中国深圳楼市开始出现了一些微妙变化。

进入12月，开发商营销手段出现了明显分化，既有开发商继续打折促销，也有开发商收回折扣，甚至提价卖房。

比如位于罗湖的亚太半山樾府项目，打出了“最高减免269万，省下龙岗一套房”的宣传口号；位于光明华润的两个盘（润晖府和润曦府）推出了“降价保差价”服务。

与此同时，也有部分开发商收回了折扣，甚至提价卖房。11月30日，华侨城四海华亭通知称，即日起收回2个点的折扣；还有位于龙岗的新盘仁恒公园世纪则上调了折扣，从9.4折调整至9.7折；位于深圳坂田的佳兆业云望府项目，宣布自12月13日起涨价4%。

一边打折，一边涨价

一般来说，年末都是开发商冲刺业绩的时候，为了完成全年业绩，开发商通常也会选择放出各种福利。但在今年11月的“三箭齐发”利好之后，深圳部分项目“画风突变”，有楼盘开始取消之前折扣福利，也有楼盘开始提价。

目前整个深圳市场还是能找到较多折扣力度较大的楼盘。

比如位于罗湖区的亚太半山樾府项目，中介朋友圈的分享信息显示，该楼盘首付仅需人民币59万元，单价约人民币5.5万元/平方米起，最高可以省下269万元人民币。而在深圳房地产信息平台，该项目的销售参考均价为人民币7.5万元/平方米。

图片亚太半山樾府项目中介朋友圈宣传信息

《每日经济新闻》记者拨通了亚太半山樾府项目电话询问相关折扣信息，工作人员向记者表示，“之前价格较低的两房，最低单价应该是在人民币5.8万元/平方米左右，没有去到人民币5.5万元/平方米，不过目前两房和小面积房源已经卖完了。”

据该工作人员介绍，“当下最便宜的房源是一套17层的3房，面积为86平方米，总价530多万元人民币，首付70万元人民币，月供2.4万元人民币，还款30年，单价约人民币6.16万元/平方米。”

按照正常市场情况，一套约530万元的房源，3成首付得159万元。而当下仅需70万元首付，相当于首付仅约1.3成，单价6.16万元/平方米也仅相当于参考价人民币7.5万元/平方米的8.2折。

对于首付为何这么低，上述工作人员解释道，“目前项目在做活动，相当于是给购房者送一成首付和两年月供。”

还有部分开发商则通过降价补差价、免息凑首付等方式吸引客源。

比如位于光明区的华润润曦府和润晖府两个项目开启了买房保价、降价补差价的营销活动，只要购房者发现买“贵”了，华润承诺全额赔付。

图片华润“双盘”营销活动

还有位于大鹏新区的保利青谷项目，推出了“0”利息换房计划，宣称仅需要首付人民币30万元起，就可买深圳地铁海景房。在今年12月31日前成交，还能享受首期12个月免息分期。

12月12日下午，保利青谷项目现场工作人员通过电话向记者证实了上述福利的真实性，“不过所谓首付人民币30万元起，并不是只要首付人民币30万元。项目会提供大概12个月的免息期，让购房者有时间去凑首付。具体的方式是，7天内先交5%首付，年底前再交10%，然后一年内交完剩余首付。项目是明年年中交房，相当于是准现房。”

一边是大幅让利以及花式营销，另一边则有开发商则撤销了之前的福利，甚至有楼盘开始上调价格。

比如位于龙华的华侨城四海华亭收回了之前的购房折扣，仁恒公园世纪三期将9.4折上调至9.7折，The Town乐城二期则正式回收9.9折优惠政策。

还有楼盘更是宣布直接涨价。

比如南山新盘恒裕柏悦湾宣布11月28日起涨价，并喊话“时不我待，趁早抢占”；坂田佳兆业云望府则发了涨价海报，宣布自12月13日起，所有在售房源价格上调4%。

要回暖了？

开发商的种种表现，是否预示着深圳楼市正在回暖？

一位曾在头部房企当过营销策划的资深人士向记者表示，“项目收回折扣甚至提价，也是比较常见的营销手段，不仅有利于促进蓄客群体成交，同时也向市场释放了积极信号。但开发商越是打折促销，购房者可能越犹豫，买涨不买跌的心理在购房市场较普遍。”

深圳中原数据显示，疫情防控放开后首周，深圳楼市整体供应和成交量环比上涨。新房成交方面，总成交991套，成交面积约103061平方米，环比大幅上涨82.9％；成交均价约人民币67360元/平方米，环比上涨20.8％。

二手房方面，在过去一个月，深圳回暖较为显著。据深圳中原数据，11月全市二手住宅过户量为2168套，环比上涨25%，这个涨幅在过往半年里达到最高。

12月12日下午，建诚晟业总经理苑承建通过微信向《每日经济新闻》记者表示，“目前深圳楼市整体分化还是较为显著，很多刚需购买力仍未完恢复，预计市场还需要一定时间才能消化市场上的不利影响。而对大多数中小房企、民营房企而言，因受到融资政策的利好有限，预计短期内仍会寄托于以价换量的方式加快销售回款。”

同日下午，乐有家营销副总裁郭凤敏在接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示，“第三季度，深圳部分区域房价跌幅较大，如百花学区房部分房源从单价人民币15万元跌到了8万元，八卦岭从人民币11万元跌到了6万-7万元等。也正因此，刚需客户观望心态明显。”

虽说不少楼盘采用了较为“激进”的营销方式，但成交并没有太大突破。“如龙岗几个刚需盘都是每周10套+的去货量，南山悦时光首付1成起、桑泰龙樾首付1成起，但成交量还是没有大的突破，刚需客户观望心态明显，反倒是改善型客户居多，龙岗的万科金域华府、颐安都会中央，乐城二期的大户型比小户型成交要好。”