疫情后对新西兰房价怎么走？大咖们的观点是这样的...

新冠疫情冲击下，没有任何人、任何行业能够置身事外。

尽管目前新西兰全国的四级封锁已经接近尾声，但是新西兰未来经济迷雾重重，为新西兰的房市蒙上阴霾。

疫情对新西兰经济的影响是巨大的， 虽然政府已经出台了各种扶助政策，但很多（特别是中小）企业都会面临前所未有的挑战。

新冠疫情之后新西兰房市会怎么走，是许多人都很关心的问题，房哥采访了多名业内人士，询问了他们的观点。

住房市场尤其取决于劳动力市场的状况。尽管每个人都喜欢讨论利率对住房需求的影响，但人们是否购买房屋的最大决定因素是他们的收入。 

反过来，房价受他们是否有工作的影响最大。从银行业的角度来看，人们很少因为住房价格上涨而拖欠贷款，也很少因为利率调整而拖欠贷款。但是人们肯定会在失去工作时无力还贷。

因此，失业率的上升将以前所未有的方式给房地产市场带来巨大冲击。 

新冠疫情下，失业率的增长速度是前所未有的。新西兰80年代后期经历剧烈滚动衰退时，失业率从低谷到顶峰用了四年的时间。而这一次受疫情的影响，失业率到达顶峰可能只需要四个季度甚至更短。

话虽如此，政府工资补贴将使失业率保持在25%以下，这也将确保家庭仍能房贷。一部分家庭申请还贷假期，短期避免了房屋被强制拍卖，但是这将使家庭面临更长的还款周期或更多还款金额。

除了这些政府措施，新西兰银行业对于本次住房市场面临的压力也比较轻松，很大程度上归功于新西兰央行对于LVR的限制，即使房价承压，人们也不大可能会出现负资产的情况。更何况，新西兰最近几年一直存在房屋供应短缺的现象。

综上，我们认为新西兰的房价将会在今年余下的时间里下滑10%，这主要是受到疲软的就业市场的影响，人口增速低于预期和房屋供应的增长也是导致房价短期下滑的原因。

金松鼠信贷的小乔认为，新西兰短期房产价格会进入调整阶段，长期价格走势取决于我们控制疫情和恢复经济的程度。

短期新西兰房产价格面临以下的压力：首次购房者面临可能的失业压力和用于首付的KiwiSaver 投资减少；民用投资房领域，房东面临房租减少或收不到的风险；不过对于商业集中的大中城市，中心成熟社区而言，疫情对房价带来的影响较小；然而，新西兰严重依赖旅游业的城市和物业，房价下跌会相对严重。

对于开发商和企业而言，边远郊区开发性土地价格会面临挑战，如果开发商贷款比例较高，则形势会更严峻；商业物业（特别是零售，旅游）租金交付会出现问题，空置率上升，且市场缺乏买家，价格会跌；由于消费者和商业信心是房地产市场发展的关键，因此在市场信心低迷的情况下，几乎不会看到市场的飞速发展。

最后，短期内银行收紧放贷属于非常正常的风险控制，金松鼠信贷在短期将会以帮助已有客人渡过难关为主。

尽管短期新西兰房产价格会出现调整，但是长期来看，新西兰经济有很多有利于房地产发展的基础：首先，新西兰房产市场没有澳洲或加拿大类似的供应过剩的问题；其次，目前新西兰房贷利率仍处于历史性的低点，并且低利息会持续较长时间；虽然失业人数会增加，但因为很多海外工签人员的消失，会抵消一大部分低收入人员的失业机会，另外海外回流的新西兰人也将会抵消移民减少的损失。

最后，从银行的角度上看，银行出台的推迟6个月还贷政策，给了市场6个月的时间去减少负面冲击和作出正面应对；疫情总会过去，从长远的角度上看，这一次疫情也为有资金或是贷款能力的投资人，提供了增加投资组合的进场良机

如果海外疫情逐渐被控制，那么2020年下半年的房市和其他行业一样都将进入恢复期。

由于政府执行了非常严格的海外人士限购政策，导致本地房市没有海外资金的支撑，加上经济受挫，各行各业裁员严重，限制了中低产家庭的购买能力，而疫情过后银行方面也会收紧对贷款的审核，所以我判断这个恢复期很可能是一个比较漫长的过程。

可能会受影响的房源类型在于原先经营Airbnb的中价位以上的出租投资盘，大中型农场，和不在校区的价格较高的自住盘，在一段时间内会普遍出现滞销现象。

不太容易产生销售压力的房源类型为租金回报比较高的投资盘，适合中小家庭居住的低价位刚需类住宅，衍生出可以开发刚需住宅的开发盘，以及中高价位的好区大地投资盘，始终有足够的买家接盘。

而在房屋价格方面：

刚需类住宅价格本就没有大的浮动，市场上优质户型的供给不足，很多都设计得太小不适合家庭长期居住，对买家来说价格是入门级可负担，关键在于能否选购到满意的户型；

大地投资盘价位上涨方面是否会遇到阻力，主要还是看市场信心，看灾后政府的具体表现。我预测只要进入大选，工党连任，高价位投资盘的市场信心就会受到负面影响。

从长远来看，新西兰政府疫情期间表现出色，加上手握移民这一块王牌，奥克兰房市虽然周期性波动在所难免，但是长期是看涨的，建议大家进入房市要看准时机。

其实在疫情之前，奥克兰整个市场恢复的非常好，整个势头也是非常好。我觉得。目前而言疫情仍然是喜忧参半，现在很不好去判断，因为变量太多了。

之前因为市场不好，所以很多人都观望不买，这个观望的时间基本上大概持续了一两年。这种观望的情绪直到去年底才发生了改变，为什么呢？

因为其实他是有买房需求的。因为大家在观望，看看房价能不能降一下。但是，憋到一定程度后实在憋不了，一看，哎呀，利息也低啦。各个购买房子的条件也成熟了，有一小部分人先忍不住了。带动了所有的人都觉得不能再观望了，房价降不下来，反而上去了。

而且这种需求是在禁止海外买房后产生的，所以基本上这些都是新西兰本地的购买需求。

在当前的情况下。可能很多人对自己的工作又会产生这种担忧，对经济也产生担忧，在双重的担忧下。大部分人还是会延后自己的大型购买的计划。也就是说，短期市场又会陷入到一种观望情绪。

除非是非常非常刚需，许多本地人又会重新回到观望的情绪里去。

之前观望房价，为什么不降？那现在的这种观望房价是否会降呢？我觉得其实跟之前的情况是一样的。也就是说。就是说当市场出现这种变动以后，除非屋主必须要卖这个房。否则的话，没有非卖不可的理由。

这一次的危机和零八年那一次不一样的地方是当时的带来利率很低，对于现在来说，利息屡创新低，而且贷款条件以后会更优厚，这也是我上面提到的负面情绪有限。

并且，不久前持续了两年的市场平淡期，扛不住的投机者基本上都已经离开房地产市场了，所以目前我认为还是不太会出现大规模甩卖的情况的。就好比说现在的疫情隔离期，过完隔离期没问题了，未来他忽然检测阳性的概率就很低了。

再有就是政府的政策，目前政府可以采取的手段太少了，新西兰政府。可能在不久的将来，再次放开移民限制。同样，政府还必须得刺激这个房产市场来带动建筑业，因为其他行业比起建筑业更难快速恢复。

从开发商的角度而言，二月份的时候大家很难想到四月份会变成现在这样的情况，很可能我们也想不到九月份市场会变成什么样子。

我自己的客户里面大多数开发商和投资人是在讨论抄底的，自住房买家也是准备趁低价入手。少量客户想观望。

我个人推断是lockdown结束后，因为经济的影响，一些企业和公司倒闭，失业率上升，除了现金流出问题的业主会低价出售，大部分屋主因为现在的低利率会选择继续持有，房价不会大幅下跌，但是持续下跌6-12个月。房屋的成交量和listing应该会减少。房价下跌的范围我觉得在5-20%之间，不同的区，下跌会不同。

旅游业收到影响，之前受旅游业支持的地区房价会下跌，留学生来得少了，之前主要客户群是留学生的出租房，如city附近的小公寓，或者大学附近的房子，房价也会受影响。

因为全球范围的粮食危机，新西兰的农业和畜牧业会收益，政府应该还会放一些基建项目出来，维持住这些大的建筑公司。估计经济会在夏天有好转，房价也会稳定下来。

海外回流的kiwi只能对房价的下跌起到支撑，并不会让房价上涨。看之后经济恢复的情况，房价可能要到2021年的夏天才会回复到疫情前的水平。

经济一旦恢复，房价可能会补涨，可能会出现一波10-15%的年增长。所以长线还是看好。

我觉得现在买家不用急于出手，在接下来的几个月内，看到合适的地点和价位再入手。

第一个我认为市场的房地产市场的那个基本面一定会发生改变，这个基本面呢，主要是体现在几个方面。

第一个是市场供需关系的变化。

主要是包括在需求端的减少或供应端的增加。需求可能减少，一些潜在的买家或者一些首次置业者，都会在这段时间里面可能会有一个观望。或者因为自己的现金流压力，可能会推迟他们的购买计划。

另外，是就是像Airbnb的这些物业可能会陆陆续续的出来，改变租赁市场的供应。房产市场在供需关系的这个层面上来讲呢，我觉得短期内应该会有一个大的变化。

除此之外，正在做，或者已经做的这些开发项目，包括我们自己也是一样，我们一些正在施工的项目，应该都不会停。但是后续的项目有可能会随着时间推移，做一些调整。

第二基本面的变化就是。Affordability也就是可负担性的变化，主要是讲的是民众的购买能力。

这个购买能力的变化主要分为两点。GDP的整体的下降，那么国民收入整体的这个减少，可能的失业率和失业潮。带来的收入减少的话，也可能会造成民众的购买能力的降低。

第三个基本面的改变是消费者的信心指数的变化。

我看了一下，新西兰目前的这个商业信心指数非常的差，而且下跌的速度非常的快。所以房地产市场这边如果信心持续低迷，那么民众的这种购买欲望也会在一定程度上受到打击，所以这三个的话应该算是一个基本面上的一个改变。

所以我认个人认为，今年的下半年新西兰房产市场一定会有一个降幅。至于说降到什么程度，现在大家都不得而知。

我个人认为房价变化也会有几个关键节点，第一个节点就是新西兰的这个疫情控制情况怎么样，以及疫情之后的后续控制情况，包括疫情的反复。尤其是目前疫情才扩散到第二轮，也就是欧美发达国家，目前普遍的共识是未来疫情扩散到第三世界国家还会再次发生反复。

除了疫情的控制，还有疫情疫苗或者特效药出现的时间节点也很重要。

第三个关键的节点是今年下半年的新西兰大选，虽然目前看来工党赢得连任的概率不小，但是在靴子落地之前，市场对于政策的观望情绪还是很明显的。

虽然新西兰的房市目前还存在许多不确定性，但是也有一些利好的消息。目前来看，新西兰的疫情总体控制情况还算比较好。一些海外新西兰人或者海外的投资人可能会因为新西兰这边的。疫情控制的比较好，加上后续可能会推出的移民政策可能会吸引到一些新的资金。或者一些新的人员进来，有可能会造成这个局部的回流人数增加。

第三个从这个新西兰经济的恢复手段来讲，我们有理由相信新西兰会把一些政府投资的建设项目和建筑业作为恢复经济的一大主力。因为传统的经济三驾马车里旅游和出口受到海外疫情影响短期都很难发生巨大改变，而建筑业更能拉动本土就业情况。

长线来看，新西兰仍然存在房屋短缺的情况，世界各国尤其是美联储的无限量QE一定会在疫情稳定后流向经济和实体中去，这也会一定程度上催生资产的通胀。

一句话总结就是：短期内的震荡一定会持续，但是中长期，我个人还是会看好。