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加拿大房地产将暴跌35% 银行业损失120亿加元(图)

日期:2016-06-23 10:12:38　阅读: 　来源:理财人生
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　　加国房价高企，百姓一房难求，坊间民怨沸腾，国际着名评级机构穆迪今日也来吐槽。穆迪警告加拿大，一旦出现美国式的房地产危机，加拿大房价将下降35%，最惨的是加拿大的房贷机构，六大银行合计损失将高达120亿加

　　加国房价高企，百姓一房难求，坊间民怨沸腾，国际着名评级机构穆迪今日也来吐槽。穆迪警告加拿大，一旦出现美国式的房地产危机，加拿大房价将下降35%，最惨的是加拿大的房贷机构，六大银行合计损失将高达120亿加元!由于银行早已将其中的一大部分风险转移给加拿大房屋贷款公司，届时cmhc的损失也会有60亿加元!





　　是什么原因导致加拿大的房价下跌如此惨烈，穆迪并未公布具体的参数，仅仅一句，if canada were to experience a u.s.-style housing crisis，但是这个if从何而来呢，却未可知。穆迪表示这是根据数据模型进行的一种压力测试，旨在考验加拿大的房地产市场在面对加息，失业率上升时候的反应。

　　虽然不能简单拿加拿大与美国的房地产相提并论，穆迪却指出，仅仅看看加拿大的负债水平，就可以推断出，一旦利息水平上涨，失业率上升，槓桿到牙齿的加拿大人就会出现债务压力。




　　上图不难看出，自美国2008年地产崩盘后，美国的房地产市场经歷了一场残酷的洗礼，经济逐步恢復，民间负债水平不断下降，再加上美元匯率的反弹，美国民众的日子比起加拿大要轻松不少。

　　加拿大却截然相反，全民举债，人人槓桿，债务压得人们喘不过气来，加元匯率缩水，连出国旅游都觉得囊中羞涩。什么都涨价，就是工资不涨。债务水平的攀升，使得加拿大的房屋贷款总额高达2万亿加元，在近十年翻了整整一倍。这样高的负债水平，使得许多加拿大人对于房贷违约存在隐患。

　　当然，仅仅从债务水平上，不能简单的就认为房地产价格会下降。穆迪提到的债务水平高是事实，加拿大的利息水平较低也是事实，在低利息的环境下，房地产市场不仅存在刚性需求，还有投资需求。加拿大央行有充足的理由保持低利息政策，从这个角度看，债务水平并不足以作为地产崩盘的论据。


　　穆迪也意识到这点，因此表示利息水平上升引发加拿大地产下跌的可能性较低。但就业市场的恶化却是可能发生的，特别是加拿大的资源型经济依赖全球的贸易和经济增长。加拿大央行对此早已防范，想进办法利用货币政策刺激就业，特别是利用加元贬值刺激出口，因此今年以来，加拿大失业率一直在下降，五月份的失业率更是降至6.9%，因此，目前看来，就业市场引发房地产市场波动的前提也不成立。

　　穆迪表示，当前加拿大的房地产形势，无论从全民债务水平，房价的疯狂上涨等方面都与美国2008年房地产崩盘前的形势极为类似。当然，穆迪也承认，即使出现地产崩盘，加拿大的前七大房贷公司有能力幸免于难，这些机构不会出现灾难性的结果。







　　加拿大的几大银行中，穆迪是如何看待他们的实力呢? 根据穆迪的测试，加拿大银行具备足够的内部资金应付巨额损失，至少可以坚持几个季度的时间，但是点名批评了加拿大所有银行中，帝国银行将是这一群体中最薄弱的环节。虽然皇家银行会遭受最大的房贷损失，但是皇银海外业务的增长强劲，而帝国银行过度依赖于国内的零售房贷，因此最为脆弱。







　　如果加拿大房地产市场下跌，情况会如何呢?升的最快就一定跌的最多吗?至少穆迪不这样看，穆迪认为，一旦加拿大地产市场下挫，最炙热的温哥华市场仅仅会遭遇25%的下跌，而安省则会遭到重创，房地产跌幅高达35%!
从上面的分析可以看出，穆迪所担心的加拿大加息，人均负债水平高企，以及失业率上升等三个因素，在目前都不具备威胁加拿大房地产市场的能力，那么，加拿大房地产市场真的就高枕无忧了吗?




　　其实，一个不为人们注意的因素，却可能发挥最大的作用。政府的贷款政策，以及如何对待海外买家，甚至针对海外买家徵收高额税费等，一旦执行不当，可能人为的给加拿大房地产市场造成冲击。前段时间，西蒙菲沙大学在一份报告中称：海外买家，尤其是中国买家推高了加拿大物业的价格，令多伦多和温哥华本地的居民置业梦碎。这些言论，正在加拿大主流媒体上推波助澜，使得中国买家成为舆论焦点。

　　联邦政府在压力下，越来越接近採取新措施抑制房价。加拿大的丰业银行分析师向政府献策，希望政府向海外房地产买家徵收奢侈税，提高首付门槛，增加五年固定房屋贷款利率。对于房价下跌防御能力最弱的帝国银行，其首席分析师督促，如果政府现在不採取措施，任由海外买家资金冲击加拿大楼市，未来几年情况会更加糟糕。

　　作为联邦政府，面对越来越大的压力，恐怕不得不表态，选择海外买家这个题材，无疑是最方便和容易引起共鸣的。但是，任何事在执行层面都要非常小心，无论海外买家是否抬升了加拿大房价，过度打压海外买家，政策执行不当一定会对地产市场产生不利影响，政府的决策者需要在这方面非常慎重。

　　无论加拿大房地产市场的走势如何，众多政府官员，分析机构都粉墨登场，说明这个市场确实存在许多的不确定因素。作为普通人，也需要考虑如何应对潜在的一些问题。特别是在地产市场投资的朋友，也需要分散风险，鸡蛋不能都房子一个篮子里，把一些地产的资金转换到其他领域，增加一些金融资产的配置，特别是能够产生分红和现金流的基金。

　　在地产市场这么多年牛市里赚的金玉满堂的朋友，也可以考虑把一些利润放入自己的口袋，给自己好好放个假。




　　提到假期，夏日里许多朋友可能都有到cottage 度假的经歷。 根据re/max 的一项调查显示，加拿大的度假屋开始成为投资热点。许多退休人士卖掉一些价格不菲的市内物业，用这些资金购买cottage度假屋。2016年的以来，这种趋势越来越强劲。

　　另外一个明显的推动度假屋价格的动力来自美国，由于加币的匯率对美元下挫至80美分下方，美国的买家也大肆购买加拿大的度假屋。度假屋市场的繁荣上一次出现在1990年，当时的加币匯率低至62美分。




　　无论在股票市场，还是房地产市场，聪明的投资者都会审时度势，分散风险，抓住不同的板块机会。在目前股票市场高位徘徊，房地产市场山雨欲来之际，只要保持乐观向上的生活态度，在生活和度假中，随时会发现新的价值洼地和投资机会，祝大家夏日愉快!


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