【天维网综合报道】新西兰国家党、优先党和行动党达成的联盟协议中，包括对租赁市场的一系列改革。

图源：Doug Sherring

新西兰媒体1news分析了与租赁市场相关的政策变化，并采访了租户及房东权益倡导者，了解他们是如何看待这些政策的。

联盟协议中有四项政策变化是主要针对租房市场及房东的，包括：

1. 允许房东在不提供理由的情况下发出90天驱逐通知。

2. 如果租户停止租赁房产，通知期将缩短至21天，如果房东打算搬入或出售房产，则将通知期缩短至42天。

3. 引入 "宠物保证金"，房东可以允许租户饲养宠物，但租户需支付额外的保证金，以涵盖宠物可能会对房产造成的破坏。

4. 到2025、2026 年，将出租房产的房贷利息扣除比例陆续提升至100%。

新西兰租户权益组织Renters United的全国组织者Éimhín O'Shea说，虽然其中一些政策表面上看似对租户有利，但其实所有这些政策最终都会赋予房东更多权利，并剥夺租户的权利。

“我试着对这些政策进行解读，但实际上，这些政策对租户没有任何好处。”

新西兰房地产投资者联合会（NZPIF）主席Sue Harrison说，这些变化对于让房东继续留在租赁市场是必要的。

“我认为这将有助于缓解住房供应不足的问题，并防止房产流出租赁市场。”

“这是一个非常好的开端，去寻找房东与租户之间的平衡点。”

Upper Hutt地区19岁的租户Cerveza说，这些政策让人感觉政府优先考虑的是房东的利益。

“缩短通知时间只会让租户更容易被房东赶走。看来新政府并没有把大众的利益放在首选。”

无理由驱逐

2020年，工党领导的新西兰政府修订了法律，规定房东在发出90天的驱逐通知时，必须向租户说明驱逐理由。

该修正案列出了一系列驱逐租户的正当理由，如反社会行为、持续拖欠房租等。

而新一届政府计划取消这一修正案，允许房东在不说明理由的情况下向租户发出90天的驱逐通知。

Renters United的O'Shea称这种做法为“无理由驱逐”，而NZPIF的Harrison则表示，没有人会无缘无故被驱逐，这种政策最好被描述为“无理由声明驱逐”。

O'Shea表示，这一政策变化导致了房东和租户之间不平衡的权利。

他举例道，比如租户可能会觉得，他们不能要求对房产进行改动或协商租金，因为担心会被房东驱逐，而房东永远不需要告诉他们被驱逐的理由是什么。

O'Shea还担心这会增加基于歧视的驱逐数量，因为房东可以轻易隐藏驱逐的动机。

在大选前夕，国家党议员Chris Bishop表示，重新引入“无理由驱逐”是有利于租户的，因为这会让房东更加没有负担地把房产租赁给租户。

Harrison说，房东必须对房产进行严格管理，如果允许伴侣可能是瘾君子的租户入住，“无理由驱逐”可以更有利于房东维护自己的权益。

不过，她预计因该政策变化而允许饲养宠物的房东数量仍旧相对较少。

缩短通知时间

目前，如果租户不打算续租，他们需要提前四周通知房东；如果房东因为打算搬入或出售房产而需要租户离开，他们需要提前三个月通知租户。

而联盟协议将把这些通知期限分别缩短至21天和42天。即租户通知房东的期限缩短了7天，房东缩短了48天。

Harrison说，这一变化让租户和房东可以更加灵活地改变住房状况。

“这对租户来说是好事，因为如果他们想搬家可以节省一周的房租。”

她说，对于房东来说，则需要在更短的时间内做出改变。

O'Shea说，缩短时间并没有考虑到租户寻找新房的能力与房东填补租约能力间的差异。

“我们正处于住房危机之中，所以现在房地产市场的权重很不均衡。”

“房东在21天内找到一个新租户要比租户在42天内找到一个新住处容易得多。”

他说，尤其对于那些有无障碍需求的人或需要留在同一学区的家庭，找房会更加困难。

宠物保证金

目前，租户需支付四周的租金作为宠物保证金。

这将为租户和房东提供选择，他们可以通过协商支付更高金额的保证金，以允许租户饲养宠物。

这是新西兰行动党提出的一项政策，目的是增加可以养宠物的出租房的数量。

O'Shea说，虽然让更多的租户能够养宠物是件好事，但为此向他们收取更多的费用却不太好。

他说：“宠物可能会造成损失，但不大可能超过四周的房租。”

不过，Harrison说，根据她的经验，宠物造成的损失可能超过保证金所能涵盖的范围。

“比如一只猫透过地毯尿到了地板上，即使更换地毯也无法消除这种气味，那就会导致赔偿的金额非常高昂。”

Harrison说，所以宠物保证金会让房东对宠物更加地包容。 

房贷利息扣除比例

在2020年之前，房东可以申请返还作为出租房产房贷所支付的利息。

工党在过去几年中减少了可申请返还的金额，并计划到2025年完全取消这一计划。

目前，房东可以申请返还他们为出租房产房贷所支付利息的50%。

新政府计划明年将这一比例提高到60%，后年提高到80%，到2025年再提高到100%。

时任国家党副党魁的Nicola Willis在大选前宣布这一政策时，她指出取消利息抵扣会导致租金上涨，并将导致市场上的出租房数量减少。

Harrison认为，这一政策变化将鼓励更多房东进入租房市场，并形成竞争，还有可能会稳定租金的涨幅。

“如果有大量房源出租，对租户来说是好事，市场竞争也会让房地产投资者保持警惕。”

然而，O'Shea说，这项政策是纳税人对房东成本的补贴，租户不会从中受益。

“该政策不可能稳定或降低租金，没有人会为了讨好别人而牺牲盈余利润—这只是编造的谎言罢了。”