众筹买房、共同开发？小心遭遇非法集资！官方回应来了
作者: Jacky Su苏梓威
日期:2021-11-16 17:09 阅读:
来源:原创
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很多人嗅到房市“上车要趁早”的气息，买家更是开始一掷千金：最近Glenfield一处看似“普通”的住宅，在拍卖中以325万纽币的价格最终成交，拍卖伊始便有竞拍者一次加价100万，撼动全场！再加上央行在最新的金融稳定报告中放话：DTI可能很快就来！更多潜在购房者和投资者开始为“上车难”焦虑：如何才能不被房市火热的时代浪潮抛下？
不难发现，新政扑面而来，因为害怕错过房市“上车”良机，投资者、“小散”和首次购房者们都已经坐不住了。
担心没法“上车”，诱人的回报率可能“正中你下怀”，让你火速“上交”所有个人信息？这样的广告，很可能是为“小白”投资者设下的圈套。一不留神，你可能就会“踩坑”。近日，有天维网读者向记者爆料，称其在社交媒体上看到了房产集资、众筹开发等项目的广告，但却心存疑虑，不了解这是否合法，而自己如若投资，能否受到法律的保护。带着这些疑问，天维网记者也于近日专访了Gillian Boyes——金融市场管理局（FMA）的Investor Capability Manager，其表示：部分非法集资行为的确混淆了概念，让投资者“摸不着头脑”。投资者在进行投资前，除了充分调研，更要小心谨慎、仔细辨别，避免落入非法集资的圈套。对于“众筹买房”，FMA的态度是：可能存在风险，投资者要多加留心。在讨论这一投资产品前，有一个关于投资人类别界定的问题，FMA特别提醒需要理顺。很多人不知道的是，在新西兰，有大额投资（Wholesale Investor）和零售投资（Retail Investor）的分别。来自FMA的公开资料显示，零售投资往往是针对普通大众，其有制作产品披露声明 (PDS) 和定期财务报告的义务，其中便会包含有关投资主要特征和风险的重要信息；而与之相反的是，大额投资针对的都是专业度极高的有经验投资者，其大都没有监管保护，也不需要进行广告宣传。 那么，究竟要如何界定呢？具体细则较为复杂（可在FMA官网查看），其中涉及两个数字：- 对于所有产品，投资者需要经验充足，过去两个完整财年的净资产或营业额超过500万纽币。
- 对于部分产品，投资者的最低投资金额为75万纽币。“简单来说，大额投资就是要满足以下两点：资金充裕+投资经验。”一位熟悉房产投资、参与过房产众筹项目的业内人士，在接受天维网记者采访时如是说。Gillian直言，并不是所有的投资产品都需要FMA许可，“FMA的权力大都集中在零售投资。”而当涉及房产众筹项目，筹款人则往往要面临更多约束。记者通过FMA了解到，第一道门槛，是所有提供金融服务的公司，基本都需要取得FSP（金融服务注册），公众可以通过fspr.govt.nz来查询FSPR（金融服务提供商注册）信息。Gillian表示，FSP只是判断一个机构是否具备提供服务资质的基本要求。“FSP就像是敲门砖，并不是一种信用的保证。FSPR会进行刑事/破产检查，但这并不能确保运营者具备良好品格。这是完全不同的两回事。”上述业内人士对此观点表示赞同：“FSP类似于个人ID号，并不代表一个机构是否有资格从事某一特定类别的金融行业。”上述业内人士表示，倘若要发起众筹行为，还有第二道门槛——众筹牌照。
“要做专业性的工作，还需要相应的License，就像老师、医生和律师那样，都需要取得牌照。”上述业内人士称，不论是从法律层面还是操作层面来说，有牌照的金融平台，其操作合规性都会有一定保障。总结来说，对于上述集资购房的投资行为，FMA的态度和建议是：公众进行投资时，一定要小心、小心、再小心，仔细辨别投资是否合理、合法，避免落入圈套，甚至最终“踩坑”。FMA表示：“对于房地产投资而言，基于房地产的管理基金或上市房地产公司都是值得研究的对象。对于假装是零售投资的大额投资产品，人们要加以警惕。”总结而言，要对金融服务机构进行辨别，FSP是一个必选项，但有了FSP不代表就一切就万事大吉。“集资买房也会释放出警告信号，因为这本身就是一件有风险的事情。”Gillian指出，开发房产可能面临无法履行租赁合约或建筑成本突然增加的隐形风险，而预期的定期回报等，也很可能得不到保证。投资者有时甚至可能面临更高的费用，如开发商突然破产或缺乏现金流，向你寻求更多的投资款项。FMA介绍，对市民而言，做好功课并提出正确的问题非常重要。任何考虑进行大额投资的投资者，都可以问自己以下问题：- 投资行为是如何被监管的？你了解这项投资的风险吗？- 金融服务提供方是否需要执照？你对更少的保护感到满意吗？- 投资有没有警告信号？如回报太高或未全面解释风险。- 自己真的有足够的经验吗？你是否了解广告承诺的回报具体的依据所在？对于投资者，尤其是“小散”而言，如何才能规避损失呢？此外，如果真的惨遭投资骗局，金融服务提供方又是否能收到法律严惩？Gillian告诉天维网记者：“未经许可筹集资金显然不是刑事犯罪，而是一种民事违法行为。”她建议，投资前要做好功课，时刻敲响警钟，不要轻易透露个人信息。“对于政府监管的投资领域，你可以有更多的信心不被诈骗。”她说。上述业内人士则表示，对于民事和刑事犯罪的界定问题，主要是看事件对社会的危害性，“如果未来真的发生了恶性案件，也是会走向刑事处理的。”那么，对公众而言，他们如何才能避免涉足此类非法集资呢？Gillian的建议很实用：“如果人们看到了一些可疑广告或产品介绍，可以进行屏幕截图，比如Facebook上的广告，最好提供尽可能多的细节，这会帮助FMA找出问题所在。”“就像所有投资行为一样，金融服务提供方并不能确保绝对的安全。”Gillian告诉天维网记者，部分广告知道如何操纵心理，让某种投资变得很有吸引力，“人们应该记住这些警告信号。”- 真实准确；比较不同的产品时要小心；平衡风险和回报；注意措辞和行话；确保预测基于合理且可支持的假设；- 明确披露费用和成本；不得声称得到认可、批准或监管；可与其他内容（例如赞助内容）区分开来；- 明确规定，针对大额投资者的信息不应提供给零售投资者。“如果你在市场上看到一些看起来有点危险的东西，就报告给FMA。我们试图对一切都保持关注和倾听，我们也有会说中文的工作人员。”她说。- 联系FMA。您可以拨打电话：0800 434 566，或发送邮件至questions@fma.govt.nz- 拨打“受害者支持（Victim Support）”团队的电话：0800 842 846。他们可以提供免费的帮助和信息。
- 如果您本人或其他人正受到威胁或虐待，请拨打新西兰警方电话：111。*本文观点不构成任何投资建议。进行投资行为前，请咨询专业投资建议。天维投资将进行全新改版，设直击、市场和商业三个子栏目，分别关注房产买卖现场、资本市场波动和企业界最新动态，试图呈现新西兰最全、最深度的中文垂直报道。本文，是【商业】专栏的开篇，也是房产众筹投资行为系列深度报道的“上篇”，我们很快就将推出“下篇”报道，欢迎大家持续关注、提出建议、共同探讨！天维网记者 Jacky Su 苏梓威 | 采访报道
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