中国一线城市租房市场降温:房源增加 中介内卷

作者: 21财经   日期:2023-11-24 14:25 阅读:0  来源:21财经  
分享到:
邮箱:

据21财经报道,0月底,我房子的租期刚进入第二年的第二个月,中介说房子不好租,要违约,我没办法,月租金就降了350元,他们才继续租的。”11月22日,北京房东江丽(化名)向21世纪经济报道记者表示。

2013年江丽就把丰台区的两居室对外出租了,一直租到现在。去年10月底,张丽将房子租给了中介。与中介合作多次,合同期内不得已降价,这对张丽来说还是第一次:“他们违约的话就付一个月租金,但我第二年的1个月免租期刚过,违约就相当于我没有拿到违约金。”

张丽的经历是近期北京住房租赁市场的一个缩影。实际上,毕业季租赁高峰之后,北京租房市场开始进入淡季,出现库存房源增加、新增需求不足、租金下跌、成交周期变长、市场活跃度下降等特征。不只北京,四个一线城市均有类似情况。

据贝壳研究院数据,10月北京和上海房源约45天成交,广州和深圳则要60天以上。一线城市10月租金指数环比下降1.1%,同比下降2%。另外,10月最后一天,一线城市在平台上挂牌的“租售房源”数量较去年同期高出10%以上,这在以前并不多见。

受访专家认为,与近两年同期相比,今年10月一线城市租房市场活跃度相对较低,房源量增多特征凸显。预计随着租赁市场淡季持续,一线城市租金稳中趋降态势可能会延续,未来租金水平很难出现再次回升。

北京租金下降 成交周期拉长

唐先生也在出租两居室。11月20日,唐先生将朝阳区立水桥的房子挂上中介平台,至今迎来十几位租客咨询、2位实地看房,还没有成交。虽然只上架了3天,但租客看房积极性不高,唐先生的月租金预期已经从6800元降至6300元。

“现在是淡季,人员流动小,周围的房子都不好租。”唐先生向21世纪经济报道记者表示。

据贝壳研究院数据,10月北京房源成交周期为45.2天。11月1-22日,成交周期微增至46.6天。

“现在客户量没那么多,房子租得慢,空置时间会长一些。”北京丰台区中介朱锋(化名)向21世纪经济报道记者表示。朱锋坦言,11月至今,他只有3个租房单成交。

但房山区也有中介向21世纪经济报道记者谈到,价格相对便宜的房源会租得比较快,甚至有房源刚登记不久就成交了。

除了成交周期变长,租金下降也是近期北京市场的重要特征。贝壳研究院数据显示,10月北京租金环比下降1.5%,同比下降1.9%。

袁婵(化名)有一套南三环的两居室,2020年开始出租至今。由于装修时间不久、房况良好,出于爱护房屋的考虑,她相对低的价格将房子租给了两个相熟的女生。今年10月,她刚与两位租客签订了续租合同。

2022年10月,袁婵将月租金上涨100元至5600元。今年续约前夕,她发现附近租金有所回落,以市场价为参考,她仍把租金定为5600元/月。“按市场价的话,这个房子理想状态可以到6800-7000元/月。” 袁婵说。

一周前锦瑟(化名)开始看房,她在北京已经租了11年房子。由于在租房子20来天到期,目前她主要是线上浏览房源。她发现,与一年前相比,中介平台上的两居和三居价格比一年前降了不少,但一居价格变化不大。

“我们这房子的月租金比七八月便宜了两三百元,谈价的空间也会大一点。” 朱锋说。房山区、东城区等区域中介均也有类似反馈。

“能讲价”已经成为当前北京租房市场共识,唐先生房子挂牌价格也比心理预期价格高200余元:“租客肯定会议价,所以我多报价,给对方一个心理平衡。”

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪向21世纪经济报道记者表示,进入10月,租赁市场传统淡季效应逐步加深,北京租赁市场活跃度持续下降,租金回落属正常现象。与此同时,当前新增租赁需求不足,为尽快出租空置房源,业主议价空间扩大。正临传统淡季,预计11月北京租金大概率将持续下滑。

一线城市在租房源增加

不少中介发现,近期北京在租房源增加,其中有一部分由在售房源转化而来,也有不少由售转租的“租售房源”。

“好些业主觉得现在卖房价格低,有卖着卖着不卖的,也有还想卖就先短租几个月观察一下市场的。” 朱锋说。他手里现在就有不少短租房源,以中小户型为主,这类房源的租金低于市场价,租户需要配合看房。

锦瑟偶尔也会浏览到价格较低的房源,她线上问中介管家发现,基本都是边租边卖的租售房源,一旦房东卖掉了房子,就需要协商退房。

不只北京,贝壳研究院不完全统计发现,10月31日一线城市在平台上挂牌的“租售房源”房源量同比增加10%以上。

包括明显增加的租售房源在内,当前住房租赁市场个人业主库存房源普遍呈现增加趋势。根据前述机构数据,11月22日全国重点40城租赁库存房源量比今年10月底增加1.3%,比去年10月底增加6.8%。

一线城市也有类似情况。关荣雪发现,与近两年同期相比,10月一线城市房源量有所增多。

对此,贝壳研究院高级分析师黄卉向21世纪经济报道记者表示,库存房源量增加主要有三方面原因。一是季节性因素,自9月开始租赁市场进入传统淡季,住房租赁需求减弱;二是保障性租赁住房分流了部分租赁需求,2021年开始保障性租赁住房房源呈现显著增加趋势;三是房屋交易周期延长,个人业主房源由挂牌出售转向同时挂牌出租,或是直接转为挂牌出租。

不只业内人士,上海房东越兴(化名)也感受到了房源增加。他位于长江高科的房子已经出租了两年,由于租客不再续租,近两周他将房子挂上了中介平台。按以往经验,房子应该相对好出租。

但和之前相比,上海市场也出现了变化,越兴向21世纪经济报道记者谈到,尽管是特例,但小区确实出现过低于他挂牌价格几百元的同户型房源,另外,附近新挂牌的房源也较多。所以他预计,和之前一周左右就租出去的情况不同,这次可能要一个多月才能成交。

由于上任租客的租期还有一个月,目前有几个人来了解过,但都还没有实地看房。“我也不是特别着急,也没啥房贷压力,所以挂出去放一两个月,等有合适的机会再租也可以,正好现在也是租房淡季。” 越兴说。

在近期一线城市租赁市场中,上海和北京的45天左右的成交周期相对短,10月广州和深圳的成交周期要长15天以上。

黄卉分析称,这主要是因为广州、深圳的城中村租赁房源在整体租赁市场中占比较大,相较而言个人业主房源租金价格较高,在城中村租赁房源分流下,广州、深圳的个人业主租赁房源出租速度更慢。

越兴既是房东,又是租客。由于租房的房东准备卖房,11月他就开始寻觅新的居所,出于改善居住质量的考虑,他断断续续看了小半个月,才定下一个新装修、新家电的房子。也正是如此,房东初始预期较高,挂牌价高达8200元/月,较小区同户型高1000元左右,好在议价比较顺利,最后成交价7500元/月。

越兴模糊地观察到,去年开始,上海的租房价格就在下降。“我今年租房的最大感受就是,中介太卷了,都愿意压服务费。” 越兴说。

不只上海,近期一线城市租金都在下降。贝壳研究院数据显示,10月北京、上海、广州和深圳的租金指数环比分别下降1.5%、1.2%、0.6%和1.3%,同比分别下降1.9%、3.2%、1.8%和1.2%。

对此,关荣雪认为,10月进入传统租赁淡季,新增需求不足,租金议价空间扩大,租金迈入稳中趋降通道也在预料之内。另外,受今年毕业生就业压力偏大影响,下半年以来毕业生“返乡就业”效应发酵,一线城市租赁市场活跃度较低。

除此之外,黄卉还注意到三个影响因素:一是面向新市民、青年人的保障性租赁住房供应政策效应显现,房源快速增加;二是房屋交易节奏放缓,带来个人业主房源快速增加;三是住房租赁消费重心下移,租客家庭储蓄意愿较强,更倾向于选择严格控制或降低租金的支出成本,增加储蓄以备未来购房或用于家庭的其他支出。

展望未来,关荣雪认为,随着租房淡季持续,接下来一线城市租金大概率会延续下滑态势,直至年末。黄卉从供需两端出发,认为受“十四五”保障性租赁住房供给保持较快增长趋势,热门二线城市对新市民、青年人的吸引力增强影响,未来1-2年内一线城市租金水平上涨的动力都不足,租金水平走势将更为平稳,很难再次出现回升。

版权声明
1. 未经《新西兰天维网》书面许可,对于《新西兰天维网》拥有版权、编译和/或其他知识产权的任何内容,任何人不得复制、转载、摘编或在非《新西兰天维网》所属的服务器上做镜像或以其他任何方式进行使用,否则将追究法律责任。


2. 在《新西兰天维网》上转载的新闻,版权归新闻原信源所有,新闻内容并不代表本网立场。

版权声明
1. 未经《新西兰天维网》书面许可,对于《新西兰天维网》拥有版权、编译和/或其他知识产权的任何内容,任何人不得复制、转载、摘编或在非《新西兰天维网》所属的服务器上做镜像或以其他任何方式进行使用,否则将追究法律责任。


2. 在《新西兰天维网》上转载的新闻,版权归新闻原信源所有,新闻内容并不代表本网立场。

新闻评论须知

· 请您文明上网、理性发言

· 尊重网上道德,承担一切因您的行为而直接或间接引起的法律责任

· 您的留言只代表个人意见,不代表本站立场

· 天维网拥有管理笔名和留言的一切权利

· 您在天维网留言板发表的言论,天维网有权在网站内转载或引用

· 天维网新闻留言板管理人员有权保留或删除其管辖留言中的任意内容

· 参与本留言即表明您已经阅读并接受上述条款

验证码:
×

查看所有评论  共( 条)

Click here

Advertising With Us