【重磅】政府不再垄断住房供地, 房价会怎么走? 巨大红利涌现？

日前，一则有关住房供地的消息悄然登上热搜榜。

来源：微博热搜截图

1月15日，国土资源部部长姜大明宣布了两项重大土地改革思路：

政府将不再是居住用地唯一提供者：我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”：落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。但城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。

“政府不再垄断住房供地”意味着什么？

中原地产首席分析师张大伟认为，过去中国房地产的20年发展历史，其实就是国有土地发展历史，特别是商品房住宅土地，来源单一，地方土地财政依赖房地产，依赖土地招拍挂，国有土地招拍挂出让，是商品房住宅土地的唯一来源。

如何理解“政府将不再是居住用地唯一提供者”？北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池告诉记者，城镇住房供地属于政府垄断，因为城镇土地是归国家所有。这些年，我们看到开发商拿地，地价越来越贵，房价越来越高。实际上从土地所有制来讲，土地分为城乡两种制度，城镇土地归国家所有，农村土地归集体所有，农村集体也是一种土地的所有权，从法理来讲，不仅是国家能够供应土地，农村集体也可以是土地的供给者。尤其现在咱们提倡租购并举、大力发展租赁市场，农村集体建设用地可以利用起来。比如近来北京正在实施的集体土地租赁住房项目就是这种情况，北京市计划于2017年至2021年的五年内供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房。

张大伟表示，国土部鼓励集体用地建设租赁房，有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性。目前，北京、上海、广州、武汉、成都等开展利用集体建设用地建设租赁住房试点的13个城市基本都属于一二线城市，这些城市国有土地相对紧张，而部分区域存在的城中村等集体土地，如果部分进入租赁市场有利于房源供应，也有利于城中村改造。

张大伟还表示，多主体供应房源，必然需要多主体供应土地，预计未来非房地产企业开发集体土地的政策将会加速试点。另外，政府将不再垄断住房土地供应，对集体土地价值将有非常大的提升影响。对于城市租赁市场影响最大，对于商品房住宅市场来说也能起到缓解供需的作用。

“今后不一定是房地产开发商拿地建房”

对于上文提到的我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，赵秀池表示，非房地产企业是指今后不一定是房地产开发商拿地建房，比如房改前有过住房合作社形式、再比如单位拿地建房。河南一直有一个公司，私人拿地，类似于房改前集资建房的形式，大家先拿钱，公司集合了钱，拿地，然后建房，再分房，成本价分房，比较便宜。

“姜大明部长的讲话主要是落实十九大报告多主体供应、多渠道保障的精神。”赵秀池补充道。

适度放活宅基地使用权

昨日，姜大明还表示，各地在改革试点中要认真开展农户资格权的法理研究，探索宅基地“三权分置”的具体实现形式，可以重点结合发展乡村旅游、返乡人员创新创业等先行先试，探索盘活利用农村闲置农房和宅基地、增加农民财产性收入、促进乡村振兴的经验和办法。

赵秀池告诉记者，落实宅基地的集体所有权，是指我国现在对宅基地赋权是不充分的，现在城里的房子可以抵押、贷款，农民的宅基地没有这些权利，落实宅基地的集体所有权意味着今后宅基地也将或拥有同城镇房子一样的权利，比如抵押、贷款等。赵秀池介绍，保障宅基地农户资格权主要还是要保障农民的宅基地，也就是只有农民拥有，城里人不能买卖宅基地。适度放活宅基地的使用权，意味着如果农民进城后，宅基地空置，是不是宅基地在一定期限内可以租赁，农民取得一定收益。

“把集体土地，尤其是宅基地充分利用起来，提供更多住房供应，对平抑房价、稳定房地产市场，起到一定作用。”赵秀池说。

马光远：政府不再垄断土地供应，房价会怎么走？

马光远表示，尽管在具体的实施办法上显得小心翼翼，但改革举措的落实，仍然意味着中国土地供应将出现实质性的变化，政府作为土地垄断供应者的历史将慢慢终结，这对中国房地产市场的格局以及房价未来的走势必然产生实质性的影响。

对于高房价，我一直提醒大家，这是一个非常复杂的现象，导致高房价的原因是多元的，有货币政策的因素，有政府对房地产的依赖，也有供求关系的影响。但最大的原因在于土地制度：当下实行的以招拍挂为主要方式，政府垄断土地一级市场的方式，是导致中国土地稀缺的主要原因。

我在过去的文章中一再强调，中国土地稀缺的根本原因绝非土地真的短缺，在中国任何一个城市，就土地本身的量而言，用于居住的土地完全足够，导致土地稀缺的根本原因在于不合理的土地制度人为导致的短缺，表现在三个方面：

一是政府对土地一级市场的垄断。中国的土地尽管有国有和集体所有两种类型，但集体土地是没有权利直接进入土地市场的，必须政府征收之后才能进入土地一级市场。在土地一级市场被完全垄断的情况下，政府为了实现收益的最大化，在土地供应计划上就会按照行情进行调节，以实现土地价格的最高化，这意味着，每个城市每年转让多少土地，什么时候转让，以什么价格转让，基本都有地方政府垄断。这就能够解释为什么一些城市土地供应每年变化很大的主要原因；

二是土地结构不合理。中国不仅把土地分成国有和集体所有，而且还按照土地的性质分成住宅用地、工业用地和商业用地。各地为了追求GDP，人为压缩住宅用地的比例，导致住宅用地的比例严重偏低，更进一步导致土地的短缺；

三是土地的大量浪费。一方面是土地紧缺，一方面是大量的土地被闲置，中国闲置的土地面积惊人，我曾经专门做过评述。

土地稀缺的结果，就是住房供应的短缺，特别是由于政府垄断了土地供应，直接导致的结果就是在房价暴涨的时候，一些地方政府为了让土地卖个更高价，人为控制土地的供应，导致市场出现更严重的恐慌。北京、上海2016年土地供应完成计划的比例只有可怜的20%左右，这是导致2017年一季度北京房价再次出现暴涨的根本原因。对于高房价，民众总是认为，房子是炒起来的，所以天真地呼吁通过房产税把多余的房子逼出来。这种本末倒置的思维的根源就在于高房价的根子在于土地垄断供应。

炒地是炒房的根源，如果土地供应有多个主体，土地市场存在真正的竞争，土地一定不会稀缺。这是市场经济亘古未变的法则。为什么有炒房，就是因为房子稀缺，为什么房子稀缺，根子在人为导致的面粉稀缺。在面粉稀缺，房价上涨预期没有改变的情况下，房产税是无法抑制高房价的，更不可能把所谓多余的房子逼出来。每次房价暴涨的时候，很多没有买房资格的人注册公司，以公司的名义买房，而众所周知，以公司名义购房需要缴纳房产税，但仍然阻挡不了大家抢房的热情。不抑制炒地，把高房价的原因归结到投机上，是非常可笑的，而希望通过房产税打压高房价，更是太傻太天真。

对于房价，我过去一直强调土地交易制度对高房价的关键作用，在完全垄断的土地供应制度下，土地只能是稀缺的，只有稀缺才能制造最大的价值。因此，解决高房价的根子在于土地制度的突破，这也是他一直呼吁的真正的长效机制。这么多年来，我对所有有利于打破土地垄断的尝试都给予点赞。这一次，国土资源部明确提出未来土地的“多主体供应”，这无疑是一个积极的信号。尽管从目前的举措来看，除了“非房地产企业的用地用于住宅”这一点可以直接增加土地供应之外，其他的诸如集体土地只能用于租赁房试点等，口子仍然开得太小。

三中全会提出集体建设用地的改革方向之后，之所以迟迟没有太大的实质性的举措，我认为担心之一就是一旦大量的集体建设用地入市，势必对以前完全垄断的土地一级市场造成冲击，进而冲击房价，这是很多利益博弈方不愿意看到的，因而才显得小心翼翼，如同龟步。但是，在一些城市土地储备有限的情况下，集体建设用地的入市是迟早的。今天可以搞租的试点，明天就可以搞售的试点。

这一次，国土资源部明确提出终结土地市场的垄断，这无疑是一个积极的信号。但中国土地制度的改革的命题远远大于姜大明提出的三点。还有，土地的70年问题，等等，都属于硬骨头。我在之前二次房改的文章中提出，土地制度的改革是关键，这一点如果有实质性的突破，高房价的丧钟就真的敲响了。