新西兰这些地方租房难、房租高？背后的原因是……

【天维网记者Frank 报道】在新西兰，基本上只有两种方法能够解决我们的住宿问题——租房和买房。可是新西兰的房价如此之高，甚至已经和加拿大并列被彭博社评为房产泡沫最大且最不可持续的两个国家。于是，暂时买不起房的人也就只好先选择租房了，但租房的形势也正在变得越来越严峻。拿首都惠灵顿来说，这里房租高和一房难求的新闻也是持续不断。

在惠灵顿租房难于上青天

看看新闻就能知道，惠灵顿的租客们面对的是新西兰最严峻的租房形势。

（根据Trademe公布的数据，今年1月惠灵顿市区租金涨幅惊人。原文链接：//welly.skykiwi.com/news/2019-02-15/407901.shtml）

（惠灵顿的年轻人们正经历着前所未有的住房危机。原文链接：//welly.skykiwi.com/news/2019-05-21/411007.shtml）

（甚至有些租客因为房东突然大幅涨租，无奈之下竟然开展了“难以描述”的副业。原文链接：//welly.skykiwi.com/news/2019-05-28/411200.shtml）

（惠灵顿房租到底有多贵？涨幅超过工资两倍，如果继续下去后果可想而知……原文链接：//welly.skykiwi.com/news/2019-06-10/411582.shtml）

奥克兰的租金中位数却保持稳定

对于租客们所面临的严峻形势，奥克兰人也是感同身受，不过好在奥克兰的租金中位数虽然依旧占据全国第一的位置，但涨幅确实不高。

让我们先来看一组数据。

根据TradeMe的Rental Price Index显示，在五月份惠灵顿租金中位数狂涨9.4%至525纽币/周的同时，奥克兰的租金中位数却已经连续持平了4个月，维持在560纽币/周。

Trade Me的房地产负责人Nigel Jeffries表示：“奥克兰的租金相对持平已经超过一年，自2018年2月以来仅增加10纽币/周，但今年晚些时候惠灵顿的房屋租赁价格会继续上涨。” 

经济学家Brad Olsen认为，租金上涨背后的原因可能与保温棉有关，其他因素还包括房主需要支付中介费、健康房屋标准以及供应不平衡等。

惠灵顿租客的命运不会在奥克兰租客身上重演

奥克兰屋诺房屋管理公司的Monica对于奥克兰和惠灵顿的租房市场有着自己的见解，并认为奥克兰的租房市场不会走上惠灵顿的道路。

Monica表示：“惠灵顿与奥克兰不同，奥克兰不会出现惠灵顿这种程度的租房短缺，导致惠灵顿租房难的根本因素还是供需关系。”

她说：“与奥克兰相比，惠灵顿的城市文化比较文艺，不推崇投资赚钱搞开发，而且多年来惠灵顿的房价和房价涨幅一直低于奥克兰，所以惠灵顿吸引的投资者要远远少于奥克兰，这就导致了惠灵顿的房主多为自住房主，房地产行业的火爆程度远不及奥克兰，能够提供出租房的投资者较少。从奥克兰的角度来看，今年的租金确实保持平稳，与去年同期相比涨幅大概在3%。”

（图片来源：pixabay）

政府实施的租房新政会产生影响，但对奥克兰并不是致命打击

在谈到政府在今年7月1日实施的加装保温棉规则时，Monica认为政府的这项政策很好，但是将截止日期定在7月1日是不合理的。

她说：“有分析之处新西兰全国范围内加装保温棉的工作根本无法在7月1日前完成，而且有时候不是房东不愿意安装，而是很多保温棉的材料已经断货，根本没办法装。”

Monica手中所掌握的数据还显示，保温棉政策实施之后并没有对奥克兰的租房市场产生实质性的影响，她表示：“成熟的投资者不会因为政策而放弃投资，受到影响较大的一般都是投资新手，在奥克兰成熟投资者的占比很高。”

未来奥克兰的租金水平一定会上涨，但绝不是阶梯式

Monica认为，奥克兰虽然不会如惠灵顿那般出现一房难求租金疯涨的状况，但未来租金水平也一定会上涨，这是由于保温棉政策已经实施，很多屋主已经因此增加了开支，而从2021年7月1日起，新的房屋健康保障法也将落实。

该法案要求所有出租房屋：

配备取暖设备，将主要生活区域加热到18摄氏度；

天花板和地板的隔热材料，要么符合2008年建筑规范（2008 Building Code）的隔热标准，要么（对于现有的天花板隔热材料）最小厚度为120毫米；

厨房和浴室需要有排气风扇或抽油烟机；

具有封闭的地板下层空间的房子，下面必须安装地面防潮层，以防止湿气进入室内；

有充分的排水系统，以防止水进入室内；

穿堂风使室内难以加热，必须加以隔断。

时间表： 

2021年7月1日 - 私人房东必须确保所出租的房产在任何新租约开始后的90天内符合健康住房标准，所有寄宿房屋必须符合健康住房标准。

2023年7月1日 - 所有公屋署（Housing New Zealand）住房和Community Housing Providers的注册房屋必须符合健康住房标准。

2024年7月1日 - 所有出租房屋必须符合健康住房标准。

Monica表示，新的法案会促使房东们改善自己的出租房，为了满足某些要求加装的设备也价格不菲，例如热泵的报价就在2500-4500纽币之间，这些成本最终还是会逐渐转嫁给租房者。

（安装保温棉示意图，图片来源：Stuff）

对于未来的政策，房东和房客都不必过于紧张

虽然政府的房屋健康保障法看似严厉，但按照法律规定去改善投资房从长远角度看是有益无害的，房东们大可放平心态。

Monica说：“房屋的租金价格受到很多方面的影响，包括所处的地理位置、交通状况、景观和周边设施等，但最重要的始终还是屋况。不管你的房子其他状况如何，改善屋况一定可以增加租金数量，还可以提升房子本身的价值，让投资者获得房子的资本收益。”

Monica也提供了她所掌握的部分租金价格数据：

中区公寓 一房一卫 390-550纽币/周

              两房一卫 525-790 纽币/周

（奥克兰中区公寓，图片来源：屋诺）

Albany  三房  540-790 纽币/周

             四房   650-950 纽币/周

             五房   850 -1200 纽币/周

Mt Albert 三房  500-800 纽币/周

                四房 650-960 纽币/周

                五房 1000-1300 纽币/周

Monica表示：“在同一地区的租金价格相差可以很大，而导致这些差距的很大一部分原因是屋况的不同。”

她建议房东们在力所能及时改善出租房的屋况，吸引优质租客并签订长期租约，尽力避免在1-3月租房高峰期以外的时间让房屋出现控制的情况。

“长期租客也是对投资的良好保障。”

（图片来源：Pixabay）

而除了房东，Monica也认为房客们不必对未来的租金上涨过于紧张，因为租金的上涨一定是遵从市场规律的，一定是缓慢和逐步上升的，所以能够给租客足够的缓冲时间。

她建议租客们尽量避开1-3月的租房高峰期，在这段时间以外能够以更便宜的价格租到屋况更好的房屋。租客要做好租房规划，如果可能的话可以提前几个月就订下未来要租的房子。

总的来说，找到长期稳定的租客或房东，对于租房的双方来讲都是最有利的。