破碎的租房梦：长租公寓会成为下一个P2P吗？

最近，长租公寓市场的危机愈演愈烈，越来越多的房东收不到租金，导致很多租客被扫地出门。当前长租公寓市场的一地鸡毛，很容易让人想起P2P，就在上个月，红极一时的P2P平台刚刚被全部清零，长租公寓市场会成为下一个P2P吗？

长租公寓的诞生，和P2P有诸多类似之处，都是在政策风口上应运而生，这两个行业的快速发展，都在很大程度上利用了政策东风。P2P的诞生，主要是为了解决我国小微企业融资难和融资贵的问题，而长租公寓的诞生，主要是为了解决房价上涨的难题。这两大新兴产业，背后承担的都是中国经济长期以来难以解决的痛点。

图｜视觉中国

2016年，国内房价经历了史上最疯狂的一轮上涨之后，政府开始提出房住不炒，研究推出房地产调控的各种长效机制，发展租房市场被视为重中之重。当年6月，国务院提出“以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。”租房市场被提到了前所未有的重要地位。

正是在这样的大背景之下，敏感的各路资本嗅到了重大机遇，长租公寓如雨后春笋般在全国各地涌现出来。一直以来，我国的租房市场处于相对散乱的状态，长租公寓进入之后，可以将大量分散的房源集中组织起来，有效增加租房市场的供给，并且通过统一规范的管理，让租客得到更好的租房体验，让房东得到更稳定的回报。如果长租公寓能够稳定发展，让更多的人愿意选择租房，可以在很大程度上配合购租并举的政策，为我国的房地产市场调控起到重要作用。

但可惜的是，这只是一种理想状况，资本的本意还是以逐利为主，注定了这种理想状态和现实会有相当大的差距。长租公寓兴起短短几年时间，就已经开始频频发生爆雷跑路的现象，直到最近危机开始大面积升级，这种情形，和P2P的发展几乎如出一辙。

图 | 摄图网

导致长租公寓爆雷的主要原因，还是和这个行业的运作模式有直接关系。在各路资本纷纷杀入长租公寓之后，为了在最短时间内抢占市场份额，长租公寓从房东手中高价收房，然后以相对低价租给租客，这也是国内互联网企业最常见的烧钱模式。

而国内租房市场的回报率原本就低，很多城市的租金回报率不到2%，从房租的绝对价格来看，很多一线城市的租金并不便宜，但是由于房价过高，导致房租回报率（年租金/房价）其实很低。

在过去传统的租房市场，房东的盈利主要是通过房价上涨来实现，房租收益只是极小部分，所以房租回报率低对于房东并没有太大影响。但是对于长租公寓而言，盈利空间主要是靠房租而不是房价上涨，所以对于房租回报率就尤为敏感。但是长租公寓为了抢占市场，采用高价收房，低价出租的模式，又进一步压低了原本不高的利润空间。

不仅如此，为了用最快的速度抢占市场，长租公寓还普遍采用了金融杠杆。很多租客在和长租公寓签订租房合同的时候，还会和金融机构签订一份租金贷，后者将一年甚至两年的租金发放给长租公寓公司，长租公寓提前一次性收到资金后，除了少量支付房东，大部分用于扩张新业务。从积极的角度来看，租金贷可以帮助部分年轻人提前实现租房梦想，但租金贷的资金直接流向了长租公寓而不是租客手中，由于高进低出的模式原本就不可持续，长租公寓再利用租金贷去扩张新业务，相当于进一步放大了经营杠杆，使得风险进一步提升。

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长租公寓这种过于激进的经营模式，从一开始就注定了爆雷的命运，最终能否活下来，完全取决背后资本的实力。在这场烧钱大赛中，一些实力不济的中小平台很快就开始爆雷，到现在，一些头部企业也开始撑不下去。

被资本裹挟前进的长租公寓，最终将房东和租客都变成了受害者。一旦长租公寓现金流断裂，甚至卷款跑路，房东收不到租金，无奈之下只能驱赶租客，而租客当初为了得到长租公寓相对便宜的租金，很多都被要求一次性支付半年甚至一年的租金，而不是通常的月付或者季付。长租公寓的租客，很多人都是刚刚毕业的年轻人，收入状况并不乐观，一次性交了长期租金，却要被房东赶出门，甚至还要偿还金融机构的贷款，这些年轻人刚踏进社会就遭遇这样的打击，的确超出了很多人的承受能力。

P2P平台被清零，原因是这个行业原本背负了解决小微企业融资难的使命，因此在监管的一路绿灯下高速发展，但是这个行业最终不仅辜负了期待，反而给中国的金融体系带来潜在风险，所以P2P平台从高峰时期的5000多家，最终被全部清零，留下大量普通民众还在苦苦讨债。今天的长租公寓也面临类似的问题，当初搭乘国家购租并举的政策东风高速发展，结果爆雷不断，导致大量房东和租客受到伤害。如何避免长租公寓重蹈P2P的悲剧，在最大程度上保护普通民众利益，需要监管层面给予合理关注。

长租公寓的乱象如果继续升级，最终损失的不仅是房东和租客的利益，还将给租房市场增加更多的混乱，给房地产调控带来更大难度。长期以来，中国人一直具有根深蒂固的买房情结，而不像很多发达国家的民众可以选择一辈子租房，除了房子保值增值的因素之外，很重要原因还在于在国内租房没有安全感，所以很多人都将买一套自己的房子作为人生目标，这在很大程度上加速了国内房价上涨。

2016年以来，我国提出大力发展租房市场，通过租售同权来提升租房者的权益，部分城市甚至探索租房落户等政策，鼓励更多人选择租房而不是买房。但是，长租公寓最近几年大面积爆雷，对租客而言，租房带来的不安全感反而比以前更高了。长租公寓的乱象，其实在很大程度上粉碎了人们对租售同权的美好幻想，让更多人坚定了买房而不是租房的信念。作为一名租客，在交了房租之后还要被房东扫地出门，如此不安全的租房体验，谁还会对租房有足够的信心呢？如果可以选择，只会有更多人选择买房而不是长期租房。