刺激比2008年大一倍 房价暴涨征兆已被挑破?(图)

中国房地产行业已今非昔比，房价即将暴涨的征兆已被挑破？

　　


　　历经30多年的发展，中国楼市依然是政策市。在楼市调控收紧的时候，房价下降；在楼市调控政策松绑的时候，房价上升。当前，中国房价即将暴

　　


　　历经30多年的发展，中国楼市依然是政策市。在楼市调控收紧的时候，房价下降；在楼市调控政策松绑的时候，房价上升。当前，中国房价即将暴涨的征兆已被挑破？

　　在多轮救市政策叠加落地后，上个月，多数城市楼市都开始有了回暖迹象。

　　根据国家统计局5月18日公布的数据显示，与2015年3月份相比，4月份，在70个大中城市中，新建商品住宅价格上涨的城市有18个，较上月增加6个，持平的城市有4个，下降的城市有48个。而与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有69个，上涨的城市只有1个。

　　值得注意的是，除了“北上广深”等四个一线城市房价全面上涨外，此前一直“跌跌不休”，甚至近乎崩盘的温州，房价出现了近两年来的首次环比上涨。

　　具体来看，今年4月份，北京、上海、广州、深圳四个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均出现上涨，最高涨幅分别为1.8%和2.4%，少数二线城市房价出现上涨，绝大部分三线城市房价仍然下降。

　　据测算，今年4月份，一线城市新建商品住宅价格环比平均上涨1%，二、三线城市新建商品住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.3%。

　　从平均水平来看，国家统计局城市司高级统计师刘建伟透露，4月份70个大中城市新房价格环比综合平均上涨0.3%。这是70城房价在去年5月之后首次“转正”。

　　从2014年5月份开始，中国70城房价指数结束近两年的全面上涨，开始步入下跌通道，此后4个月房价跌幅持续扩大，直至去年9月份房价跌幅才开始震荡收窄。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析称，目前楼市价格的止跌回稳，主要是由于中国楼市进入政策相对宽松时期。

　　交通银行金融研究中心发布的一份报告预测称，5月份沪深等重点城市成交量会继续回暖，新盘价格有上涨的势头，二手房“跳价”现象也将增多。

　　近日，喜投网董事长黄生撰文称，除了降息，原本期待中的“中国式QE”并没有到来，央行声明说中国完全没必要QE，这给很多人浇了一盆冷水，但是，一件大事悄悄发生了，这是中国银行业的重大改变，那就是75%的银行存贷比废除了，由监管指标变为参考指标。

　　日前，中国银监会副主席周慕冰表示，今后存贷比将由监管指标变为参考指标。这意味着银行存贷比指标硬性考核将终结，存贷比“紧箍咒”也将被摘掉。有研究认为，中国取消存贷比将释放约7万亿元的信贷资金。

　　所谓存贷比是指商业银行贷款总额除以存款总额的比值。我国《商业银行法》规定，商业银行存贷比不得超过75%。

　　众所周知，随着利率市场化不断推进，商业银行负债端来源日趋多元化，不仅限于存款。存贷比监管覆盖面不够、风险敏感性不高的弊端日趋明显。

　　同时，近几年，国内商业银行正面临着多种困境，除利润增速大幅下滑、不良贷款持续攀升之外，还面临存款增速放缓、资金成本增加的困境，在此背景下，业界对于取消存贷比考核的呼声越来越高。

　　过去，中国的存款准备金率下调，但是存贷比仍然制约银行信贷，结果是银行体系内资金充裕，但就是无法让资金进入实体经济领域。

　　举个例子：存款准备金率是18%，但存贷比是75%，根据存款准备金率100元理论上最大放贷82元，但是根据存贷比，100元理论上最大放贷为75元。

　　所以呢，如果不取消存贷比，存款准备金率下调的作用就被严重制约了。

　　兴业银行首席经济学家鲁政委鲁政委认为，经历20年的发展，存贷比这一监管指标已经制约了商业银行的进一步发展。如在经济下行压力加大的背景下，存款增速放缓，使得银行信贷增加非常困难。同时，使得各类影子银行风起云涌，增加了信贷成本。

　　目前来看，取消存贷比已经在市场各方达成了共识，为了避免存贷比制度对我国金融和经济带来进一步的冲击，取消存贷比已经迫在眉睫。

　　时光追溯到2008年，一场金融危机席卷全球，中国经济受到严重影响，为了挽救中国经济，彼时中央政府决定推出4万亿救市计划，保持中国经济的高增长势头。

　　这4万亿里面，本身没有包括商品房的投资，但并不是说这4万亿对房地产市场没产生影响。恰恰相反，4万亿的出台，直接推动了房地产价格的高涨。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，当时4万亿的刺激，因为没有限制流向，直接间接甚至超过30%的资金流向了房地产，也对房地产形成了刺激。

　　那么，房地产行业已今非昔比，这一轮更凶猛的7万亿来了，又会推动房价暴涨吗？

　　黄生称，这不是央行直接印刷钞票，而是让已经和经济活动紧密联系的资金再次衍生，进入经济领域。因为这些货币是之前的经济活动产生和带来的，因此不是基础货币，背后有财富的对应，这比央行直接印钞高明得多，也是合理合法的。

　　“来了七万亿，这比降息的效果还大，比中国式QE的效果还大，对于实体经济来说，是大利好！”

　　要照这个逻辑，目前的刺激比2008年要大将近一倍，难道房价要翻番？

　　陈晟说，目前存贷比的一些变化，肯定是更多地支持实体经济，针对房地产的流向还是会有所限制。非要说对房地产有什么影响，可能会间接对产业地产，以及与实体相关联的地产，会有所支撑。对整体楼市有无提升，还要观察这些资金的流向。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷回忆说，2013年6月，中国突然出现“钱荒”，隔夜拆借利率飙升，引发银行业地震。出现这个问题的原因，是市场的流动性紧张，这背后则是很多银行做了表外业务。

　　本来银行所有的业务都是表内的，但是表内业务是受存贷比限制的，多出来的钱，就做了表外非标准业务，说白了，就是拆借给其他银行。所以说，这次的“7万亿”和以前的“4万亿”印钞票是两码事。

　　民生证券宏观分析师李奇霖认为，存贷比考核的修正，是因为外汇占款减少，银行存款来源不足。过去实体融资需求旺盛的时候，逼着银行搞非标出表，加大了融资成本。从负债端来讲是因为银行的负债渠道多元化，守着存贷比考核会影响银行自身的贷款投放。

　　4万亿是政府大搞基建，银行放水配合。但当前实体融资需求不足，政府大搞基建也没有08年时的条件，因此，放松存贷比，信用派生也不一定能出来。房价更多受制于人口、库存这两大因素，刚需下降，改善型需求不足才是问题，和存贷比没什么关系。

　　香港粤海证券投资银行董事黄立冲认为，降低存贷比看起来能让银行有更大的自由度，但另外一方面是让地方财政的债券可以在银行做抵押，当然要放出一些流动性资金，让银行有钱放出来给地方财政，这是一个组合拳，“房价还是一线城市可能会上涨，二线城市分化，三四线城市还是销售困难。”

　　财经传媒人刘晓博也指出，放出几万亿贷款额度，跟2009年“4万亿刺激政策”的威力也没有办法比。这种差异，跟“重炮”和“原子弹”的差别一样大。2009年所谓“4万亿”仅仅是个象征性的说法，事实上投入的刺激资金，中央加上地方达到数十万亿。

　　当年中国的广义货币增速高达27.7%，而目前增速只有10.1%。也就是说，2009年央行印钱的速度是今年的2.77倍!

　　虽然目前住房商业贷款和公积金贷款的名义利率，低于2009年，看似非常惊人，但事实上2009年房贷可以打7折，目前最多85折。

　　从利率杠杆上看，也是2009年更高。当然，还有绝对房价高低，以及存量房多少的巨大差异。

　　所以，即便废除“存贷比”，再加上不断降准，最终可以释放出7万亿贷款额度，只要广义货币M2增速不翻倍，房价也没有可能全面回暖。

　　刘晓博认为，如果以美元计价中国房价会很快阶段性见顶，但如果按照人民币计价，肯定是继续涨下去，目前仍然看不到停止的时候。

　　除非M2增速跟真实GDP的增速持平，甚至慢下来(每年不超过6%)。这才是中国房价的最大秘密。

　　但从海外房地产基金的投资方向看，今年流入中国商用房地产市场的金额十分庞大。

　　华夏时报称，据戴德梁行最新披露的数据，今年全球房地产基金投资迎来一波小高峰，目前已集结4290亿美元(约合2.66万亿元人民币)的总金额，其中超过四成的资金，即逾460亿美元(约合2855亿元人民币)将投向中国房地产市场。

　　戴德梁行的研究报告显示，从海外房地产基金的投资方向看，预计今年流入中国商用房地产市场的金额仍十分庞大。

　　海外资金涌入中国，一方面出于保值增值，另一方面则受到中国央行不断降息等因素影响。

　　世邦魏理仕执行董事邵律称，海外资金再次将包括中国在内的亚太地区视为分散全球投资组合的关键组成部分。很多基金正在中国核心区域寻找猎物，逐步增加投资比重。

　　大量海外基金将涌入中国楼市，是否也会引发又一波楼市价格的上涨？

　　分析师指出，首先国内房地产市场体量较之前已有几倍增长，海外基金在国内市场已掀不起大波澜；再者海外基金现在几乎不投资住宅，所投的主要领域是商业和办公市场。

　　世邦魏理仕研究部董事谢晨表示，从商办市场的情况看，目前国内金融机构和企业在大宗交易市场的占比约六成，已超过外资。

　　据世邦魏理仕对机构投资者的投资意向调查，投资者对中国住宅市场的兴趣骤降，投资意向由去年的21%降到今年的11%。

　　中国的写字楼依旧是最受海外资金欢迎的投资板块，工业与物流地产紧随其后。此外外资对酒店和度假场所的兴趣大幅度提升，由去年的1%涨到今年的12%。

　　实际上，虽然中国楼市仍受到海外资金的高度关注，但吸引力已经较之前有所减弱。

　　“海外房地产基金新集结了这么多钱，但却未必能花得出去，因为现在在国内找到好的投资项目并不容易。”盛势投资副总裁简宏洲表示。

　　业内人士透露，从大趋势来看，海外资金投资中国房地产的速度有所放缓。领盛投资一位高层告诉记者，现在海外房地产基金虽然募了巨额的资金，但投资要比以前困难得多。因为外资在中国可供投资物业的选择空间变小。

　　投资空间变小的一个重要原因是，现在中国房地产资产的价格处在高位，尽管楼市调控政策不断放松，但在短期内外资可获得的回报率较低。

　　邵律指出，定价过高被列为物业投资的最大障碍，其次是优质项目供应量小及来自其他投资者的竞争。

　　无论是国内物业增值的速度，还是租金增长的幅度，短期内很难达到较高水平。海外资金还存在新的顾虑，比如国内很多潜力城市的去库存状况、未来几年能否实现持续增长。

　　在中国经济放缓的大背景下，楼市也没有明确的答案，也面临很多不确定性。这种不确定，是令外资最担心的事情。

　　事实上，为稳定楼市，中国决策层在下一盘很大的棋，MBS就是一个例子。

　　去年9月30日，中国央行、银监会首次出台通知，鼓励银行发行MBS。5月15日，中国银行间市场交易商协会发布了《个人住房抵押贷款资产支持证券信息披露指引（试行）》的公告，MBS来势汹汹，有业内人士也把它称作引爆楼市热度的核弹头！

　　MBS是银行把贷出的住房抵押贷款中符合一定条件的贷款集中起来，形成一个抵押贷款的集合体（pool），利用贷款集合体定期发生的本金及利息的现金流入发行证券，并由政府机构或政府背景的金融机构对该证券进行担保。

　　因此，MBS实际上是一种具有浓厚的公共金融政策色彩的证券化商品。发行券商会将抵押集合体所产生的本金与利息原封不动地转移支付给MBS的投资者。

　　例如，有人两年首付30万买了一套100万的房子，基准利率借贷25年，利息约70万，本息合计140万,两年还款本金6万，利息6万，房子目前市值150万。这时银行把房子剩余按揭贷款64万打包成债券通过券商以低于房贷利率的收益率发行。

　　券商认为评估市值150万，抵押借款仅64万，抵押品价值充足，评级为AAA，发行利率取下限5%发行。这样银行顺利地拿回了所有贷款本金，将风险转移到证券市场，同时每年可以获得固定的息差（房贷利率-MBS利率-发行费率）。

　　从海外市场来看，MBS是资产证券化产品的绝对主力，截至2014年上半年，美国按揭贷款余额为13.3万亿元，其中MBS余额达到7.7万亿元，占比57.9%。

　　某四大会计事务所参与过MBS业务的人士说，MBS业务从理论上，可以给银行带来几个好处：

　　一是将个贷转移至表外，减少负债，增加现金流；二是赚取贷款利率和MBS利率之间差价，甚至通道中介费；三是降低了过去银行在个贷业务长期资产和短期负债的匹配难度。

　　目前中国房屋贷款按揭余额约20万亿，其中超过3年期的约占90%。MBS开闸，银行只需将这部分贷款余额的优良部分拿出来进行证券化发行，其发行规模理论上可超过10万亿。

　　这将给中国房地产市场带来史无前例的变化，这就是房地产市场的金融化，房屋不再仅仅是居住品，同时变成了可以流通的金融产品。这大大增强这个行业的金融流动性，提高其金融效率，大大降低这个行业的资金成本。

　　银行通过MBS可以累积重新获得超过10万亿的流动性，获得这部分流动性以后又可以再次进行房屋抵押放贷，再做成MBS,再放贷，如此循环，稳赚利差，乐此不彼。

　　不难看出，MBS对于房地产业和银行业来说都会产生巨大的影响。银行拥有这个超级核武以后，其房屋抵押贷款的积极性将史无前例的提高，而全社会的闲置资金将会高效持续的流入MBS市场。

　　当房地产行业的资金成本因为MBS提升的金融流动性而降低的时候，其效应将逐步传导到与之相关的几十个实体行业，从而降低整个中国经济的资金成本，不仅促进实体经济的发展，而且会进一步促进MBS的发行，形成正反馈效应。

　　中国中心城市未来的城镇化道路将进一步加速，房地产行以及房地产金融衍生品行业极有可能迎来一个黄金十年。

　　但必须注意到，MBS产生和发展是一个非常复杂的过程，没有经过科学论证的顶层设计，没有一套缜密详细的实施方案，只能导致MBS走样，最终酿造金融风险。

　　目前，房地产风险已经凸显出来，金融市场上高收益替代产品不少，MBS若市场定价过高，风险就显而易见，金融机构盈利空间小；如果定价过低，根本没有吸引力。

　　如果MBS仅限于在银行间市场交易的话，可能出现的另一个问题是，银行之间达成一个相互购买对方产品的默契，以将贷款资产挪腾到表外，逃避信贷监管。

　　同时，MBS发育成熟的一个前提是利率完全市场化。美国的住房抵押贷款证券化，是在完成利率市场化之后快速发展起来的。中国在利率完全市场化之前，MBS发展的空间将是十分有限的。

　　中国央行此时推出MBS给出的一个导向是，力推房地产金融化。而最容易投机炒作的房地产行业过度金融化，带来的最大问题就是迅速推高金融风险，最终身不由己地被推向金融危机轨道。

　　所以，MBS的威力虽大，但要在短期内爆发不太现实，利率环境、政策支持、市场监管能否到位，将成为能否引爆这颗核弹的关键。