【天维网综合报道】在距离奥克兰市中心以北45分钟车程的Warkworth小镇，一场关于一大片农田未来用途的“激烈斗争”正在酝酿。这场争议不仅涉及土地用途，还关乎“优质土壤”的保护、城市扩张的边界，以及奥克兰市议会规划流程的合法性。

Arvida是一家养老公司，目前拥有Warkworth小镇郊外Matakana Rd上一块140公顷土地中的55公顷。

上个月，该公司向奥克兰市议会提交了一项私人规划变更申请，试图将整个地块重新划为混合住宅城市区（Mixed Housing Urban）。Arvida计划在其拥有的55公顷土地中的22公顷的土地上建设一个“养老社区”，并将剩余的33公顷出售给开发商。

这一变更意味着，140公顷土地的其余85公顷的土地的所有者也将被允许进行类似的开发。而如果整个140公顷土地被完全开发，Warkworth东部城区的面积将几乎翻倍。

不过，奥克兰市议会以17比3的投票结果否决了Arvida的提案。

虽然市议会并不反对养老社区的建设，但他们强烈反对整个地块的重新规划。奥克兰市长Wayne Brown直言不讳地表示：“如果Arvida想建养老社区，为什么不直接申请呢？他们这次的申请与城市规划无关，而是想要投机。”

他的言论暗指了一种被称为“土地囤积”（land banking）的现象，即企业以较低价格购买城市边缘土地，等待城市扩张后再高价出售。

Warkworth小镇成为了养老公司Arvida与奥克兰市议会的争端的爆发点。图源：Alex burton

Arvida决定上诉

Arvida对市议会的决定并不满意，并已向环境法院提起上诉。其首席执行官Jeremy Nicoll表示，公司收到的法律建议表明，市议会的决策“超出了《资源管理法》（Resource Management Act）的规定”，且其流程“在规划实践上不合理”。

当被问及为何不按照市长的建议，仅申请养老社区所在土地的重新规划时，Nicoll回应：“我们买了一块农场，其中有部分土地我们不会使用，因此会出售。但我们不会囤积土地。”

他进一步解释，公司希望对整个区域进行统一规划，以避免“零散、随意的开发”。

不过，市议会显然并不认可这一思路。

Arvida希望市议会重新划为城市开发区的土地地图。黄色区域是其拟建新养老社区的所在地。Warkworth的主要区域位于河流下方和地图底部。图源：NZ Herald

目前，这片140公顷的土地大部分被划为“未来城市发展区”（Future Urban），但其中29公顷位于“农村-城市边界”（RUB）之外，被归类为“混合农村”用地。Arvida的提案实际上意味着将RUB向北扩展。

然而，根据《2023年至2053年未来发展战略》（Future Development Strategy 2023-2053），Warkworth北部的开发计划要等到2035年之后才会启动。因此，市议会认为现在推动这一变更将破坏其长期规划。

更大的问题在于基础设施。Warkworth的供水、污水处理和交通系统尚未准备好应对如此规模的扩张。Arvida承诺投资数百万纽币用于基础设施建设，包括污水泵站、道路升级等。但市议会认为，这些承诺尚未具有法律约束力，而政府也未拨款支持相应的公共基础设施升级。

农业用地与城市扩张的考量

另一项争议点是土地的农业价值。这块140公顷土地的大部分被划为“未来城市用地”（Future Urban），但其中的29公顷位于农村-城市边界（RUB）之外。而根据市议会的文件，这片29公顷土地包括被认定为“优质土壤”（prime soil）和“高产土壤”（highly productive land）的区域。

然而，Arvida的分析认为，真正涉及优质土壤的面积只有0.8公顷，并强调该土地目前主要用于放牧，而非园艺生产。

此外，Warkworth已经有约840公顷土地被划为“未来城市发展区”。部分市议员认为，没有必要再额外增加新的开发区。市议员Shane Henderson表示：“我们应该传递一个明确的信息：城市不能无限扩张。”

然而，并非所有议员都支持市长的立场。代表Rodney地区和Franklin地区的议员Andy Baker和Greg Sayers投票反对市长的决策。这两个选区涵盖奥克兰大部分高产土地和RUB边界，正是当前城市扩张的主要地区。

值得注意的是，新西兰政府可能会改变现有的城市发展政策。

新西兰基础设施部长Chris Bishop支持城市密度提升，但他也认为奥克兰的城市扩张是“增长战略”的重要组成部分，并希望彻底取消RUB。此外，关于优质土壤的保护政策目前仍处于“过渡阶段”，未来可能会调整。

市议会官员和Arvida都认为，最合理的做法是让该提案进入正常的公众听证程序，由独立听证官作出最终决定。然而，市长和大多数议员认为，作为民选官员，他们有责任在这个问题上明确表态，而不是让开发商主导决策。