中土世界的沧海桑田：奥克兰Britomart的前世今生
作者: 李彤/现居新西兰的自由职业者 日期:2015-12-30 09:37:43 阅读: 来源:澎湃研究所
新西兰这片土地被发现于大航海时期，城市也就依附海港慢慢发展起来。Britomart位于奥克兰市中心区，紧邻港口。它作为奥克兰城市发源地，在军事防御、交通和贸易方面历来具有战略意义。在欧洲人来到新西兰之前，B
经营模式
Britomart的开发商通过招投标决定。Cooper and Company最终得到政府授权，对这片辖区进行建设和经营，政府在100年之后，将以1新西兰元的价格购回土地及建筑。Cooper and Company与政府之间的协定，决定了项目的投资和运营必须是可持续发展的——考虑到长期的经济增长，必须舍弃部分短期利益。Cooper and Company作为开发商/业主，需要吸引最合适的租户和运营商来Britomart，共同将这里打造成一个城市里有机的、充满活力的新的活动场所。
虽然Cooper and Company的契约长达百年，但公司仍以周为单位，高效开展各项工作。1000平方米的黑色商业零售建筑，仅用9周就建设完成。在历史建筑分期开发方面，Cooper and Company的开发项目由小及大。首先从独立的、处于街角或重要位置的以及维护状况良好的历史建筑入手。其次是中等规模的联排建筑，加固楼层，合理划分平面布局，出租为办公室。地面层划分为小空间，分别出租给多个商户，为街道提供丰富的活动。最后阶段是最大型的建筑。之前的开发中获得的经验，将充分应用在这些大型历史建筑中。完成这些大型历史建筑改造开发之后，会吸引更多样的、有实力的租户，从而进一步提升整个项目的品质。
这些大型建筑项目在整个Britomart项目微妙的经济生态系统中扮演重要角色。大型项目的规模和使用效率，意味着它们是片区里最有潜力的获利项目。为了最大化利益，这些大型建筑需要吸引最优质的租户。相比建筑规模和使用效率，最优质的租户更看重便利的服务设施和有特色的建筑空间。
整修这些大型历史建筑需要投入大量资金和时间，这些项目很难通过独立运营承担这笔支出。因此，需要将片区内的诸多历史建筑开发视为互相紧密联系的整体，大型项目的规模和带来的稳定收入，需要与小型精品店提供的活力和多样性仔细权衡，保持平衡的比例。
开放空间
Britomart的主要建筑沿着一条主要步行轴线两侧分布。这条主要步行轴线西起于火车站西出入口的伊丽莎白女王广场（Queen Elizabeth square），向东通过步行街延伸至Takutai广场，步行街两侧分布着数个黑色精品店，这一段是整个Britomart区域里最热闹的地方。Takutai广场东侧是Ernst & Young 大厦，大厦首层是商铺，内有一条对外开放的室内商业步行街，再一直向东走就是火车站停车楼。步行全程大约10分钟。
步行街公共空间（作者拍摄）
在开放空间设计方面，Britomart项目一方面很强调公共空间的连续性，西起火车站出口，东至停车楼，一条直线以最短的距离联系这两点。其次，开放空间多种多样，开合有度，考虑人体尺度、舒适及功能性。步行街两侧都是一层高的精品店铺，Takutai广场三面是5-8层的办公楼，基本都将高宽比设定为1:1的舒适比例。最后，作为商业开发，项目很看重首层的商业价值，所有的建筑的首层都作为商铺店面出租，积极有效地提升了地面空间的活跃度。
Ernst & Young 大厦前广场上午休的人（作者拍摄）
新建建筑
1.核心区商业建筑
核心区是由一组全新的零售和餐饮综合体组成的Britomart商业建筑，设计定位是“城市花园”，以围合的形式布局，包含数个小型的绿色开放空间。Te Ara Tahuhu步行街北侧是新建的商店和餐厅，入驻了多个新西兰的时尚设计品牌精品店和精品餐厅。南侧是由建筑师Nat Cheshire设计的两组深色的现代感的商铺建筑。Nat Cheshire形容这组新建筑为“反建筑”项目，强调松软感、流动性和绿色空间。深色窄木质板条，钢桁架交织成藤蔓爬架，郁郁葱葱。晚上步行街两侧的建筑被总长1200米的LED灯点亮。除了丰富的街道空间之外，核心区还经常举办各种公共活动，包括体育活动、小型音乐演出、艺术展示和其他文化活动。每周六还有当地农副产品的集市。
核心区新建商业建筑（图片来源：Britomart.org）
Britomart核心区夜景（图片来源：cheshirearchitects.com）
Britomart核心区夜景（图片来源：cheshirearchitects.com）
核心区新建商业建筑（图片来源：Britomart.org）
核心区新建商业建筑（图片来源：cooperandcompany.org）
2.停车楼
场地最东侧是一栋大型的多层停车楼，拥有1250个停车位。Britomart区域提供了大约3500个工作岗位，停车是这片区域整体规划中的一个重要问题。建立一个独立的停车楼，可以在Britomart核心商业区外部解决停车问题，为商业核心区内部提供舒适方便的步行空间。停车楼首层是一个大型的现代化的连锁健身中心，和一个连锁自行车商店。一个大型超市占据了停车楼的最东侧，成为整个项目的终点。
停车楼 （作者拍摄）
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