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如何“以房养老”最划算?卖房、出租房,或……

日期:2013-09-29 10:07:27 阅读:  来源:羊城晚报
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作为国人最关注的“房子”和“养老”两大问题,一旦联系在一起注定成为各界关注的焦点。日前,国务院公布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》(以下简称《意见》)中,一句“开展老年人住房反向抵押养老保险

    作为国人最关注的“房子”和“养老”两大问题,一旦联系在一起注定成为各界关注的焦点。日前,国务院公布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》(以下简称《意见》)中,一句“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”迅速引来热议。

  以房养老,简单来说就是老人在退休以后,可以将房屋抵押给银行、保险公司等金融机构,经评估后获得一笔款项,并由金融机构按月发放给抵押人用于养老直到其身故。这样一项突破性的政策,对老年人来说到底能带来多大利好?

  抵押200万元房子

  每月能领1万元养老?

  一直积极提倡以房养老的中房集团公司理事长孟晓苏表示,根据国外标准的“抵押式以房养老”计算,如果老人以评估价值500万元的房屋参保,每月大约可得到2.6万元;如果老人以评估价值200万元的房屋参保,每月大约可得到1万元。通常来说,国内一线城市的房价基本都能支持上述价格,也能满足大部分老人的日常生活需求。

  不过,有人以办理10年期100万元的按揭贷款购房为例来计算,指出按当前基准利率6.55%、采用月均还款较少的等额本息法,每月月供大约要1.138万元,相比起来“抵押价值200万的房产,每月才领1万元太不划算了”。

  但孟晓苏发微博评论称:“这种算法既不懂保险也没其他依据”。他表示:“反向抵押养老保险与购房抵押贷款算法相似但方向相反。抵押贷款买房者要按月向银行支付本金加利息但先行住房;反向抵押保险是保险公司提前向老人付款并延后得房。所以给付金数额大致是反过来计算的,约是‘购房本金’减去预付利息。”

  一线城市

  以房养老或更划算

  尽管作为国家养老政策的补充,以房养老主要针对的是孤寡、失独老人或子女不在身边的老人,但对其他有房、有一定存款也有子女的老人来说,也不失为一种选择。然而,羊城晚报记者采访获悉,其中还涉及多个问题,比如房价未来一旦出现增值,增值部分的收益归谁、子女是否还有继承权、一旦突破了70年产权的年限如何解决、多人产权的房子应该如何评估和处置等等。

  “上述可能涉及的问题,或说容易产生纠纷的问题,正是在下一步制度设计上需要解决的问题。”一位寿险公司的相关人员认为,房产价值不同、个人考虑的因素不同、家庭环境的不同以及老人的需求不同,都导致了很复杂的博弈过程。

  羊城晚报记者了解到,目前广州市平均养老金水平达到2833元/月(据广州市人保局数据)。以广州城区一套价值200万元(均价2万元、100平方米)的房子为例,目前中国人平均寿命为72岁,假设老人退休时(55-60岁)可进行倒按揭,倒按揭的期限约为20年。

  在目前广州的房租、房价和抵押贷款利率水平之下,暂不考虑通胀和利率、除社保外假设每月以1万元生活费为标准计算——

    卖房后租房:卖掉得200万现金,以2000元租一套普通的住房,则这笔钱仅够用13年;

  卖房后换小房:卖掉得200万现金,其中花100万买个小房,要维持上述生活水平,100万现金仅够8.3年;

  住房抵押:以房价的70%作为评估,目前10年期的抵押贷款利率为6.55%,则老人虽然拿了140万的现金,这笔钱仅约够用11年,且每月还要返还银行利息;

  以房养老:如仍以房价的70%作为评估,每月能够获得金融机构提供的1万元现金,所需要的费用由金融机构负担到老人离世。

  关注

  机构风险:房价跌了怎么办?

  实际上,由于目前相关细则没有出台,以房养老对保险公司来说也可能存在风险。“住房反向抵押代管保险,金融机构并非稳赚不赔,”中美联泰大都会人寿产品管理部王琪向记者直言。

  首先是按揭金额问题,在“以房养老”模式下,金融机构一般要在老人过世后才能处置房产,在签订合同到执行处置的时间跨度可能较大,难以准确预估房产的实际价格,因此如何确定按揭金额是首先需要解决的问题。然而房价未来走势的不确定性,成为了最大障碍。如果房价一路上涨当然皆大欢喜,而一旦房价出现崩盘,却是一损俱损。目前一线城市房价还在稳步上涨,但在一些盲目开发的三四线城市,却隐藏着巨大的风险。

  其次是按揭期限问题。由于人的寿命难以预期,“倒按揭”的期限无法事先确定,每月金融机构提供的养老金数额难以准确计算。


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