【天维网综合报道】最新报告显示，在房贷利率下降、收入稳步增长以及房价回落的共同作用下，新西兰住房负担性创2019年以来最佳水平，减轻了家庭压力，但挑战依旧存在。

自去年8月以来，官方现金利率（OCR）已累计下调250个基点，目前已降至三年来的最低水平；尽管近期已出现企稳迹象，但全国房价仍比新冠疫情后的峰值低近17%。

根据房研机构Cotality最新发布的《住房可负担性报告》，今年第二季度，全国房价收入比为7.5，为2019年年中以来最低水平。同时，家庭为购房首付存款所需的时间也缩短至10年，相比2021年的近14年大幅减少，且距离长期均值（9.1年）已并不遥远。

Cotality的首席经济学家Kelvin Davidson表示，最显著的改善体现在房贷偿付能力方面。

他说：“目前房贷还款大约占家庭收入中位数的44%，相比2022年的峰值的57%已有明显下降。这使得还贷压力回到四年多以来的最低水平，仅略高于长期均值（43%）。”

“家庭的还贷成本接近长期均值表明，可负担性不再像低迷期那样成为市场的‘刹车键’。这并不意味着房子突然变便宜了，但意味着买家和现有借款人面对的条件，比几年前要容易应对得多。”

图源：Cotality

地区差异

住房可负担性的改善在奥克兰、陶朗加和惠灵顿最为明显，这些城市的房贷偿付比例已略低于其长期水平，而在18个月前情况完全不同。

奥克兰目前的房价与收入比已降至 7.9，为十年来最低水平；惠灵顿则为6.4，自2016年以来首次回到长期均值。

不过在绝对水平上，陶朗加依旧是主要城市中最难负担的地区，当地房价约为家庭收入的8.5倍。
Davidson 指出，尽管该数字依然偏高，但相比2021年底接近12倍的峰值已有大幅改善。

他说：“相较其自身历史水平，陶朗加目前的压力只比正常情况稍大一些，事实上它的定价比汉密尔顿、基督城和达尼丁更合理，因为后者的改善幅度不如陶朗加。”

Davidson 表示：“惠灵顿并没有突然变成便宜的市场，但它比过去多年都更具可负担性。”

“多个核心城市的关键指标重回长期均值，这清楚表明市场环境已发生显著调整，也解释了为什么部分买家群体的兴趣正在回升。”

相比之下，汉密尔顿、j基督城和达尼丁的改善有限，因为这些城市的房价更具韧性。

租房可负担性

全国范围内，租金与收入比为28%，高于长期均值的26%。

奥克兰和惠灵顿基本与历史水平一致，分别为25%和23%。

但 Davidson 指出，其他城市的情况更具挑战性：

“在汉密尔顿、基督城和达尼丁，当地家庭用于支付租金的比例接近30%，这是这些市场的历史最高水平。”

“这比正常水平高出至少3个百分点，反映出当地收入增长未能跟上租金持续上涨的步伐。”

此外，陶朗加的租房状况也没有改善，租金与收入比达到34%，为主要城市中最高。
Davidson 说：“整体而言，虽然购房的可负担性有所改善，但租房仍然充满挑战。尤其是那些要支付典型租金但收入低于平均水平的家庭，压力更大。”

未来展望

Davidson表示，8月的降息以及未来可能进一步宽松的货币政策，将为借款人带来更多缓解，并支撑未来几个月的房市活动。

他说：“由于房贷偿付成本已经回到长期均值附近，可负担性不太可能像低迷期那样严重制约市场。”

“然而，更广泛的背景依旧重要。劳动力市场依然疲软，DTI法则仍在实施，且许多地区的住房供应仍处于高位。这些因素可能会放缓市场复苏的速度，而这反而对住房可负担性是好事。”

从长期来看，Davidson强调，结构性因素仍是影响新西兰住房可负担性的关键。

他说：“新西兰住房可负担性的问题，源于长期存在的供需失衡。持续改善的关键在于提供更多住房、更多土地以及支持增长所需的基础设施——无论是面向购房者还是租房者。虽然近期的政策动向令人鼓舞，但要解决供应问题需要多年持续努力。”