京津冀一体化风险样本:中国未来的曼哈顿成鬼城(图)

　　8年前，在距离北京160公里外的天津滨海响螺湾商务区，凶猛的投资热潮已曾上演，那里曾一度被称作“中国未来的曼哈顿”。然而现在，48栋摩天大厦至今仅有两栋正式完成入驻，多数项目或半途停工或封盘，摩天大楼宛

　　8年前，在距离北京160公里外的天津滨海响螺湾商务区，凶猛的投资热潮已曾上演，那里曾一度被称作“中国未来的曼哈顿”。然而现在，48栋摩天大厦至今仅有两栋正式完成入驻，多数项目或半途停工或封盘，摩天大楼宛如鬼城。


　　“京津冀一体化”的政策利好正引来环京区域的新一轮投资躁动。8年前，在距离北京160公里外的天津滨海响螺湾商务区，凶猛的投资热潮已曾上演，那里曾一度被称作“中国未来的曼哈顿”，在承接北京产业转移的大口号下，3.2公里的盐碱地上半年内吸引的直接投资超过300亿元。

　　8年内，政府财政在此投下逾600亿元资金，而原定的建设时间表却一再推迟。凤凰财经数日内实地调查，由地方政府及央企投资的48栋摩天大厦至今仅有两栋正式完成入驻，多数项目或半途停工或封盘，数个计划投资超30亿元的项目在挖坑后即停工。蒙上厚厚灰尘的摩天大楼间，即使白天亦人烟稀少，宛如鬼城。

　　如今，躁动再起，以计划式的政府推动，通过政策红利、财政猛药刺激巨量投资，而不顾市场容量的造城模式应成风险考量之一。

　　600亿造一个CBD

　　2005年6月，15位时任国家部长被悉数召集在天津市滨海新区的一座高级酒店内，他们进行了长达3天的闭门讨论，决定用3年时间通过史无前例的一揽子优惠政策让身后荒寂的盐碱地成为“中国经济增长第三级”，以带动相对落后的北方地区实现经济跨越发展。

　　由海河泥沙冲击而成、地形貌如船头的响螺湾地区被选定为这项庞大计划的“核心司令部”。

　　在早期规划中，3.2平方公里的响螺湾商务区功能定位是“聚集外省市、央企驻滨海新区集团总部和研发中心”，而在京津冀一体化大背景下，该区的最新规划为“紧抓京津冀一体化以及自贸区机遇，主动承接北京金融业转移，推进投资亿元以上的重大项目落户，打造‘北京高端服务业基地’”。

　　8年过后，上万柱工程桩被打入这块松软的盐碱地，近20栋摩天大楼修葺落成。然而，即使白天，这里依然空如鬼城。

　　“除非中国经济崩盘，否则响螺湾作为国家超级大项目不会就这么算了。”指着高达52层、外墙已破败不堪的中惠熙元三栋主体大厦，项目销售经理颜斌告诉凤凰财经。 虽2011年即已开盘，即使长期采取团购打折的促销手段，这里已经出售的公寓套数依然还提停留在“个位数”。


　　对于响螺湾商务区的建设，滨海新区抱有足够的雄心壮志。“从预算上统计，政府财政投入的总资金就超过600亿元。”滨海中心商务区投资集团（后简称“滨海中投”）一位负责人告诉凤凰财经，该集团是响螺湾商务区一级平台企业，承担商务区开发建设任务。

　　凤凰财经根据滨海新区政府披露的财务数据上统计，早在2007年，该区仅政府贷款就超过500亿人民币，而国家财政部当时对该区每年的财政预算也有100亿元。一个可作参考的数据是，天津市2007年所有开发区、保税区和高新区财政收入仅有239.4亿元，财政支出则仅有118亿元。

　　上述负责人向凤凰财经透露，为让响螺湾商务区与北京更好的实现“一体化”，当时滨海政府甚至尝试向中央政府建议由北京发往天津的动车始发北京北站，而不是目前的北京南站。“因为北站更靠近金融街，两地金融机构交流就更方便了”。

　　中央政府对于响螺湾的政策优惠亦甚于其他。“当时的中央政府的要求是所有新的优惠政策都引入这个地区。”滨海中投上述负责人表示。在高层的应允下，滨海新区提出了“土地出让金全部用于支持项目建设或项目配套”，这项颇具争议的政策意味着投资企业买地成本基本为零，当时已属成熟地块的响螺湾地价在3000元到8000元每平米之间。

　　在资金支持上，滨海亦明文规定投资企业注册资本达到10亿元一次性补助2000万元，达到5亿元则一次性补助1500万元。

　　停工与缓建

　　在史无前例的政策利好及资金补助下，面积3.2平方公里的响螺湾被清一色的央企及地方政府瞬间瓜分，39个项目、总计48座摩天大楼完成签约。按照当时的规划，所有项目均被硬性规定建筑面积须大于3万平方米，主体建筑最低也要20层。

　　按照天津市政府在当时公布的时间表，响螺湾商务区开工建设需在2006年内，全部工程预计2008年竣工，总建筑面积达到567万平方米。

　　然而，热闹了仅两年后，所有项目陆续出现停工或缓建。

　　4与12日，凤凰财经现场一一查看了39个项目，除极地海洋馆外，已经有企业正式入驻的楼宇仅有浙商大厦、五矿大厦两处，两者分别在2009年底、2010年初既已竣工，浙商大厦的招商率未达一半，总计26层的五矿大厦则仅有7家公司入驻。


　　在建设方面，已开工建设的41栋楼宇中，26栋已完成主体工程，但多数则就此封盘，投资7.3亿元的云滨大厦则选择了寻找整体受让方。而被视为标志性建筑的富力广东大厦等9栋楼宇则尚处于挖地基状态。设计高度达到480米，计划投资额约40亿的富丽大厦早在6年前既已完成试桩。

　　11日，滨海新区中心商务区管委会一位负责人向凤凰财经坦诚，仅在2013年上半年响螺湾商务区就有7个项目主动停工，该管委会不得不安排专员一对一的做沟通工作，帮助解决困难，在管委会的督促下这些项目才陆续复工，但进展缓慢。其表示，为了帮助招商，该区管委会组建了了5支招商团队，先后在上海、北京建立驻外办，以挖掘项目和资源。

　　在停工项目中，最惹人注意的为中钢集团计划投资40亿元的中钢国际广场项目，该项目计划建筑面积近40万平方米，总投资额高达40亿元。然而，投入两亿开工近6年后，目前仍处于土方开挖阶段。媒体报道，在2009年第一次停工后，中钢曾向当时的塘沽区政府提出对地基的深坑填埋处理，这一建议被后者拒绝，此后，中钢甚至以不限制控股权引入投资者但无人接盘。目前该项目现场仅保留几名保安看守施工设施。

　　商务区项目的停滞让滨海新区政府亦焦头烂额。除了不断推迟规划时间表外，上述商务区管委会负责人向凤凰财经透露，按照新区最早的硬性规定，所有项目从竣工投入使用年度起8年内未经批准不得转让第三方，然而，为了刺激投资企业的尽快施工，该区政府事实上在2009年起已内部通知取消了这一规定。

　　事实上，除了项目推进陷入困境外，而更让人担忧的是，商务区生活配套设施则基本为零，在这些蒙上厚厚灰尘的摩天大楼间，即使白天亦人烟稀少，宛如鬼城。

　　设计宏伟奢华的楼宇里未能迎来预想中的高端科技人才，却是成为了大量流浪人口的乐园，在碧桂园国际会议中心前是的宽敞空地上，流浪杂技团的3辆面包车在此安营扎寨。该项目定位为“亚洲单体最大白金五星级标准酒店”，由碧桂园总投资20亿元建成，早在两年前既已主体竣工，随后停工。

　　模式争议

　　当谈及响螺湾商务区的建设困境时，销售代表们总会找到同一个理由，他们会埋怨横跨海河、连接响螺湾与于家堡金融区的“开启桥”提桥时间太长了，这会让前来看房的客户对响螺湾顿失好感，随后他们会安慰待数公里外的安阳道跨海河大桥建成时一切就会好起来的。

　　然而，交通不便或许不是响螺湾商务区折戟的主要原因。通过政策红利及财政猛药刺激巨量投资，未顾及市场容量而以计划式的政府推动或许才是这种应该反思之处。

　　“以国家政策支持、大项目投资带动下的模式或许会取得较快发展，但是未来是否能够成为引领环渤海发展的增长级则慎言乐观。”南开大学滨海开发研究院副教授薄文广曾在2009年的一篇学术论文中发出警告。


　　薄文广认为，国企、特别是央企的投资对于天津滨海新区经济的快速发展无疑会起到重要的推动作用，但是这种投资依赖的经济增长方式的持续性、这种资本密集型、技术密集型的重工业为绝对主体的产业结构造成的天津居民人均收入增长缓慢的影响是否会在未来凸显其不利影响，也是天津滨海新区经济发展面临的一大挑战。

　　按照滨海新区披露的数据，截至2010年底，该区重工业比重高达87.28%，且以石油开采加工、化工等高耗水、高耗能的行业占据主导地位。然而，就是在这样一种产业结构下，滨海新区的“国际化一流CBD”的数量却达到3个。按照2012年《滨海新区中心商务区分区规划》，该区仅中心商务区的总用地规划就达到37.5平方公里。

　　在响螺湾商务区的投资中，39个项目无一不是来自于地方省市政府或国企资本，而方向无一不是清一色、整齐划一的写字楼、公寓及酒店。

　　“300多万平米的供应量如果全部上市，本来就消化能力偏弱的市场能否接受？”一开发商如此反问。在天津写字楼市场，一个背景是写字楼的价格长期低于高档公寓价格，且需求量有限，在响螺湾商务区内，仅高层写字楼的数量就多达30栋。

　　按照世邦魏理仕的数据统计，到2014年，滨海新区的响螺湾、于家堡及泰达MSD三大商务区将有480万~540万平方米的写字楼供应。（作者刘利平）