【天维网消息】在新西兰，如果邻居把住宅改成Airbnb短租房，每天都有陌生人进进出出，影响自己的生活安宁，是否有权要求对方停止经营？

汉密尔顿一对退休夫妇就遇到了这样的难题。他们原本为女儿购买了一套住宅，希望她能拥有安静、安全的居住环境，却没想到隔壁房屋被改成Airbnb，引发了一场法律纠纷。

Craig和妻子Jo约5年前在Hamilton East购买了一套Cross-lease（交叉租赁产权）住宅，供女儿Carrie居住，同时也作为长期投资。

这套房屋位于一个共有5套住宅的物业内。

购买时，各户之间已经设有围栏，看起来拥有各自独立的使用区域，但根据租赁文件，这些区域实际上属于共有土地。

邻居买房后改成Airbnb，陌生人不断出入

约18个月前，后方一套住宅被一名房地产经纪人买下。

新业主完成装修后，开始将房屋作为Airbnb短租住宿经营。

Craig夫妇认为，这种用途违反了物业的Cross-lease协议。

他们担心，频繁出现的陌生访客会影响女儿在家中的安全感，以及正常、安宁地使用住宅的权利。

于是，他们联系了邻居，要求停止Airbnb经营。

对方最初表示会寻求专业意见并作出回复。

但4个多星期过去，邻居仍表示正在咨询律师，Airbnb客人却继续不断入住。

Craig夫妇因此考虑向新西兰Disputes Tribunal（争议仲裁庭）提出申诉，希望获得具有法律约束力的裁决。

不过，法律专家指出，事情并没有想象中简单。

Cross-lease房产究竟有什么限制？

汉密尔顿律师事务所Foley Douglas董事Sam Douglas解释，Cross-lease产权模式于上世纪60年代在新西兰发展起来。

这种模式允许同一块土地上存在多套住宅，而不必采用传统的土地分割方式。

在Cross-lease结构下，每名业主拥有整块土地的不可分割共有权益，同时从其他共同业主处租赁自己所居住的特定住宅。

每套物业的使用权和限制，都受到具体租赁协议、产权文件及房屋平面图约束。

这类房产通常比独立永久产权（Freehold）住宅便宜，但业主也必须遵守相应限制。

一些Cross-lease协议规定，房屋只能用于住宅用途（residential purposes only），并限制商业经营活动。

那么，Airbnb是否属于商业用途？

律师：Airbnb不一定违反Cross-lease协议

Douglas指出，Cross-lease产权并不自动禁止Airbnb短租，但也不代表所有Airbnb经营都被允许。

关键在于具体协议的文字，以及房屋实际如何使用。

如果一套住宅长期或主要用于接待不断更换的付费短租客人，就可能被认定为游客住宿设施，而不是普通住宅。

不过，Airbnb经营者也可以提出另一种解释：即使客人只住几天，他们仍然是在房屋内居住，因此没有改变住宅用途。

Douglas引用了两个不同案例。

其中一个案例中，基督城市议会及新西兰商业、创新与就业部（MBIE）认定，一套专门用于Airbnb出租的公寓，已经从住宅用途转变为游客住宿用途。

但这一案例涉及建筑和规划规定，而非Cross-lease协议。

另一个案例中，新西兰高等法院裁定，房屋偶尔用于Airbnb短租，并不违反禁止商业活动的物业限制条款。

法院认为，虽然Airbnb预订本身属于商业交易，但相关经营活动发生在网络预订平台，而非房屋现场，因此不构成对该条款的违反。

这意味着，Airbnb是否违法，不能仅凭房屋存在短租经营就直接下结论。

如果影响邻居生活，可以采取什么行动？

Douglas表示，持续不断的短租客人可能让一处住宅看起来更像汽车旅馆，而不是普通家庭住所。

但如果业主希望通过法律途径限制邻居的Airbnb经营，通常需要证明自己确实受到了影响。

例如：

• 客人制造过量噪音；

• 车辆停放影响其他业主；

• 出现安全或治安方面的问题；

• 公共区域被占用或堵塞；

• 其他行为实际干扰了业主正常使用和享受住宅的权利。

律师指出，仅仅因为有不同的陌生客人入住，通常不足以证明对方违反了Cross-lease协议。

最终仍要结合租赁条款、物业布局、Airbnb使用频率及实际影响进行判断。

Disputes Tribunal能否强制邻居关闭Airbnb？

对于Craig夫妇准备向Disputes Tribunal申诉的计划，Douglas认为，这未必是最合适的法律途径。

即使争议仲裁庭同意邻居违反了Cross-lease协议，其裁决权限仍然有限。

争议仲裁庭通常可以作出金钱赔偿裁决，但一般无权直接下令禁止业主经营Airbnb。

因此，律师认为，仲裁（Arbitration）或法院诉讼可能更适合处理这类争议。

此外，不少Cross-lease协议本身就包含仲裁条款，要求业主在进入法院或其他程序之前，先通过仲裁解决纠纷。

律师建议，业主在采取行动前，应仔细检查自己的Cross-lease协议，确认其中是否存在住宅用途限制、商业活动限制及争议解决条款。

这起案例也提醒新西兰Cross-lease房产业主：邻居经营Airbnb不一定违法，但如果短租活动违反具体产权协议，或实际影响其他业主的正常生活，仍可能引发法律责任。

最终能否要求对方停止经营，取决于具体合同条款、经营方式及实际影响，而不能一概而论。