3.8 万能喜提鹤岗两居室！这些“白菜价” 的房子是……

近日，网络上一张东北四线城市鹤岗房价的图片引发关注。有微博发文称，东北某四线城市房价已经跌到令人难以置信的程度了。3 月鹤岗的均价是 1240 元 / 平方米，其中九州兴建小区周围 300 元 / 平方米，320 平方米的复式高层只要 15 万元。

看到这则消息，老家在鹤岗、在上海工作的刘小姐坐不住了。她对新京报记者表示，北京、上海也有便宜的房子，但应该看房子的位置是在哪里，又是什么性质的产品。

在大家惊呼鹤岗房价如 " 白菜价 " 之时，当地的房地产市场到底如何？

有 2 万元经适房，也有 60 万豪宅

为了了解真实情况，4 月 15 日下午，刘小姐特地让在家的母亲打听一下鹤岗楼市的现状。刘小姐家的房子位于鹤岗市中心，位置较好，建于上世纪八九十年代，70 平方米，目前的总价是 12 万元，算下来均价为 1714 元 / 平方米。" 这只是一般普通二手房的价格。而附近新建的商品房毛坯均价则在 3700 元 -3800 元 / 平方米。" 刘小姐称。

新京报记者在安居客二手房平台上查询到，今年 4 月鹤岗的二手房均价为 1546 元 / 平方米，而 3 月二手房均价 1423 元 / 平方米。从 4 月均价来看，略有上浮，而具体到各个小区，有涨有跌。因 " 均价 " 数据统计自物业顾问发布的数据，虽然与真实市场会有差距，但仍能大致看出市场行情。

记者在 58 同城的平台上也看到，鹤岗的二手房总价低者可至 2 万元，通过协商甚至可以更低，高者则在 60 万元以上，甚至超过百万元。其中，一套总价 69 万元的房子，标明是豪华装修，138 平方米，折算下来出售均价是 5000 元 / 平方米。

据房主介绍，这套房子是 2018 年 7 月购买的，当时新房的均价 3500 元 / 平方米，去年年底刚刚装修完，装修费用花了 20 多万元。房主称自己没有赚钱，因为要离开鹤岗，不得已才出售。之所以比新房贵，就是加上了装修价格。

记者通过房天下查询得知，鹤岗市在售新房仅有 5 个，并未检索到 3000 元 / 平方米以下的楼盘。

" 白菜价 " 房源多是毛坯棚改房

在鹤岗，到底什么样的房子单价可以低至千元以下？对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对于鹤岗城市房价，需要客观看待。此类房价存在一定的片面性。实际上部分房产之所以如此低价也和房源本身有特殊因素有关，不代表全市的水平。

据刘小姐介绍，网上 300 元 / 平方米的房源都位于属于鹤岗的远郊，交通很不方便。

另据上述房主介绍，去年买房时，他了解了一下市场，鹤岗有品质的商品房并不多，价格都在 3000 元 / 平方米以上。但是有着大量的回迁房，品质低，价格也低。

记者在 58 同城找到一家中介挂出的房源，总价在 2.2 万元，单价 400 元 / 平方米，该房源是 55 平方米的一居室，位于鹤岗南山区。据了解，南山区原称 " 南岗 "，因设南岗采炭所而得名。后因南岗采炭所改称南山矿，故改名 " 南山 "。房源性质显示的是经济适用房。据该中介的经纪人介绍，这是 2017 年建成的毛坯房，可以办理更名。

在 58 同城上，鹤岗的二手房有 41255 套，记者通过检索 " 精装修 " 和 " 学区房 " 两个关键词检索发现，仅剩下 50 套。而通过 " 精装修 " 检索，发现房源的总价基本在 10 万元以上。如果检索 " 经济适用房 "，会发现大多数房源是毛坯房，总价都低于 10 万元。

这说明大量的经济适用房未经装修就低价流向二手房市场。据当地中介介绍，这些低价的房源大多是棚改房，房屋质量和环境与商品房没法比。

一个煤炭产区，是因煤而发展起来的城市。据刘小姐介绍，煤矿的一些塌陷区需要动迁，有时一家人会分到二套房。在鹤岗当地，一家人有两三套房是常有的事。

值得一提的是，今年 3 月 5 日，黑龙江鹤岗市公安局通过其官方微信号发布招警优惠政策时提到，多类符合条件的公安院校毕业生可以享受到 " 一车一房 " 优惠：即价值在 10 万元以内的汽车，以及建筑面积在 50-90 平方米、房源位于市区内的住房。如此看来，鹤岗公安局出手大方也是有原因的。

房子盖多了还是人少了？

有业内分析认为，鹤岗房价怪象的背后仍是供大于求，一是房子盖多了；二是人少了。" 这是典型的城市空心化导致楼市疲软。" 严跃进表示，东北很多城市的房地产市场基本上比较颓废，最主要原因是人口外流很明显，比如鹤岗、双鸭山、七台河等，过去是煤炭和工业相对发达的城市，但这几年因为煤炭行业整顿，城市产业发展也受到影响。除了人口外流外，购房资金也在外流，在没有人口支撑的情况下，楼市交易不好，价格自然比较低。

58 安居客房产研究院首席分析师张波则认为，单从总价来看，中小城市的房价差异并不合理，一线城市的总房价也存在单套住宅几十万到几千万的差异性。不但单看总价不适合，同一城市不同区域的房价差异也是客观存在的，东北鹤岗房价事件可以理解为通过抓眼球方式来吸引用户关注，而非房价本身出现大波动。

张波表示，从长远来看，四五线城市既有利好又有利空，利好是国内城市落户政策层面的全面放宽，未来会有更多非城市户籍选择到城市落户。从中长期来看，由此产生的购房需求将持续存在；利空则是随着棚改接近尾声，以此带来的购房需求将出现快速回落，四五线城市房地产市场的未来需求将呈现减少趋势。