任务的团队，称加急单可当天完成，价格为50元/人，正常三天左右完成，价格为35元/人。商家称，总销量3万余次，三月回访全部通过。
有分析人士表示，恒大通过恒房通卖房，主要是想要获取更多的有效购房用户，在这些潜在的购房用户中实现购房成交。但员工为了完成指标不被扣罚奖金，不得不采取购买无效用户的做法，实际上对于增加恒大购房成交量并无多大实际用处。
恒大集团董事局主席许家印更是在内部会议上直接提出，让员工务必重视，排名倒数后三位的董事长要总结失败经验并做检讨。
按照恒大集团的规定，将集团各中心、部（室）、地区公司、各产业集团及下属单位划分为三大板块，按照员工人均推荐到访量及人均推荐成交套数进行综合排名考核。
另一名知情人士称，恒大有一套评分考核体系，即成交占比70%，到访占比30%，成交占的比重更大。但是如果大家都没有成交，就要把到访的量往上堆来保证完成指标。
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