新西兰房价走势的到底会怎样？利率才是关键！
作者: Elton 日期:2021-07-14 07:55 阅读: 来源:原创
【天维网Elton撰写】先看一下最近的历史，2016-2017年的房价。2016年，全国上涨仍有较高的幅度，到2017年就下降到了3%， 其增长明显放缓，奥克兰甚至出现了一定程度的下跌。
这一时期发生了2个主要影响市场的事情，LVR的推行和房贷利率出现了大约30-50个基点的上涨。1年以后，政府放松了LVR的限制，市场并未出现反弹，一直到2020年央行开始降低OCR后，房价出现了大幅度的上涨。这表明，利率才是房地产市场的关键。
下图是银行间2年利率互换和90天银行票据的走势，你可以认为2年利率互换是典型房贷的资金成本，而90天则是商业承兑票据的资金成本。
请留意，在2020年10月份的时候，2年利率互换则是接近于0，这意味着当时来说，贷款银行的2年资金成本是0，而90天则高于2年。对于这样的局面，显然是银行会很乐意做房贷，因为利差会是空前得大，对比而言做个商业票据信贷（这个通常是90天内承兑票据）的利润则薄如纸。而恰恰房价上涨最快的一段时间就是始于去年8月。只是当时不曾料到，这波只是几个月的上涨，可以达到如此惊人的涨幅。
对于未来数年，不同的经济学家给出了不同的速率指标，但关键是现在对比2年前，家庭的债务普遍都上升了不少，包括政府的债务也是这样。这样轻微的利率上涨，可能就能达到明显的效果。
再看一下短期市场展现的预期
5-6月份以来，2年期限的利率互换价格快速上涨到了 0.90%，相对5月上涨了接近35个基点，相对于2周前上涨了10个基点。可以认为，支持当前市场上涨的一大支柱已经离去，涨速变慢是必然结果。而另一个是固定期限半年-1年以内的房贷会更多参考90天银行票价，这个部分只有等待OCR变动才会走高。
可以预期的是，只要OCR上涨1-2次，当前仍旧持续的房价上涨就会停滞。而这个时刻，可能在2022年年初到年中出现。如果进一步把OCR增加到2%，房贷4-5%，在利息无税可抵的前提下，多数投资房会出现负数现金流，房价会下跌。
有人辩称需求如何，供应如何，其实在一个真实世界里，潜在需求永远都有。那些买不起用不起的需求并不是真实有效的需求，投资需求更加是完全由利率主导。
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