本期天维投资，财哥继续和你聊聊房子那些事。

众所周知，现在新西兰房市简直是天翻地覆，众多地区房价大跌，购房者陷入僵局。

就在最近，一份重要报告出炉：

CoreLogic刚刚发布“Mapping the Market”报告，其中显示，过去三个月中，竟然有486个区的年度中位房价下跌。

有的地方直降约10万，房主简直心累。

对于首次购房者而言，这也不是什么好事。专家做出犀利点评：新西兰“65年来最差的买房时机”，买下就相当于签下终生债务……

就在昨天，彭博社也就新西兰房市发出尖锐批评：意想不到！房产泡沫哪里最严重？竟然是新西兰！？看完你服气吗？

那么，新西兰的房市还有救吗？你家房子是涨是跌？来看看这份报道。

三个月降10万！

新西兰过半地区房价下跌！

新西兰住房市场低迷的迹象越来越明显，在过去3个月，全国486个地区房价下跌，几乎是之前3个月246个下跌区域的两倍。

新西兰房产研究机构CoreLogic NZ利用Mapping the Market交互工具，汇总了该国最新的季度房产数据，帮助人们洞察全国范围内不同城市的房价及其变化情况。

CoreLogic NZ首席房地产经济学家Kelvin Davidson表示，通过分析房价季度变化，可以及时了解房产市场的最新趋势。

一句话概括：“疲软的迹象非常明显。”

他表示，“总体而言，过去3个月有323个地区的房价至少下跌1%，另有163个地区下降不到1%，这意味着超过一半（51%）地区的房价进入了低迷期。”

“下跌较多的有11个地区，跌幅达到5%或以上，其中包括奥克兰、Upper Hutt、Lower Hutt和Porirua的部分地区。若换算成金额，下降最多的是位于奥克兰的Point Chevalier，房价中值减少了104,400纽币（下跌4.6%）。”Davidson说。

当然，也有上涨的地区。自3月以来，不到300个地区的房价上涨至少1%，其中23个地区涨幅超过5%，主要集中在怀卡托、远北、南地、中奥塔哥地区。

“新西兰市场肯定存在波动的迹象，目前清楚的是，无论从地理范围还是价格上看，房价都出现了广泛的下跌。”Davidson又说。

中心区域房价季度变化情况

新西兰几个中心地区的房价季度变化情况如下：

奥克兰

奥克兰一半以上区域的房价中值至少下降了1%，即206个地区中至少119个下跌1%以上，另有36个地区的跌幅不到1%。另一方面，自3月以来，只有24个地区的中值上涨了1%以上。

“在Point Chevalier、Pakuranga Heights和New Windsor地区，房价中值在过去3个月至少降了9万纽币。但Herne Bay仍是奥克兰房价最高的地区，3月份以来下降了1%。”Davidson说。

如下图所示，颜色越深，说明辖区的价格越贵。深蓝色代表本月房价中值超过了120万纽币。

汉密尔顿

在汉密尔顿，超过50%的地区房价下跌了1%或更多，其中Hamilton Lake、Hillcrest和Flagstaff的跌幅超过4%。相比之下，Beerescourt和Baverstock的河滨区则上涨了5%以上。

汉密尔顿房价最昂贵的地区是Flagstaff（中值为115万纽币），紧随其后的是Huntington。

陶朗加

Davidson表示，陶朗加的情况稍好一些，自3月份以来，仅Parkvale和Gate Pa地区的跌幅在1%或以上，而Taurang和Papamoa等地则上涨了2%。

Mount Maunganui、Matua和Papamoa Beach仍然是该市房价最高的地区，虽然价格均有所下降。

惠灵顿

Davidson称，惠灵顿的房产市场正在走向疲弱，有些地区尤为明显。

“自3月以来，只有Lyall Bay和Wellington Centra的涨幅达到1%或更高。相比之下，97个地区中64个的跌幅至少为1%，其中5个地区跌幅至少为5%（包括Petone和Alicetown）。”他说。

虽然较3月份下降了1.3%，但惠灵顿房价最高的地区仍然是Seatoun（中值为213万纽币）。另外，Roseneath、Wadestown 和 Days Bay是紧随其后的高房价区域，过去一个月的房价中值也有所下降。

基督城

近几个月来，基督城的房产市场总体上保持弹性。自3月以来，只有4个（共85个）地区的房价中值下降了1%或更高，包括Kennedys Bush 和Beckenham；相反，房价至少上涨1%的地区则达到了31个。

在基督城，Scarborough是房价最高的地区，中值为164万纽币。

但尼丁

毫无疑问，但尼丁的房产市场出现了下滑。自3月份以来，62个地区中有45个的中值至少下降了1%，其中The Glen (下跌5.4%) 和Brockville (下跌5.7%)下降最多。

不过，Maori Hill和East Taieri的房价中值仍然在100万纽币以上。

权威人士：

新西兰遇“65年来最差买房时机”

新西兰研究机构Infometrics对比了房主们在整个贷款周期内付的钱与还贷款的时候的房价，来计算净经济获益。

Infometrics首席预测师Gareth Kiernan对媒体表示，目前新西兰遇到了65年来当首套购房者最差的时候。

“房价已经涨到需要一大笔首付才能进场的地步，风险是未来25年，你要把收入中很大一部分用于还房贷。”

“这意味着，你不会有多少钱能留作他用，当前的风险是，房价下跌，你有可能付了大把的钱来买房，却无法得到资本利得，以及前几代房主所享有的那种升值。”

Kiernan提到，可负担性危机是在过去三四十年间积累起来的。

“2020/2021年间，我们看到贷款利率跌到2.5%以下，房价方面也有反应，大家都说‘因为现在利率这么低，我能承担很多房贷。’”

“但这并不是最主要的——过去三四十年间，可负担性危机逐渐积累，因为房价涨幅不断地远远超出收入，这意味着对于想买房的人来说，越来越负担不起。”

Kiernan称，当下买房的人面临着“真正的风险”。

“过去六个月里，奥克兰房价下跌11%，也就是说利率开始上涨之后，房价风向变了。”

“真正的风险是，如果你现在打算买房，那么你可能付得太多，未来12-24个月你可能就不需要付这么多了。”

居于高位的房价再加上有限的升值潜力，会导致未来25年或更长的时间内，三分之一的买方的收入被绑在房贷上。

Kiernan补充说，对首套购房者来说，这是最差的时刻，因为基本上相当于给自己签下终生债务。

“1987利率20%，通胀也一度很高，但当时买房的点在于收入增长也很快。”

“等到还完房贷的时候，房贷所占的收入都不到10%。但展望当下的买方，到2046年房贷可能还得占收入的22%，这比父母辈要翻一倍，而且肯定比未来的孙辈们要差。”

“所以在我看来，首套购房者的境遇肯定是恶化了。”

但是话也不能说得太死。

Kiernan表示，尽管现在是首套购房者最差的时机，但依然有人“上车”。

市场上有20%的首套购房者，Kiernan说这是基于个人的情况。

“如果你是首套购房者，你选择‘上车’，那么这通常是因为个人年龄、所处的人生阶段来决定的，而且还有很多其它事情影响你的住房选择。”

“所以我们并不是对首套购房者说，‘别上车’。当然，未来今年房价可能会变，但现实就是大家无论如何也还是会买房。”

“对当下的千禧一代来说，不幸的是现在的确是最坏的时刻，但他们依然会想要安定下来，想要成家之类的，而有自己的房子的确有助于这些方面。”

不论如何，新西兰房市已经出现了天翻地覆的变化。