【天维网Elton撰写】公寓是现在地产市场上的洼地，随着银行放松对公寓的信贷标准，公寓市场可能会在未来某个时刻迎来补涨，最后的导火线可能仅仅是一个开放边界的计划。

上周，世邦魏理仕（CBRE）发布的最新的报告显示，尽管经历了过去1年多的地产市场整体大涨，但当前奥克兰的新建2房公寓的预售均价（俗称楼花）， 平均价格为86万纽币，比2017年下降了24万元 ， 这甚至已经接近2014年的价格，而且期房价格可能要比现房还要低。

8年前的2014年，一套预售2房公寓平均要价为84万纽币，而现在只是86万纽币，相差仅仅只有2万纽币。需要留意的是，8年前的地价可能只是现在的1半，在这8年中，公寓的平均价格只是在波动， 具体可以看如下数据

这主要是源自于几个方面

新公寓的面积变小了。 2017-2019年，开发商为了能让公寓总价不上涨或者变得更低，在户型设计上花了很多力气，推出了很多相对小面积的产品，但又试图避免成为那种采光通风都有问题的“鞋盒”房型。这些的设计可能已经接近于保持一定居住舒适度的面积的下限了。 

2-3层高公寓大行其道，按照法律规定，低于4层的公寓是不用做电梯的。而且对于喷淋灭火系统也没有强制规定，这样大幅度降低了开发成本。

Kiwi build合作项目不断增加，开发商乐于把价格定在KiwiBuild上限之下，从而让公寓在修建早期就能通过kiwibuild渠道预售，加快了资金回笼。

以上这些因素，加大了市场的供给，预售公寓（俗称楼花）的数量相对于2018年增加了2倍。得益于相对低廉的价格， 公寓的销量也在最近的2个季度表现得不错。

世邦魏理仕的研究人员认为，最近2个季度的预售销售量，比2019年全年的总数都要多，这对开发商来说可能是一个好的预兆，而且市场对廉价公寓的需求比任何时候都大。

“从独立住宅和公寓的相对价格变化中受益最大的群体是那些已经拥有住房的群体。房价的整体上行，某种程度来说是打开了高价格公寓的上限，这样开发商可以考虑为市场提供更高级的产品来迎合需求。当然开发商需要小心谨慎，因为更高密度的公寓开发会带来成本的大幅上升。” 世邦魏理仕的报告最后说。

参考其他的一些市场声音也表现出类似的观点，也就是当前市场，受到旅游者和留学生市场几乎清零的影响，奥克兰市中心的公寓当前出租碰到了较大的困难。这让市中心的公寓价格始终上不去，这样也影响了所有区域的公寓价格。 随着边境开放的可能性越来越大，市中心可能存在一定的补涨机会。

ANZ银行上周公开宣布放松对公寓的贷款限制，他们现在对于38平米以上的标准公寓（最少需要1个卧室）的贷款从5成提升到了8成，让公寓重新成为低预算的选择，相信这在某种程度上反映了银行的态度。笔者详细对比了过去数月的拍卖数据，从上2周拍卖市场的状况来看，公寓的清盘率有所上升。 而且价格也从普遍低于2017年CV，慢慢走向与CV类似，似乎是公寓市场出现了一部分见底的征兆。

虽然CV并不是一个准确数据，但如果长期对比总是可以说明价格变化。当然，购买公寓需要考虑比独立住宅更多的因素，比如产权类别，长期管理费用，隐含建筑质量，电梯等潜在大额维修费用等，难度要大不少。但对比而言，公寓的低总价提供了良好的上车途径，如果成功出租也提供了比较高的租金回报和现金流，可以成为投资组合的有效补充。