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首次揭秘！新西兰财政部首席分析师：移民增加1%，房价就涨10%！

作者: 新西兰微房产　 日期:2017-12-20 07:40:34　阅读: 　来源:
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这可能是房哥本年度最严肃的分析文章。

一直以来，新西兰都有一种说法：新移民助推了房价的增长。

但是新增移民对于房价的助推作用究竟有多大呢？

一直以来即使是资深的房产从业人员也无法给出准确的答案，说多了会被人喷，说少了更会被人骂。

除此之外，由于这样的一个研究规模会很大，单打独斗的学者和研究人员不仅无法拿出有力的数据，也无力进行这么大型的研究。

好在房哥发现了一份新西兰央行尘封已久的研究报告。而这份报告中恰好有房哥想要的数据：

新移民到底会带来多大的房价涨幅？

这里是报告原文：

https://www.rbnz.govt.nz/-/media/ReserveBank/Files/Publications/Discussion%20papers/2007/dp07-12.pdf

60多页的纯英文研究报告不用看头就大了？

没关系，房哥帮你看。

这是一份由现任美国Rutgers（罗格斯）大学（世界大学学术排名ARWU排名52）的经济学家John Landon-Lane和现任新西兰财政部首席分析师Andrew Coleman在2007年9月做出来的研究报告。

 

 

报告的前四十多页主要分析了下面这张图。

从1962年到2006年期间，新西兰移民数与房价走势的关系。

经过两位业界大拿40多页严谨的分析与计算，报告得到了这样的总结：

This paper has documented that net-migration shocks can have large longterm effects on real house prices, and that net-migration shocks and nterestrate changes have been equally important determinants of house pricevolatility since 1962. 

本报告记录了净移民数对于实际房价能产生很大的长期影响。自从1962年以来，净移民数对于房市的影响与利率变化同等重要。

This paper has estimated the relationship between migration flows and housingmarket activity in New Zealand since 1962.

It has shown that a migrationflow equal to 1 percent of the population is associated with an 8-12 percentchange in house prices after a year, and a slightly larger effect after threeyears.

本报告预估了1962年以来新西兰移民流动与房地产市场之间的关系。

结果表明，1%的移民人数会导致一年后房价产生8%至12%的变化，并且在三年后效果会更大。

为什么会这样？

One explanation isthat migration flows occur at times when locals are changing their demandfor housing because of revised expectations about future income growth. 

Asecond explanation is that migrant flows have a destabilising effect on agentsexpectations about the fundamental value of houses.

报告中给出了两个原因的解释：

首先，移民流动的时候会带来当地人对于房屋需求的改变，因为移民增多当地人增加收入增长的预期。

另外，移民流动的时候会让房产中介对于房屋价格预期产生变化（移民增多，房价上涨）。

报告总结完了，开始看目前的移民情况吧。

由于房哥采取的是截至当月的年度中净移民数量的展示方式，因此数据刚好存在12个月的滞后，这样净移民数与房价一年的时间差刚好抵消。

从新西兰统计局官网数据很容易就能发现，2012年之后新西兰净移民数开始出现大幅回升。

作为对应的房价怎么样了呢？

 

如果你觉得这样还是不够明显~

那么换一种展示方式：

总体看起来再次印证了之前《Housing Markets and Migration in NewZealand, 1962-2006》报告中的观点：

净移民数对于房市的影响与利率变化同等重要。

It shows that a net immigration flow equal to one percent of thepopulation is associated with an approximately 10 percent increase in houseprices.

总人口1%的净移民数对应着大约10%的房价变化。

如果看一下新西兰新增移民都去哪里了，你就会知道为什么这么多新西兰城市，奥克兰房价涨的最快。

从2006到2016年的十年里，有67%的新增移民都选择了定居在奥克兰。

定居奥克兰新移民的人数几乎是新增移民第二多的Canterbury（坎特伯雷）地区的十倍。

而在截止到10月份的年度里，新西兰净移民数达到了70,700人。

而根据新西兰统计局官网的数据，截止到2017年6月份的季度中，新西兰共有478.51万人。

换句话说，新增近移民约占总人口的1.46%。

如果使用上面报告中的预期，如果利率不变，新西兰房价的未来仍然会涨势喜人。

但是！然而！

工党早在大选期间就表示将要减少移民数。

会对新西兰房产产生巨大的影响吗？

好在工党的政策仍然挂在其官网上：

http://www.labour.org.nz/immigration

工党认为目前新西兰接受的移民数太多了，所以希望能够让净移民数减少2-3万人。

换句话说，从目前的7万水平，减少到4-5万水平。

然鹅！！！

但是！！！

没想到！！！

 

新增移民数对于总人口的数量仍然高达1%左右。

换句话说，8%以上的房价年度涨幅仍然是可以预期的。

 

 


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