"全球最坚挺楼市"结束55年牛市 跟中国人有关

全球最坚挺的楼市在哪里？这个答案可能很多人意想不到。

国土辽阔、人口稀少，经济支柱靠旅游和资源型产业支撑的澳大利亚，竟然有着这个世界上最“牛气冲天”的房地产价格。

从上世纪60年代初以来，澳大利亚的房价开始一路猛涨，到今年已经连续55年上涨！悉尼更是超过纽约和伦敦，成为全球房价第二高的城市（第一为香港）。

澳大利亚人报统计，在这轮全球周期最长的牛市中，澳大利亚的房价累计涨幅约6556%。

▲新加坡媒体关注澳大利亚楼市走势

超高的房价背后，是家庭部门过高的负债。楼市泡沫也让经济学界担心，澳大利亚的房价水平是否有足够支撑，会不会在未来某天迎来雪崩式的房价“硬着陆”。

不过令澳大利亚政府、经济学界和尚未买房的“首购族”来说，最近一个好消息可以让他们稍微松一口气：连续55年的牛市周期，终于结束了。

每经小编注意到，早在今年11月2日，瑞银集团（UBS）经济学家门就迫不及待地宣布，这个全球最长的房地产牛市已经终结。

根据瑞银的计算，今年10月份，澳大利亚全国平均房价和五都（包括悉尼、墨尔本、布里斯班、阿德莱德和珀斯五大城市）核心城市房价均与9月份持平，涨幅为罕见的0.0%。

如果这还不够有说服力的话，房地产公司Corelogic的最新数据显示，今年11月悉尼房价环比下降0.72%，五都核心城市房价则下跌0.12%，房价连续疯涨的势头，是真真切切地终止了！

每经小编注意到，澳大利亚楼市的降温和两个因素密切相关：当地政府收紧信贷，限制资金流入楼市；而在当地已成为购房主力人群的中国买家，今年纷纷撤出澳大利亚转战其他国家。

经济政策刺激楼市投资?

除了国土面积辽阔之外，澳大利亚从人口和经济体量来看，都不过是大洋中间的一个小国。为何其楼市能连续55年维持上涨呢？

每经小编发现，较低的基准利率、宽松的杠杆信贷和有利于房地产投资者的税收政策，刺激着澳大利亚楼市的投资热潮。

12月5日，澳大利亚央行议息会议决定，继续将基准利率维持在1.5%的水平，而未来几年GDP增长预计将达到3%左右，而通胀率将维持在2%以下。进入21世纪以来，维持较低利率以推动投资和基建，成为澳央行长久以来的政策。

对投资者来说，低利率意味着较低的借款成本，而澳大利亚宽松的信贷环境，更刺激有实力的投资者加杠杆持有房产。

在澳大利亚，持有房产的人可以利用房价上涨部分带来的浮盈（unrealized gains）作为“现金替代物”，冲抵下一次购房时的首付。也就是说，投资者不必卖掉手中的房产套现，就可以加杠杆购入下一套房产进行投资。

澳大利亚的税收政策也非常有利于房产投资：在澳大利亚，房产持有成本（贷款利息和折旧，但不包含还款本金）可以在税前直接抵扣工资等收入；而对于房产投资所得的获利，澳政府只征收一般资本利得税率的50%。

这三个因素相加，使得澳大利亚常年成为炒房乐土！

▲墨尔本房价/收入比在1965-2013年间节节攀升

中国买家锐减，澳大利亚房市降温?

今年5月以来，澳大利亚楼市氛围逐渐开始降温，直到11月数据显示，澳大利亚房价正式进入下跌通道。

这样的变化，跟中国买家的态度转变有着密切的关系。

据澳大利亚媒体统计，中国人占到全澳外国购房者的80%以上，而澳大利亚的楼市很大程度上依靠外国买家入场支撑。根据瑞信统计，以新南威尔士州为例，当地25%的新楼盘是由外国人买走。

据普华永道数据，自2007年以来，中国人在澳大利亚直接投资超过700亿澳元（约合人民币3500亿元），仅次于美国成为第二大投资来源国。

▲澳洲出现多家提供中文服务的房产中介

中国买家对澳大利亚的态度从热切转为冷静，使得澳大利亚楼市整体热度骤降。

澳大利亚人报援引某家为华人在澳大利亚购房置业服务的中介机构人士称，今年澳大利亚政府出台金融监管新规，其中一条就是严格收紧外国人（未持有澳大利亚绿卡或护照）购房的借贷限制。由于中国买房客很多都是持学生和旅游签证的临时居住者，这样的规定让他们感觉在澳大利亚“很不受欢迎”。

澳洲房地产商克什纳表示，与2016年相比，今年中国买家在澳购房的规模将缩减三分之一以上。泰国等楼盘价格相对便宜的国家成了中国投资者的“新宠”，而且马来西亚和英国等新兴目的地也开始在中国投资者心中超过澳大利亚。

据ABC报道，2015-2016两年间，中国人在澳大利亚买房总计超过320亿澳元（约合人民币1600亿元），是美国买家的4倍之多，但今年澳大利亚政府对外国买家的高税收吓走了很多潜在的中国投资客。

以新南威尔士州为例，外国人购房的印花税在今年被提高了一倍，最高可达5.5%，外国人买房后如果闲置不用，也要缴纳1%的空置税。

澳政府调控楼市见成效

随着之前数十年楼市泡沫的积累，澳大利亚经济被埋下了一个不小的“定时炸弹”。

2014年，国际货币基金组织（IMF）调查发现，澳大利亚的房价“远远高于历史平均水位”，且该国房价收入比高居OECD国家第三，仅次于比利时和加拿大。

IMF副总裁朱民在国际货币基金组织官方博客上撰文认为，一些楼市过热国家必须对房价涨势严加监控，并用货币金融手段抑制房价泡沫的累积。

▲朱民在IMF博客撰文

2016年，OECD经合组织警告称，澳大利亚的房价收入比处于“不可持续”的水平，未来房价可能会有“戏剧性的崩盘”。

LF Economics报告称，由于在澳大利亚账面浮盈可以代替现金做首付，层层加杠杆使得楼市债务总计达到1.7万亿澳元，约合人民币8.5万亿元！

面对这样危如累卵的“纸牌屋”，澳大利亚政府在今年终于下定决心收紧信贷，开始“拆弹”工作。

澳大利亚金融监管机构APRA规定，2017年房地产信贷增幅必须控制在10%以下，高风险类别的住房贷款不得超过30%。而根据澳大利亚统计局数据，2016年澳大利亚的房地产投资信贷增加了27.6%，高风险类别贷款占总信贷的40%以上。

同时，APRA也对开发商提出规定，楼盘50%以上必须卖给当地“刚需”群体，卖给外国炒房客的数量不得超过三分之一，并且外国人在银行贷款买房将受到前所未有的严格限制。