央行降息致多地楼市沸腾：购房者出现恐慌苗头

　　上周五，央行降息出乎意料，尽管央行负责人强调，此次利率调整仍属于中性操作，并不代表货币政策取向发生变化，然而，让整个楼市应声而起，出现沸腾之势：新房、二手房在降息利好之下出现成交高峰，周一十余只地

　　上周五，央行降息出乎意料，尽管央行负责人强调，此次利率调整仍属于中性操作，并不代表货币政策取向发生变化，然而，让整个楼市应声而起，出现沸腾之势：新房、二手房在降息利好之下出现成交高峰，周一十余只地产股股价涨停，之前看空的言论迅速被各种乐观的氛围所取。不过，业内人士提醒，在楼市整体供过于求新常态之下，降息不会改变房地产市场基本面。房地产业实际已经进入一种全新阶段，供大于求的状况可能会持续相当长时间，竞争也会成为市场主旋律。
　　
　　□综述
　　11月21日，央行决定自11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍;其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。
　　
　　这是自2012年7月来的首次降息。贷款利率下调，意味着欲购房、已购房者且合同注明“浮动利率”的房奴们，均可节省一笔利息支出，以贷款100万元、20年期、等额本息贷款为例，按照调整前的基准利率，月供为7485.2元，20年总利息达65.77万元;而按照调整后的基准利率，月供降至7251.12元，总利息61.76万元。也就是说，月供减少234.08元，总利息省了4万多元。
　　
　　对于政策走势反应敏感的房地产而言，央行降息让楼市出现一片沸腾，上周五晚降息消息一经公布，便出现的诸多评论极其乐观，甚至出现了“现在不买房，一年又白干”的极端言论。业内人士看来，降息后对买房人起到了兴奋剂的作用，特别是那些犹豫观望的刚需客户，会促进他们下定决心尽快出手，然而，对房企，由于库存及年末房企销售目标的压力，价格或维持稳定，以价换量或为主流。
　　
　　易居中国执行总裁丁祖昱表示，降息对开发商的成本来说不会有实质影响，银行资金紧是今年的常态，不对称降息和存款利率上浮20%又会进一步压缩银行利润，银行的钱只能更“贵”。即便有“便宜”的钱，开发企业也拿不到。房地产业实际已经进入一种全新阶段，供大于求的状况可能会持续相当长时间，竞争也会成为市场主旋律。
　　
　　□新房
　　利好叠加促使新房供需两旺
　　在多样化的促销优惠以及政策利好带来的预期转变的双重作用下，上周，北京楼市成交量高位企稳。据亚豪机构统计数据显示，上周（11.17-11.23）北京商品住宅累计成交2889套，成交面积达28.18万平米，环比分别上涨5%、11%。至此，北京商品住宅周度成交已连续5周保持3000套左右的销量水平。截至23日，11月商品住宅共出让9069套，如果11月最后一周仍保持此前的销售速度，那么全月商品住宅成交将在12000套左右，创今年新高。
　　
　　据亚豪机构统计数据显示，上周（11.17-11.22）北京共有11个项目开盘，创近10周新高。上周开盘的项目包括普通住宅项目中冶蓝城、宜山居、亦庄金茂悦、香悦四季和富力童话时光，别墅项目滟澜新宸长桥墅，商住项目中昂时代广场、朝北8080和琨御府·玲珑阁，以及自住房项目中国铁建原香漫谷、住总众邦·长安生活港。11个项目累计推出1394套新房源，环比大涨148%。
　　
　　货币信贷政策的叠加效应正逐渐在楼市显现，市场重拾信心，再加上开发商在价格上做出让步，促使刚需和改善型购房者率先出手，此前购房者持币观望的坚冰正在被打破。上周北京商品住宅成交量排名靠前的项目均让利于购房者，如排名首位的住总万科·金域华府周边在售项目定价已高达40000-60000元/平米，而该项目仅以35000元/平方米的低价入市，因此热销。此外，上周位居销量排名次席的蓝光星华海悦城项目，10月底推出新一期时相比7月开盘价格每平米下调了5000元。由此可以看出，尽管有了政策利好，购房者首付门槛、贷款利率都有所下降，但价格仍然是吸引刚需、刚改购房者出手的决定性因素。
　　
　　□二手房
　　二手房市场率先升温
　　降息对二手房市场的刺激作用立竿见影，来自机构的统计数据显示，降息首日，二手房市场就迅速升温，当天我爱我家全国12个城市门店咨询量显著上涨，委托量也出现了明显增加。业内表示，本轮降息与9·30房贷新政、公积金异地互认，将对二手住宅市场形成利好叠加影响，从目前到明年春节前二手房的大批优质房源会释放出来，成交量将持续回升、成交价因此企稳复苏，甚至出现小幅度上涨的可能。
　　
　　据伟业我爱我家市场研究院统计，降息首日，北京当天的业主到店咨询量比前一周六增长140%，客户到店咨询量比前一周六增长了95%；业主房源到店委托登记量，比前一周六上涨3.4%，客户买房需求登记量比前一个周六上涨5.6%；北京区域上周六全天的电话咨询量比前一个周六增长了17%。
　　
　　同时，其他城市也不逊色，据上海、天津、太原、南京、杭州、苏州、武汉、长沙、南昌、成都、南宁等我爱我家落地城市的反馈，市场客户、业主咨询量都有不同程度的增长。
　　
　　据介绍，我爱我家北京、上海、天津、太原、南京、杭州、苏州、武汉、长沙、南昌、成都、南宁等全国12个城市公司的二手房业主和购房客户上周六到店咨询量与前一个周六相比普遍上涨五成以上，到店房源委托和需求登记量与前一个周六相比普遍上涨5%左右。我爱我家全国12个城市电话咨询量同比前一周六上涨了15%，需求委托量上涨了5%。我爱我家官网流量也出现了较为明显的上涨，上周六全天5i5j流量比前一周六上涨了6%。
　　
　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，从降息落地首日市场的实际表现来看，购房人和业主的入市意愿都有了很显著的增加。二手房市场的供求双方对于降息反应敏锐，到我爱我家门店登记和卖房、置业的人群显著增加，这或将预示着9·30新政后市场新一轮反弹升温的开始。
　　
　　新浪二手房分析师韦雨舟认为，本次调息中五年以上贷款利率降至6.15%，相当于此前利率的9.4折，这等同于将一直难落地的利率优惠以一种更为权威的方式传达给购房者；且按揭成本的大幅度下降会改变购房者心理预期，刺激其加快入市，因此短期内对二手住宅市场刺激作用更加明显；而对于业主，由于购房者加紧入市，成交量或上涨，因此出现“坐地涨价”的可能性增大。
　　
　　□股市
　　周一十余只地产股涨停
　　本周一，房地产板块出现井喷行情，北辰实业、嘉凯城、泛海控股、泰禾集团等多达12只个股涨停。值得一提的是，地产股四大龙头中的保利地产、招商地产也加入了涨停队伍，另外两大龙头万科A和金地集团，周一的涨幅也分别达到8.32%和6.94%。
　　
　　与此同时，周二一开盘，两只杠杆基金——非银B和地产B直奔涨停。业内人士表示，降息有利于地产销售，缓解投资下行趋势。因为降息一方面降低购房者贷款月供，提升购房需求；另一方面降低地产商融资成本，缓解投资下行趋势。未来，非银行金融和地产板块将持续看好，这两类公司特别具有长期投资价值。
　　
　　港股内房股也跟随大涨。受惠于万达上市传言，万达酒店发展涨幅一度接近90%，收盘时涨幅仍接近70%。而合景泰富、融创中国、雅居乐地产、世茂房地产、碧桂园、中海外等多只股票涨幅均超过10%。
　　
　　今年以来，房地产板块便频吹利空，但上周五晚间央行降息的利好消息让不少投资者对房地产板块重拾信心。中金公司认为，降息是一个更加明确放松周期的开始，未来相当长时间内市场面临的是相对宽松货币政策，同时各项改革持续推进，这样的环境将进一步利好房地产板块。
　　
　　不过，中原地产首席分析师张大伟认为，依然不能过分乐观，降息对房价的推涨作用或不及预期，“接近年底，本来银行的额度就相对紧张，且本次央行降息是非对称性的。购房者实际能够享受多少利率的优惠还要看后续的额度。如果额度不足，银行很可能用提高房贷利率来弥补利润。具体房价能上涨到什么幅度，主要还要看后续是否会有继续的信贷额度宽松。”
　　
　　□心理变化
　　开发商 谨慎涨价跑量为主
　　虽然政策利好楼市，不过，房企的态度相对谨慎。
　　
　　亚豪机构的统计数据显示，上周入市项目的定价较为保守，老项目后期开盘价多与前一期价格标齐，还有一些开发商抓住这一时机加大优惠力度，冲刺业绩。如上周开盘的亦庄金茂悦在推出楼王产品的同时，对前期产品采取了周末限时优惠40万的活动，以特价房形式加速去化，别墅项目滟澜新宸长桥墅在开盘前推出了首付一成的优惠活动。
　　
　　东亚新华地产营销总监贾玉鹏告诉记者，降息对楼市来说肯定是个利好，一方面，降低了房企的开发成本，另一方面也降低了购房者的购房成本，同时，它还对购房者心理产生较大的影响。不过，受今年市场不太乐观的影响，很多房企的任务并没有完成，最后还在冲刺阶段，因此，一般房企不会寄希望于涨价，依然是以跑量为主。
　　
　　购房者 开始恐慌苗头
　　虽然不少房企表示多数项目暂时涨价的可能性不大，但降息确实还引发了购房者的恐慌。
　　
　　一直想买房的小张（化名）表示，看到降息之后，买房的信念更加坚定，并且想尽快买房，“一方面是降息降低了购房成本，买房的负担会略微少了一点点，更主要的是，我担心房价会上涨，一耽误，可能明年又白干了。”
　　
　　据记者了解，对商业房贷客户来说，根据央行此次发布的金融机构人民币存贷款基准利率调整表，5年以上贷款基准利率为6.15%，较此前的利率下降0.4个百分点，相当于此前利率打了9.4折。按照商业房贷100万元，基准利率，按20年等额本息还款计算，降息前月供为7485.2元。此次降息后，月供将降至7251.12元，每月减负234.08元，全年可减负2808.96元，购房者的购房成本在降低。
　　
　　记者在采访中发现，担心房价上涨而恐慌入市的人不在少数。从近几天售楼处和中介门店的情况来看，恐慌入市的态势已然成型。
　　
　　□案例
　　滟澜新宸长桥墅日销5亿
　　作为央行降息之后的首个开盘项目，滟澜新宸长桥墅首次开盘便实现日光，销售额达到5亿元。据了解该项目在开盘前推出了首付一成的优惠活动，首付88万即可买400平米的龙湖别墅。
　　
　　“项目开盘正值央行在2008年之后的第三次降息，央行降息给了市场一针强心剂，降息对消费和投资的刺激作用预计会在3-6个月之内显现。”项目相关人士表示，滟澜新宸长桥墅11月22日首期开盘，产品为使用面积350-410平米联排别墅，蓄客仅3周，到访百余组客户，首期售罄认购5亿。
　　
　　据悉，11月16-23日7天，购房人可通过新浪乐居PC端、移动端两个线上报名通道报名参与成为预售客户，享受长桥墅限时推出的首付一成优惠，以该项目一套房源880万起总价计算，相当于88万买400平米龙湖别墅。除了实打实的现金优惠，所有成功参与预售的客户还将享受龙湖送出的其他活动福利，成为长桥墅首批VIP客户，享受长桥墅后续所有活动的优先参与权，还有每日感恩奖、砸金蛋大奖等丰厚奖品。
　　
　　东亚印象台湖成交量增两成
　　降息对楼市的提振作用较为明显，记者从东亚印象台湖获悉，降息政策出台后的三天时间里，其来电增加22%，来访增加了18%以上，成交量相比前一周也增加了20%。
　　
　　据记者了解，东亚印象台湖位于台湖新城核心区，二期住宅19800元/平米起，首付仅14万起，主力户型63—78两居、三居，临近幼儿园、小学、中学等教育配套，距离环球主题公园10分钟车程，交通较为便捷。
　　
　　“此次降息，相当于在原基准利率基础上打9.4折，降息后100万贷款，30年期，总利息将减少5万-6万，对刚需和改善人群是极大利好，加上此前9·30新政、公积金贷款新政等叠加效应，楼市有望升温。”东亚新华地产营销总监贾玉鹏表示。
　　
　　另据贾玉鹏介绍，东亚旗下的其他项目，如东亚尚品台湖、五环国际、华欣湾、朗悦居、首航国际等，近期的来电来访都大幅增加，此前观望的购房者在紧急入市，楼市“暖冬”成大概率事件。
　　
　　朝北8080二期开盘销售百余套
　　11月23日，位于朝阳北路的朝北8080二期新品热销百余套。朝北8080为紫石地产的重点产品，项目为7层电梯建筑，30-107平米多功能精装空间。项目一期曾以热销4亿开盘，11月23日，朝北8080二期新品开盘，上午10点30分，正式选房拉开帷幕，场面火爆，短短1个小时，热销百余套。
　　
　　项目位于朝阳北路延长线，紧邻地铁6号线物资学院站。周边拥有密集公路路网，便捷交通。项目总建筑面积约11万平方米。朝北8080毗邻横穿整个北京城的地铁6号线，常营、朝青、CBD三重繁华商圈可享，三里屯、朝阳大悦城、龙湖长楹天街购物中心已经成为年轻人集餐饮、娱乐、购物为一体的时尚聚集地。
　　
　　□分析
　　同策咨询研究部总监张宏伟
　　短期利好长期利空
　　这次降息是自9月30日“央四条”松绑信贷政策后，房地产再度迎来的信贷利好政策。但是央行降息还从侧面反映出另外一个问题：央行越降息，地方政府越“救市”，说明当前市场形势依然相当严峻，尽管楼市接下来几个月成交量会短期反弹，但是，一波行情之后压力会更大，尤其是对于大多数二线、三四线城市来讲，库存偏大去化周期偏长的问题迟早还是会暴露出来。因此，一定意义上来看，央行降息意味着对楼市“短期利好，长期利空”，并且也很难避免长期利空的发生。对于楼市来讲，在央行降息等政策刺激之下会出现一波入市的行情，短期内来看，楼市接下来几个月成交量会短期反弹，甚至对于一线城市及市场基本面良好的城市来讲会出现小幅涨价的现象。
　　
　　亚豪机构市场总监郭毅
　　降息不足以支撑房价快速提升
　　虽然近几个月政策层面频传利好，对北京楼市交易量也起到了一定的提振，但北京过高的房价基数成为抑制部分中低收入购房者由观望转向实际出手的原因，因此降息前，市场回暖主要集中在前期降价充分的局部区域以及9·30政策倾斜的局部人群上，房企在库存压力未得到消化的前提下，没有旺盛成交的支撑，短期内不敢贸然提价，而是采取各种营销手段，培育刚刚好转的购房需求。预计年内北京在售项目售价有望止跌企稳，部分前期深幅降价的项目将会小幅回调定价，整体市场价格仍趋于稳定。