【天维网综合报道】影响房地产和住房可负担性的所有因素，从央行的货币政策到生活成本。OneRoof请专家们一一道来。

什么是通胀，为什么它在涨？

James Wilson，Valocity的估价负责人：简单来说，通胀就是衡量一段时间内物价辩护的方法。在新西兰，通常衡量的是一个季度里，价格变化了多少。为了用一种持续和科对比的方式来监控和比较价格，统计局会衡量并监控商品和服务价格的变化，并根据新西兰消费者价格指数来追踪。

Jarrod kerr，Kiwibank的首席经济学家：可以把它想象成我们所消耗的一篮商品，从食品到汽油到房租到所有的住房开支。统计局会看并测算这些商品。他们看价格，看价格在一段时间内的变化，看当下的价格。这整蓝的商品中，你会看到方方面面都出现了大幅的通货膨胀，那就是消费者价格指数，现在这个指数是7.3%。

我们目前看到的通胀，有一半来自海外（油价和进口成本的增加）。另一半主要是本地生成的，尤其是住房市场。去年建一套房的成本上涨了18%，房租涨了，跟住房市场相关的所有东西基本都涨了，除了房价本身。全球通胀大概在9%，我们的课贸易通胀，也就是进口通胀在8.7%。有这么一个全球现象，全球价格都在涨。我们的国内通胀在6.3%。

Wilson：国际形势在影响供给和油气价格，所以进口这些商品更贵了；中央和地方政府为了响应疫情加大了开支；国内供应问题，比如建筑行业的材料短缺；劳动力短缺，意味着对雇员和涨薪方面的竞争更激烈；经济中各方各面对商品和服务的需求的增加，再加上短缺和限制，商品和服务的价格都被推高了。

央行的作用？

Kerr：央行是银行的银行。他们的使命是将通胀保持在1-3%，通胀现在到7.3%了，所以他们没达成自己的使命，这也是要快速加息的原因。

什么是官方现金利率，又如何影响贷款利率？

Kerr：官方现金利率是银行与央行之间的隔夜现金利率。这是金融市场和批发市场使用的利率。对这个利率的走向的预期会体现在政府债券和交换利率上（银行以固定利率做固定期限的借贷的成本）。

官方现金利率，以及官方现金率的走向是市场上利率的最大推动力。央行出来说，现金利率要涨到4%，市场在预测走向的时候就会将4%的纳入来年的定价中。现在我们使用的利率都已经纳入了4%，所以我们提供的贷款利率也反映了央行在收紧、未来还要进一步收紧的事实。

Kelvin Davidson，CoreLogic的首席经济学家：官方现金利率一涨，银行的运营成本就跟着涨，所以银行会转嫁到贷款人身上。就是用官方现金利率来控制通胀，所以目前通胀高，央行就需要上调官方现金利率，让借钱更贵。官方现金利率是新西兰货币政策的关键工具，在其它地方也一样。贷款利率始终会高于官方现金利率，因为银行也要利率。

是什么导致现在的房价下跌？

Kerr：去年利率涨了那么多，给住房市场带来许多压力。住房市场一下子面临了很多东西，但最大的推动力就是利率的快速上涨。这也是央行想看到的，他们想看到利率涨，想看到房市降温。这全是他们抑制通胀的办法。

另一个抛给住房市场的问题是CCCFA，这对信贷能力造成了巨大影响，接着又有贷款价值比，就是根据房产价值银行决定能贷多少。另外还有政府决定不让抵扣利息，这给投资者带来了巨大的影响。我们看到的是，投资者被导向了新建房，我觉得这不是什么坏事。我们想要刺激住房市场的供给，因为长期的住房短缺依然存在。

Davidson：买方的选择多了，挂牌量上来了。这不是因为新挂牌量的飙升，而是因为交易量的下滑，所以市场有了存货、补货的机会。

要转变思路。这里面有心理作用的成分，当大家对于市场走向不太有信心的时候，他们往往出价更低，价格就会跌。当大家看涨的时候，就会涨。

如果贷款更贵，那么贷款利率就会涨，大家能借的钱就少了，因为无法偿还那么多贷款，所以就对住房活动和房价造成当下我们所看到的那种影响。这就是负相关，当官方现金利率上涨的时候，贷款利率就会涨，房价就会跌；反之亦然。

Wilson：借贷的成本与借贷人的信心是有很强的关联的。贷款偿付往往是一个家庭最大的月开支，如果月供涨了，借款人认为月供还要再涨，那他们就会快速调整消费行为，家庭会采取更为谨慎的战略，尤其是一开始看利率要涨多少，会对市场造成什么样的影响的时候。

住房可负担性是什么？

Davidson：要以不同的方式来看待，从房价到收入比、存首付所需的年限，贷款占收入的比例。目前，房价与收入之比很高，这意味着房子不可负担。这个比差不多在9左右，但长期平均来看为6， 远高于正常值。当房价与收入的比很高的时候，房子就相对来说不可负担。

不幸的是，房价与收入比为3是不太现实的。30多年都没出现过了。这个指标遗漏的是贷款利率下跌的影响。80年代贷款利率为20%的时候，贷不了多少款，所以相对于你的收入，你买得起的房的确不算贵；但贷款利率已经从20%跌到5%了，相对于你的收入，你能借更多钱，能买得起更贵的房。

房价跌了，难道不是说房价更可负担了吗？

Davidson：不是的。如果看房贷占收入的比，那么收入涨了，是好事；房价跌了也是好事，但贷款利率涨了，就不是好事。所以及时房价跌了，收入涨了，利率的上涨也抵消掉了不少。就可负担性而言，房价的下跌不一定就是救星，因为有时候贷款利率也涨了。看全景的话，新西兰的住房可负担性的确相对来说很低。

Kerr：我们是从很不可负担开始的。住房市场近几年的成就是显著的。截至去年8月的一年，房价年涨幅最高达到了33%，市场更不可负担。现在，我们看到房价回落，变得更可负担了，但即使房价跌10-15%，住房市场依然不可负担。除非住房供给能大幅增加，否则住房市场不会变得可负担，我觉得还要好几年。

Mike Bayley，Bayleys的执行主管：简言之，不是。新西兰有这全球最高的房价收入比，这也是供给如此重要的原因。

对于下行趋势，央行和政府在做什么？

Davidson：没有什么直接的举措来终结房市的下行。央行担心的是通胀。政府也不一定要做什么。他们对于住房所做的是努力增加供给，所以长期来看能给人口提供充足的住房。

挂牌量多了，交易量少了——怎么回事？

Jen Baird，REINZ CEO：新挂牌并没有暴涨。相比于去年这个时候，挂牌量是涨了几个百分点。整体的数量上涨的原因是销售周期变长了。上个月，全国平均销售周期为44天，比去年同期长了50%。

但大家并不是闲着的，有人结婚、有人的孩子到了需要找校区的年龄、有人退休，这些事情都还在发生。我们讨论地产的时候，防腐这是个理性的资产类别，但其实是人们的人生选择的一部分。

市场降温的时候挂出自己的房，是不是傻？

Simon Tremain，Tremains地产的执行主管：全国的数量跟全球金融危机之后差不多，数量很低。我觉得市场不会再下行了。是卖房的好时机吗？大家买卖房子是有各种原因的，如果你需要卖房，买方是有的，但竞争激烈了很多。现在挂牌很多，所以你要卖房的话，价格和预期得现实些。你已经错过了去年11月的顶峰期，所以别犯傻了。错过了高点，但鉴于过去五年的市场情况，你依然能赚不少。

Baird：完全不傻。大家要搞清楚本地市场上的情况，做出适合自己的决定，因为这是视情况而定的。如果你是以大换小，那么你就是在相同的市场条件下买卖。

Bayley：买卖刚需依然存在。走出疫情之后，新西兰人在权衡自己的选择，想要有一些动作，无论是就业还是家庭或生活方式上。疫情刺激也忒高了住宅资产的价格，这意味着房主看到房价的上涨，现在想要通过置换来套现，来满足自己的需求。也要记住，虽然房价降了一点，但一些地区之前涨了30%，所以长远来看，跌一点根本就不算什么。

房价下跌了买房，是不是傻？

Baird：现在的一个挑战是，价格虽然舒服了一点，但要当心长期的贷款成本，所以说，虽然房价跌了一点，但贷款的成本上涨了，大家需要权衡。还有一点，之前利率涨得很快，现在利率是在定期上涨，每几个月就变一变，实际上赶在利率最后一波上涨之前买比较好。

Bayley：利率从历史低位涨了起来，但纵向来看，依然很低。同时，批发利率有所下降，因为全球市场担心货币政策的快速收紧会导致全球经济衰退。从每个月看，房价已经开始稳定下来，一旦触地，就有可能继续缓慢上涨。另一点，大家看到的关于房价指数、房价统计的数据往往滞后三个月。

有些人在等房价进一步下跌，明智吗？

Tremain：我不觉得还会再跌。我觉得差不多到底了，如果一直等下去会错失机会。一旦卖房的压力得到释放，他们发现市场上的买方很多，他们就不急着接受报价了。

Baird：只有到触底的时候，你才会知道市场到底了。你可以试试、去做自己想做的，也可以做适合自己、适合自己人生阶段的决定。有人会等着市场触底或等待市场见顶，但我觉得他们等待一笔好交易的可能性更大。