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新西兰房市存在危机？央行数据：首次购房者和投资者都回来了！

作者: Mike 日期:2018-05-02 06:51:56　阅读: 　来源:新西兰天维投资
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一直以来，首次购房者都是媒体宣传中的弱势人群。

由于首次购房者通常都是没有太多积蓄的年轻人，为了买房，首次购房者做了许多努力：

比如说

用KiwiSaver（养老金）来帮助自己买房

或者啃老

当然，政府提出了许多帮助的政策扶持首次购房者：

比如说松绑首次购房者的LVR限制

允许商业银行可以让更多（15%）的首次置业者支付低于20%的首付。

首套房高比例贷款计划

通过政府的Welcome Home Loan Scheme，贷款机构就可以放松LVR限制，让首次购房者不必出20%的首付。

随着多方的努力，事情正在往好的方面发展。

从去年下半年开始，经济学家就已经开始建议：

房地产市场正朝着有利于首次购房者的方向发展。

以预测准确而闻名的BNZ首席经济学家Tony Alexander表示：

当前，奥克兰的局面比较有趣：房产供过于求，房屋密度还可进一步增加；而用于建房的资金和人手都不足。

因此，许多投资者目前持有的房产价格处于高位，却找不到人接手，也没法做进一步的开发。

Alexander认为，这种局面令首次购房者“有机可乘”。

最新数据

最近新西兰央行发布了最新的房贷数据，数据显示首次购房者贷款金额和占比都出现了显著增长。

2018年3月，新西兰首次购房者共借走了9.11亿纽币房贷，这打破了此前2016年11月份8.97亿纽币的记录。

从金额上来看2016年和2017年同期首次购房者分别借走了7.53亿纽币和8.19亿纽币，今年三月比前两年分别多了0.92亿和1.58亿纽币的房贷。

从占比上来看，投资者新增房贷的占比一直在微缩，从2016年3月份的32.58%收紧到了今年的23.46%。

而首次购房者的比例则稳步提高，从11.46%提升至目前的15.57%。

通过数据，我们有理由相信：

目前市场上首次购房者表现的很活跃！

有意思的数据

如果我们把时间线缩短到最近的四五个月，会发现一个更有意思的数据。

有效避免盗图的水印

从去年11月份至今，从比例上来看，首次购房者和投资者在新增房贷中占比都在回升。

是什么导致了今年一月份以来上扬的曲线呢？

就是今年1月1日开始实施的央行放松LVR限贷令政策。

针对首次购房者的LVR放松是：商业银行新增贷款中，首付不足20%的贷款占总额的比例，由原先的不超过10%，放宽到不超过总量的15%。

对于房产投资者的贷款限制则是把首付比例要求从此前的40%首付下调至35%首付。

央行的这一放松让投资者也都回来了。

央行为什么要放松LVR呢？

新西兰央行当时在《财政稳定报告》中是这么表示的。

一、房价和房贷增长的速度，已经回落，目前和家庭收入增长基本一致；

二、房价再次飙升的风险非常低，即使LVR松绑也不会刺激房价；

三、松绑LVR限贷不会对新西兰金融系统的抗风险能力带来不良影响。

尽管央行的数据显示最近半年来新西兰新增房贷在增长。

但是在昨日Westpac银行发布的《Housing market slowdownto put the brakes onhousehold debt》报告中认为家庭负债会随房市走冷而放缓。

房哥并不是专业的经济学家（分析数据还行，但是预测从来也不准，不然大家肯定看不到我的文章了）。

但是从Westpac银行报告提供的图表中可以看出，2009年9月新西兰家庭债务占可支配收入的比例达到了159%，2017年12月更是达到了168%的高位。

09年之后发生了什么现在大家都知道了，这一切都会在如今重演吗？

房市不是存在危机吗？

央行为什么要选择在这样的时候让人入市？

众所周知，新西兰央行对于市场调节最主要的工具莫过于OCR。

从Interest.co.nz的数据我们可以发现，与09年不同，目前新西兰的OCR已经低到了谷底，并且已经维持了相当一段时间。

而另一方面房贷利率也远低于09年的水平（图中为两年固定房贷利率）。

房哥的小总结

对于新西兰央行来说：

控制金融体系的风险，保障通胀目标很重要。（未来还要保障就业）

对于新西兰政府来说：

打击投机者，居者有其屋的目标很重要。

（毕竟都是选票）

对于央行来说，目前OCR和房贷利率都很低，货币政策在相当长一段时间内将保持宽松。

业内人士也普遍认为，在2019年之前，OCR将保持不变。

随着第一季度数据的公布，目前新西兰通胀依然疲软（年化通胀率为1.1％），目前与住房相关的物价继续上涨是对通胀的最大贡献，否则新西兰很可能进入通货紧缩区间。

为了保障1-3%的央行通胀目标，拉动住房相关的物价仍然是比较容易实现的。

这也是央行明知家庭借贷很高，仍然愿意钢丝上跳舞的原因。

目前工党已经当选，财政部长Grant Robertson认为，随着一系列打击投机者政策的出台，奥克兰房价已经稳定（至少选民都满意了）。

总理Jacinda Ardern也表示，明线测试从两年延长至五年，在购房五年内将投资房再次售出的屋主将支付资本利得税。

另一方面，虽然KiwiBuild项目才刚刚开始，但是毕竟已经推出了数个充满了雄心壮志的计划，能够解决奥克兰住房危机的前景还是有的。

短期看来，央行受通胀目标的束缚，很难收紧其货币政策，只能通过放松LVR为房市放水。

与此同时，政府也已经达到了打击投机者的目标，并且市场已经消化了此前出台政策的利空。

更关键的是，在奥克兰这样的都会地区，政府推行的280亿基建计划几乎是为经济发展打了一针兴奋剂。

这也是今年以来央行新增房贷数据中投资者和首次购房者都增长的原因。


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