首次购房者入市好时机？不急，这些问题先搞清

【天维网9月17日报道，记者Frank】最近三年里，奥克兰的房地产市场早已不复当年门庭若市的盛况，正一步步从神坛跌落，至于是否会出现如悉尼般的房价崩盘尚未可知，但毫无疑问的是，现在的市场对于希望在奥克兰买房的首次购房者来说，是非常友善的。

新西兰房地产协会首席执行官Bindi Norwell在最近的一份报告中鲜明地指出了在奥克兰市场中，首次购房者终于追赶上了房价。

（REINZ奥克兰房价中位数走势图）

她表示：“首次购房者被隔绝在房地产阶梯外的最大原因之一就是，在市场繁荣的时候，他们存下的钱跟不上房价上涨的速度，但是根据REINZ的数据显示，过去三年奥克兰的房价中位数仅上涨3%，从83.5万纽币增至86万纽币。这意味着在很长一段时间内首次购房者的储蓄速度第一次没有落后于房价上涨，他们终于有机会进入市场了。”

此外，对于首次购房者还有一个利好消息，那就是储备银行进一步降息的可能性极高。ANZ银行最近预测：储备银行还将进行三次降息，房贷利率会进一步下调，到明年五月，官方现金利率将降到只有0.25%，接近0利率。

而事实也证明，首次购房者的活动确实越来越多。

综上所述，近期确实是首次购房者入市的好时机，但是在入市之前，首次购房者们一定要对房地产市场规则有个基本的认识。

议价和拍卖都能买到房，但规则却有巨大差异

目前房地产市场的主要交易手段有两种，即议价和拍卖，初入市场的首次购房者或许会对这两种方式感到迷惑，天维网记者特意联系了CROFTFIELD律师事务所的律师Alfred钟进行了解，钟律师也详细介绍了首次购房者需要注意的事项。

钟律师表示，议价和拍卖的最大不同在于签订的合同，议价的合同是可以附带条件的，而拍卖则是一锤子买卖，在拍卖中一旦成功拍得房产，则意味着签订了一份无条件合同。

用通俗的语言解释，就是议价的过程中屋主和买家可以商议订下各种各样的限制条件，只有在满足了限制条件的情况下合同才会变为无条件且被执行，这也意味着在整个商议的过程中买家和屋主都有足够的时间好好思考，只要合同没有变成无条件，那么就还有反悔的余地。

而拍卖就是一锤定音，落锤的那一刻，哪怕买家当即想要反悔，也已无济于事。

不过，在参加拍卖之前，如果买家真的相中了某处参加拍卖的房产，可以提前和屋主商议并修改合同中的部分内容，例如交割期，首付金额等，在获得屋主同意后，如果拍卖成功便会按照修改过的合同执行。

一般来说，一份合同会包含以下内容：

1.     买卖双方的姓名

2.     出售房产的地址

3.     地契的类型：如freehold、leasehold、cross lease等，首次购房者需要在购房前了解清楚这些地契类型的含义

4.     关于这套房产的法律描述

5.     价格

6.     如果拖延付款所需支付的利息

7.     定金数额

8.     执行合同前需满足的条件

9.     如果不是无条件合同，那么这份合同变为无条件合同的日期

10.  交割日期

（一份标准的合同）

在议价过程中可以添加各式条件

从理论上来说，只要双方同意，可以在议价的合同上添加各种各样的条件，只有在满足了这些条件后，合同才会变为无条件合同并获得执行，钟律师也举出了一些例子：

1.     检查地契

2.     贷款条件

3.     检查估价报告

4.     检查土地信息备忘录

5.     检查屋检报告

6.     检查工程报告

7.     成功出售另一套房屋

8.     获得海外投资办公室许可

钟律师表示，这些条件都是卖家需要注意的事项，他也对此进行了解释。

检查地契：可以从中得知这套房子以及土地是否完全归属于屋主或与其他人共享，若共享的话地契上则会写明共享方式，以及是否存在使用限制。

贷款条件：买家在成功获得足够贷款后，才能满足贷款条件将合同变为无条件。

检查土地信息备忘录：该备忘录为市政府记录的该房产信息，例如现有建筑是否获得市政府许可、是否需要进行修复。备忘录中还包含了该房产是否受到污染、是否处在洪水区以及该房产所处的市政府规划分区信息。

检查屋检报告：进行屋检能够得知这座房屋的屋况以及是否需要维修。

检查工程报告：工程报告与屋检报告类似，但更关注于房屋的结构等工程问题。

（地契范例）

此外，钟律师还提醒首次购房者们一定要注意合同中的Chattel List（动产列表），这份列表中将会列出跟随这套房产一起售出的任何动产，包括窗帘、炉灶、烤箱等等，很多首次购房者都会忽略这个列表，在买到房子之后才发现，看房时自己喜欢的很多物件都随着屋主一起搬走了。

签订合同之后并不能高枕无忧

在签订带条件的合同之后到房产正式交割之前，依然有大量的工作需要去做，买卖双方在这段时间里需要逐一完成合同中的条件，在所有条件都满足之后，买家需要告知卖家合同成为无条件合同。

在变为无条件合同后，买家就需要为房子购买一份房屋保险。买家还需要签署一份名为“A&I form（Authority & Instruction）”的表格来授权律师能够为这次的房产交易进行注册。

最后，在交易完成之前，买家还有最后一次机会可以对房屋进行最终检查。

钟律师告诉记者，买房说起来简单，其实内容非常复杂，其中需要填写的信息也是不计其数，一些律师事务所并不会提供房屋买卖的全程服务，这也就导致了首次购房者在购房过程中会遇到各种各样的困惑。

钟律师建议首次购房者们一定要找一位能够全程指导的律师，在律师带领下走完买房的全部流程。

首次购房者慎买楼花

记者也咨询了Barfoot&Thompson资深中介郭炜，郭炜表示，其实在奥克兰的房产销售中很少能看到针对首次购房者的陷阱，但是建议首次购房者尽量不要购买楼花。

此前，在澳大利亚曾发生过开发商与买家签订协议，买家可以少付5%的订金，但这笔定金却不会进入信托账户，而开发商则会用这笔钱用于抵押贷款，但随后开发商倒闭，这笔钱也就无法追回了。

郭炜建议首次购房者，如果要购买楼花，一定要确保审核清楚合同内容，不要再发生类似澳洲楼花事件。此外他还提醒首次购房者：“在房价大幅下跌的时期，很多以前无条件销售出去的楼花目前价格都跌了很多，也就意味着即使扣除了10%定金也达不到现在的市场价格，目前市场上那几个正在办理交割手续的公寓楼的买家都是有苦自知。”

“楼花还存在货不对板的风险，效果图很棒，实际收货的时候查了很远。”

“需要注意的还有，楼花交割时期银行借贷标准可能会发生比较大的变化，首次购房者的贷款能力可能受到影响。”

郭炜还建议一定要做专业的屋检，但做了屋检并不意味着高枕无忧，“每家专业检测也都有自己的免责条款，没有人敢负百分百的责任。”