【天维网Elton】

新西兰央行的货币政策报告制作精美，赏心悦目而又言简意赅，值得其他国家学习。在昨天发布的最新报告中，央行展现了鹰派观点，未来将使用OCR利率武器而不是出售债券来调节市场，本次加息只是因为疫情突发而胎死腹中，可以认为只要疫情受控，央行将尽可能快的上调利率。对于房地产市场，央行本次特别增加了独立章节Box A来讨论供求关系和预测未来价格变化。

房价高于可持续水平：

在过去的一年里，新西兰的房价从已经很高的水平上迅速上涨。诸多因素表明房价高于其可持续的水平。尽管过去三个月房价通胀有所放缓，但势头仍旧强于预期。

供求关系：

自去年 COVID-19 爆发以来，由于人口增长而导致的潜在住房需求已显着下降。虽然在疫情大流行之前从国外返回的不少新西兰公民留在了国内，而其他一些新西兰人则在爆发初期返回祖国，但这种流入是短暂的。此后边境控制限制了回流，并且伴有少量但稳定的离境。即使未来放宽了边境限制，预计未来几年净移民也不会恢复到 COVID-19 之前的水平。与此同时，房屋建设处于历史最高水平。 建筑许可数据显示，到明年年中，房屋总数将以数据以来最快的速度增长，住宅建筑许可预示着即将到来的新房供应大潮。 之前的经验表明（例如 1970 年代）新西兰住房供应的大幅增加，会降低实际房价。 国际上，近几十年来的例子说明，随着供应量的大幅增加，其他几个国家的房价也出现了下降。

在过去十年的大部分时间里，住房供应跟不上人口增长，这导致了房价上涨以及家庭规模变得更大。 我们认为这种供应不足已经反映在当前的房价中。 因此，显着放宽土地使用限制的政策变化将激发持续强劲的新房建设，强劲的房屋建设将对房价构成下行压力。

随着住房市场失衡的缓解，家庭规模可能会下降。我们估计，如果未来几年人口增长和新住宅建设以目前的速度继续下去，到 2023 年底每户住宅人口将恢复到 2014 年的水平。

税收和货币因素

同时，一系列其他因素可能会抑制需求。取消租金收入利息的税收减免将让住房投资回报将显着降低。明线测试的扩展，更严格的 LVR 要求，这些政策变化减少了投资者在房地产市场的购买活动。投资物业新增按揭贷款占比从 2021 年初的 26% 下降到 17%。

当前利率相对于中性水平而言非常低，它们最终会回归中性水平（大约2%的OCR）。利率将会随着经济前景的改善而上升，这将在几个方面抑制对住房的需求。较高的利率将使投资住房的吸引力相对较低；更高的利率还将限制新买家偿还债务的能力，同时为消费留下足够的收入；从借贷收入比来看，当前家庭借贷多的原因是在目前的低利率下，买家的偿利息成本很低。如果利率回升至更中性的水平，借贷能力将会显著降低，这些因素会导致购买力大为下降。

预计房价将出现调整

当前房价高于可持续的水平，我们预计会出现某种形式的调整。然而，正如最近看到的那样，即使价格看起来已经超过基本面的因素，但房价增长的势头也会持续一段时间。这反映了围绕住房市场的情绪、预期和流行说法可能对住房需求和房价产生重大影响，房价越高于可持续水平，所需的调整幅度就越大。目前仍不清楚房价调整的时间和方式会如何发生，但当前我们预判未来房价涨跌幅将随供应和货币政策出现如下的调整。

随着时间的推移，家庭收入的增长可能会将房价的可长期持续水平提高到更高位置。我们假设房价保持在目前的水平，收入也能像历史一样增长，从房价相对于收入倍数而言，要恢复到 2020年初的水平，也需要八年时间。而房价下跌可以促进更快地调整到更可长期持续的水平。

我们预计未来几个季度房价涨幅将显着放缓，这与上述因素一致：人口增长低、房屋建设水平高、利率上升和税收政策变化。 在我们的预测中，假设房价从 2022 年底开始小幅下跌，此后价格可能会出现更大幅度的下跌，但与此同时，市场势头可能比我们预期的更有弹性。

货币政策目标

货币政策侧重于就业和通胀目标，但房价会对经济活动产生广泛影响，这会影响到我们的上述目标。在未来，货币政策刺激将会逐步减少，以实现抑制通货膨胀压力和保持就业的目标。在制定相关货币政策时，货币政策委员会需要考虑房价对经济的影响，我们认为宏观审慎政策应该是解决家庭债务风险的主要工具，这些工具包括有LVR控制，并打算在未来引入DTI限制（贷款/收入比），还包括有银行测试利率下限等。