不必只等贷款降利率，做好这些也能让你住房更轻松

【天维网10月21日报道，记者Frank】目前，新西兰储备银行的官方现金利率为1%，这也是新西兰的历史低点。新西兰的各大银行们跟随着储备银行的脚步下调了房贷利率，目前各大主流银行的2年期房贷利率均已降至3.5%以下，这也意味着大部分人手中的房产持有成本进一步降低。

（新西兰各大银行房贷利率表）

不过除了由银行控制的房贷利率下降，屋主其实还有很多手段能够自己把握房产的持有成本。

一、减少房贷还款

如果你有贷款的话，在不更改贷款结构的前提下，有两种方法省钱：

首先，获取较低的房贷利率。低利率的好处不言自明，虽然看起来5%和4.5%的利率差距不大，但假设你有一笔为期30年价值65万纽币的贷款，那么该利率差将会造成70519纽币的利息差。

其次，各大银行为了争取新贷款用户都会不时提供新客户返现优惠，如果你能够及时发现这些优惠活动并满足条件的话，在这30年的贷款期中，有可能会节省下数万纽币。

而如果涉及到更改贷款结构，则可以延长或缩短贷款期限。延长贷款期限会让欠款总额增加，但在短期内能够缓解资金压力；而缩短贷款期限会减少贷款总额，但短期内的贷款压力会增加。

二、降低房产CV估值

在持有一套房产时，每年都有一笔无法逃掉的支出，那就是由地方政府征收的地税。

地税由三个部分组成：Uniform Annual General Charge（UAGC）、general rate和targeted rates。其中General rate是地税最重要的组成部分，也是直接与政府房价估值（CV）直接挂钩的，UAGC则是要看这块土地上有多少套独立住宅，每套需要支付414纽币/年，而targeted rates指的则是各类特殊的专项税，其中诸多税种也会与CV挂钩。

以奥克兰的房产举例，该市的平均地税约为2500纽币/年，一处典型的房产地税表如下图：

其中的General Rate就是由房产的CV估值105万乘以税率0.00188045得出的1974.47纽币。而另外还有两项专项税，也是基于CV征收的。

那么，以这套房产举例，想要降低每年要交的地税，只要找奥克兰市议会申诉即可，CV每3年评估一次，下一次是在2020年，在评估后的六周内，你都有机会向奥克兰市议会申诉。

申诉时需要准备的内容包括：

你的房产估值编号
地址
你自己对房产价值（包括土地及房屋）的评估
你反对的理由
你的姓名，邮址和联系电话
你和该房产的关系
如果你代表别人提交申诉，那么你需要提供所代表人的姓名

在新CV出炉六周之后，如果你仍然想要申诉，可以提交“late objection”的申请，但需要一个明确的反对理由，例如房屋存在漏水问题等。

市议会在接到申诉后会根据具体情况对这套房产进行评估。

三、降低房产维护成本

在购买一套房产之前，你应该首先了解它的维护成本，例如地板是否需要打油？墙壁是否需要刷漆？房屋哪些部分已经老化存在风险？

在政府网站Settled.govt.nz上列出了一系列可能造成问题的建筑材料以供参考。这些建材包括70至80年代常见的黑胶管线、石棉以及一些防水材料。你在买房之前应该做一次屋检并充分认识到你所要面对的房屋状况如何。

在了解到这些之后你需要养成每三个月定期检查一次的好习惯，让小问题在扩大之前得到解决。

你还可以通过选择不同的消耗品来控制房屋的维护成本，例如你是使用便宜的白炽灯？或是选择价格更高却长寿的LED灯？这并不仅仅只是用钱算账这么假单，还关乎你维修是花掉的时间成本。

最重要的是，坏掉的东西要在第一时间更换，千里之堤毁于蚁穴，隐患一定要事先排除。

四、减少保险费用

买房必要有保险，这是购房者的常识，然而并不是所有人购买的房屋保险都有一样的价钱。

一般来说，便宜的保单中可能不会承保某些风险，所以你需要根据自己的情况来量身定制。

设置较高的垫底费（excess fee）不失为一种降低保费的手段，但这也意味着出现损失时你要承担更多。

你还可以通过只选择部分保险项目来降低成本。

专家：注意细节及日常生活中的细微差异

新西兰房地产协会（NZIER）首席执行官Bindi Norwell对于如何节省房产持有开支，也有着自己的心得。

（REINZ首席执行官Bindi Norwell） 

在接受天维网记者采访时，她赞同在房贷还款额方面有很大空间降低成本：“如果你花一些实践研究，了解不同类型的抵押贷款结构和不同类型的利率组合，并选择最合适的，是能够省钱的。虽然看起来0.5%的利率差并不大，但在30年的抵押贷款中，差异可能超过6万纽币。”

不过Bindi认为降低CV估值并不是一种常用手段：“降低政府CV估计似乎很诱人，但是市议会接受申诉重新估价的情况不多。而且降低CV估值可能会产生持续性的负面影响，例如减少可以用这套房产抵押贷款的金额，以及对出售这套房屋时的价格产生潜在影响。”

在谈到维护房屋时，Bindi说：“从长远来看，减轻潜在财务压力的一个好方法是对维护持积极态度，定期检查房产，进行预防性维护，以期在小问题变成大问题前加以解决。能源的使用也应当进行记录，你可以进行简单的修理或改善来降低能源成本。”

在保单方面，Bindi建议房主们在更改之前要先做好调查：“你需要花一些时间研究你的保单，虽然减少投保范围能在短期内降低成本，但是从长远来看，拥有一份全面的保单可能会在未来节省你的开支。我们建议房主进行研究，订制适合最适合自己的保单，在有能力的情况下可以选择较高的垫底费，这样能够减少保单的年费，前提是你能确保在任何情况下都支付的起这笔垫底费。”

“最后，我的建议是注意细节。注意你房屋的能耗和用水量。日常活动中的细微差异可能会对你最终会花多少钱产生影响。”