中土世界的沧海桑田：奥克兰Britomart的前世今生

　　新西兰这片土地被发现于大航海时期，城市也就依附海港慢慢发展起来。Britomart位于奥克兰市中心区，紧邻港口。它作为奥克兰城市发源地，在军事防御、交通和贸易方面历来具有战略意义。在欧洲人来到新西兰之前，B

　　周边历史建筑

　　Britomart片区有诸多建于20世纪初期的砖石结构的历史建筑，在这次改造中，都得到了相应的保护和修缮。

　　1.中央邮政大楼

　　中央邮政大楼建于1909年，耗时3年完成。这栋巴洛克风格的建筑选址在港口、火车站和轻轨站交汇的地方，自建立初就吸引了众多目光，成为了奥克兰港口区重要的地标性建筑。接下来的几十年时间里，这栋建筑成为了奥克兰重要的邮政和通信中心，提供收发邮件、电报等服务，这里也是中央电话交换站和奥克兰无线电通信站，为出海的船只提供通信服务。

　　1992年，邮局关闭，这栋建筑也因缺少管理，受到一些损害。1995年，奥克兰市政府决定把这栋建筑改建为市区交通换乘中转站。2003年，随着邮政大厦西侧立面改造完成，大楼以全新的面貌，作为Britomart交通中心对市民开放。

前邮政大楼，现在作为火车站（图片来源：wikipedia）

火车站东立面及站前小广场 （作者拍摄）

　　火车站台位于地下，有数个圆形采光井，凸出到地面步行街上。火车站台有东西两个出入口。西侧为主要出入口，靠近CBD区，设立在旧中央邮政大楼内。东侧为次要出入口，设置在Britomart片区东侧新建的Ernst & Young大厦的首层半室内步行街内，与停车楼仅一街之隔。

地面步行街上凸出的圆形采光井（作者拍摄）

火车站台圆形采光井（nzhistory.net.nz）

　　2.Nathan Building和Australis House

　　Nathan Building建于1903年，与它并肩而立的Australis House建于1904年。这两栋建筑正在进行整修施工，首层将是高端精品零售商铺，二至五层作为高端办公室对外出租。两栋建筑之间的隔墙在办公楼层改造过程中被拆掉，以便形成联通两个建筑的大型办公空间。Nathan Building 和 Australis House均是受法律保护的历史建筑，在室内设计方面，充分考虑到建筑的历史意义，重要的历史原貌都得到了忠实的复原和保留，如原本的粗锯木天花板横梁和独特的楼板支撑结构，原始的砖墙剥掉抹灰层，粗糙的质感与现代办公家具形成鲜明对比，成为Loft式办公空间的亮点。为提升办公环境，建筑内部空间被重新分割，室内还增设了现代的、高规格的服务设施。

Nathan Building and Australis House整修之前立面 （图片来源：britomart.org）

施工中的Nathan Building and Australis House（作者拍摄）

　　3.联合渔业公司大楼

　　这栋砖石混合的英式自由风格（British Free Style）的建筑建于1906年，最先是一家新西兰引擎技术公司的办公楼和工作室。建筑原本跨度有四个拱门长，首层的大窗户为工作室提供足够的光线。但开张不久后的一场大火，烧毁了建筑的室内装饰，重建时又增加了两个拱门的跨度。1912年这栋建筑被转让给另一家船业公司，随着船业低落，后增建的两个拱门跨度部分在20世纪60年代拆除。1974年，建筑被改造成为一家德国巴伐利亚风格的酒吧餐厅，供应德国啤酒、食物和一组演唱祝酒歌的德国传统乐队。1981年建筑再次易主，成为海鲜餐厅。

　　这栋大楼幸免于1980年的拆除计划，成为今天Britomart更新项目中的一员。建筑里的砖石被重新修复，立面的窗洞也被恢复，替换了新的木制窗框，护栏和屋顶也按原始风貌得以复原。

联合渔业公司大楼（作者拍摄）

　　经验总结

　　Britomart片区内的诸多建筑能够建成，得益于优越的地理位置，毗邻港口和火车站，使这里成为商业贸易和仓储物流的枢纽。最先开始的投资商都很有钱，能建起这些质量好的建筑，又因各种幸运，得以留存至今。

　　片区周边有不少高档写字楼。Britomart片区紧邻奥克兰CBD，周边商业气息浓重，工作日随处可见西装革履的白领。在空间上，这片低密度的商业/餐饮服务区正好舒缓了周边高档办公楼群凝聚的紧张感。工作日午休时间，或下班之后，三五个同事好友聚在这里精致的餐厅或酒吧，享受一下阳光和海风。即便周末，这里也是会面、逛街的好去处。作为如此大规模的、复杂的城市更新开发项目，Britomart能在短短数年内完成建设开发，对外营业，可以说是一种成功。

Ernst & Young 大厦前广场上午休的人（britomart.org）

　　开发策略合理，建设由小及大，由中心到边缘，边建设边营业，合理调配资金。首先，在新建设项目里，没有复杂的大型项目，均是钢结构的单层商业建筑，极大缩短了工期，减小了施工复杂程度。其次，有计划开发不同区域。强调核心空间的可达性和舒适性，利用核心空间向外延伸。着重提升街角和重要节点的空间品质和商业价值。再次，强调街面空间的活力。激活首层空间，通过商业活动凝聚人气，进一步开发上层办公空间，控制好商业和办公的比例。最后，注重交通和停车问题，强调核心空间与主要交通设施之间的空间引导和无缝连接。

　　Britomart是一片相对完整，但空间独立于周边的片区。作为城市重要的空间节点，缺少与其他重要的城市区域的衔接。这也是奥克兰整体城市设计需要解决的问题。Britomart片区的北部，是被围栏围起来的奥克兰货运集装箱码头。

与Britomart一街之隔的码头 （作者拍摄）

　　虽然Britomart片区距岸边不到50米，但感官上很难感到海岸的存在。它的东南边是长达250米的多层公寓，完全隔绝了Britomart片区向东方向与城市其他区域之间的视线联通和步行通道。东边是之前提到的奥克兰最繁华的商业街，西边的尽头是一个大型停车楼和一个大型超市。虽然奥克兰沿着海岸线有几处精彩的城市空间，可惜都像一座座孤岛，彼此不知对方的存在。

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