据RNZ记者Susan Edmunds报道，在新西兰的租房市场，租客如今要比过去拥有更多主导权。由于租金走势疲软、可选房源增多，对于租客来说现在正是一个寻找不错住处的好时机。

不过，你知道房东需要遵守哪些规定吗？

租赁仲裁庭（Tenancy Tribunal）近期的一些判例显示，仍有部分房东存在违规行为。

Photo: RNZ

擅自查房

房东不可以在没有提前通知的情况下擅自前往出租房产检查。

如果检查房子，房东需要至少提前48小时通知房客；如果是维修和日常维护事宜，也需要提前24小时。如果房东未能遵守该规定，最高可处以1500纽元的"惩罚性赔偿"（exemplary damage）。

如果房东是做房子外部的保养工作，则需要确保相关工作不会打扰租客在房内的隐私及正常生活。

租赁服务处建议房东"提前告知你的上门时间和目的，有助于与租客建立良好的租赁关系。"

租赁仲裁庭近期的一次裁决显示，一名租户称其房东在未经邀请且未提前通知的情况下到来，进入花园并就公共车道停车问题与租客争吵。房东辩称自己是在附近工作，注意到了停车问题。

仲裁庭表示，即时房东只出现在门口而并未进入花园，但其对租客大喊大叫，并威胁终止租约的行为都已构成了对租客"安静居住权"的侵犯，打扰了租客正常的平静生活和隐私。

如果房子准备上市出售，那么在进行公开看房日之前也必须获得租客许可。

要求租客进行专业清洁

当你从一处房产搬出时，你的房东无权要求你支付专业清洁的费用（包括地毯清洁）。

租客只需要确保房子保持合理的干净整洁即可。

租赁关系顾问Sarina Gibbon说，近期新的与宠物相关的政策出台可能会让这一问题变得更加复杂。"随着宠物条款的加入，如何定义'干净整洁'将有很大讨论空间。"

她说，国会引入相关立法时曾举过的一个例子是，房东可能会说：只要租客承诺在租约结束时地毯清洁程度达到专业级别，就可以养宠物。"但这只是国会举的一个例子……并不意味着适用于所有情况。"

"在这方面，我们必须要看仲裁庭如何解读新规定，如何去做裁决，才能作为这个领域的后续判例参考。目前我们还是按照旧的规则来做。"

"但即便是在没有宠物的情况下，也绝不可以要求租客花钱请专业清洁公司。"

Sarina Gibbon。 Photo: Supplied

收取宠物押金（最新出炉）

在12月1日之前，房东不可以收宠物押金。

"我每周都能听说有人收宠物押金，这种情况今年尤其普遍。但实际上，在12月1日之前房东都是没有这个权利的。"Gibbon说，"如果租客是在11月30日之前提到宠物的事情，并且房东当天也同意了，那就不能收宠物押金。如果是12月1日之后就可以。"

要求原租客补贴租金差价

Gibbon表示，如果租客提前终止租房合约，而房东以更低一些的租金价格租给新租客时，通常是不可以要求原租客补足租金差价的。

"尤其是当前的租房市场，租金普遍下降，很多租客会提前解除固定合约。这时候有些房东或者物管经理会试探性地要求租客'补差价'，因为2025年收不到2024年那么高的租金。"

"虽然仲裁庭在一些极个别判例中支持房东收取这个费用，但这并不是普遍现象。"

"法律允许你因提前解约收取一定合理费用，但你不能收租金差价，因为租金损失并不属于租赁关系的费用。"

在一个判例中，租客原本的租期是在今年12月结束，但在4月时就提前解除了合同。

这套房子在6月5日再次找到新租客，仲裁庭表示租客应支付此期间的租金。

不过，新租客支付的房租比此前的房租每周少了10纽元，仲裁员认为原租客无需承担差额，因为房东没能提供下调租金是合理且必要的证据。

"房东需要证明在当时的情况下，降低房租是合理的，并且已经采取一切合理手段尽力争取最好的租金价格。如果无法提供此类证据，租金差价的诉求将予以驳回。"

仲裁员还指出房东不得收取解约费。"房东能够索赔的只能是在寻找新租客期间产生的直接相关费用，并且提供相应证据。由于房东唯一能够证明的是在TradeMe上打广告的费用，因此我只能裁定原租客赔付该费用。"

扣押租客财物

房东不得扣押租客的任何财物来抵扣房租。

在一起发生在Beach Haven一处房产的纠纷中，房东曾向租客发送带有"侮辱和种族歧视内容"的信息，之后擅自进入出租房产并将租客的物品丢在外面，给租客递上一份账单并带走了租客价值4000纽元的电脑。

仲裁庭裁定该房东因侵犯租户的"安静居住权"需要赔偿1500纽元，并因没收租客个人物品赔偿3000纽元。

放任欠租情况不作为

如果租客出现欠租情况，房东不得任由欠租情况继续恶化而不作为。

【住宅租赁法】规定，当租赁双方中任何一方出现违约行为时，另一方有义务采取合理措施减少损失。

Gibbon表示，这种"减少损失"的责任就意味着房东必须及时催租。

她表示，有时候人们会误以为房东不催租是一种善意，但如果房东真这样做了，"如果这些事情持续下去，可能会影响法律的判断，仲裁庭很可能会说，你基本上什么都没做，你没有提前14天通知，你没有试图终止租房合同，你也没有启动分期付款计划来获得补偿……我们不会支持你租金索赔的诉求。"

延迟转交账单

Gibbon说，房东还需要确保租客能够及时收到各类费用的账单。

"比如在奥克兰，你得向Watercare交水费。你作为房东需要每个月把账单转交给租客……还必须得及时把钱交上。我遇到过一些房东，往往拖了几个月甚至几年，然后在租约结束的时候才跟租客说，'哦你还欠我这么多水费'，可能是好几千块钱，这种做法是不行的。"

出国超过三周

房东如果出国时间在21天以上，必须有指定代理人代为处理租房事务。

小屋难题

Gibbon表示，假如在院子里搭一个小屋，可能也会引起纠纷。

"如果这个小屋是类似房车性质的，那其实不在【住宅租赁法】管辖范围内；如果房东以为自己有权拒绝、或给出一些附加条件，这其实是对租客的安静居住权的侵犯。但另一方面，也并非所有的小屋、房车或活动板房都能在未经房东许可的情况下搬进租赁房产，这个问题很复杂。"

她建议遇到此类问题时，双方都去寻求法律建议。

报复行为

房东不能因为租户的行为报复性地提出涨房租或终止租约。

在一起裁决中，租客在6月时得到通知称，房东的亲戚要搬进来住。

但租客表示，真是原因是双方此前就租金和"健康住房标准"等问题发生过争执。

"如果租客提出问题（或申诉）后不久，房东就发出搬家通知，这可能表明房东的行为至少部分受到了租户维权的影响。在这种情况下，举证责任将转移到房东一方，房东需要证明其通知是基于正当理由。"仲裁员说，"本案中，房东是在仲裁调解会议后的第二天向租客发出通知，而此前租客在会上已经列出了投诉的事项，因此可以强烈推断房东的行为至少部分是出于对租客权益的报复。"

租客因此获得1500纽元的赔偿。