持续跌宕近3年的奥克兰房市到底怎么样了？结论是…

【天维网6月20日报道 记者Frank】从2016年8月至今，奥克兰的房地产市场可以说一直就在原地踏步，除了2017年3月短暂飙升至创纪录的90万纽币以来，奥克兰的中位数价格自2016年8月以来一直保持在85万纽币左右的范围内，最新数据也没有显示出任何再次上涨或下跌的迹象。那么，在持续了这么长时间的小起小落之后，我们不禁要问，奥克兰的房价是不是“稳了”？

（奥克兰房价变化示意图）

信贷政策是影响房价的关键因素

首先我们来从政策层面来看一下。

在上个月政府发布了新一年的财政预算案——幸福预算案，这次的预算案也是全球首个不以GDP为唯一指标而综合考量幸福指数的预算案。但新西兰房地产研究所（REINZ）表示，政府发布的2019财政预算案并没有任何对住房供应的支持，而现在新西兰全国有10.4万套住房缺口，REINZ对此感到失望。

政府的预算案中包含了一些帮助无家可归者的方案，例如投资1.97亿纽币新建1044座新房屋的“Housing First”计划，以及投资1.49亿纽币建造更多的临时住宅。虽然这些方案都很好，但政府需要更多关注的关键性因素是——住房供应。

REINZ首席执行官Bindi Norwell表示：“鉴于此前政府已经收到了大量关于KiwiBuild的投诉，在2019财政预算案中政府居然没有提到任何住房供应方面的新措施，这令我感到失望，尤其是现在新西兰的住房所有权水平已经降到了60年来的低点。”

“虽然现在已经有了帮助毛利人和太平洋岛民买房的措施，但住房可负担能力似乎也是本次预算案忽略的领域。我们乐于见到政府出台创新的方式来帮助人们买房，特别是帮助那些难以登上房地产市场阶梯的首次购房者。”

“此外，新的健康房屋标准刚刚出台，对于房东的支持却非常有限。”

除了健康房屋标准，取消负扣税也即将到来。

（REINZ奥克兰地区房地产市场统计图） 

在更早之前的四月，政府宣布放弃资本利得税，但是放弃资本利得税却似乎并没有激活新西兰的房地产市场。在最新的ANZ银行商业展望调查中，住宅建筑行业的情绪再次暴跌至新的10年低点，净27%的受访者表示未来一年住宅建筑业的环境较差。

ANZ首席经济学家Sharon Zollner说：“该怎么办呢？新西兰需要更多房屋，但建筑业面临现金流和信贷限制。”

房地产数据提供商CoreLogic的高级房地产经济学家Kelvin Davidson则认为政府决定不引入资本利得税对市场起到了提振作用，一些投资者可能会抓住机会，进入市场。而且储备银行的LVR限贷工具年底也可能松绑。另外，不断涌入的移民也是助推房价的关键因素。

但Davidson对房地产市场仍持谨慎态度，他表示：“信贷政策的收紧才是我持谨慎态度的原因。”

从ANZ首席经济学家Sharon Zollner和CoreLogic的高级房地产经济学家Kelvin Davidson的评论中我们了解到，真正把握房地产市场命门的是信贷政策。

（四大银行抵押贷款利率表，由TBB恒盛信贷提供）

自从去年澳洲皇家委员会对银行业开始调查之后，引发了当地的信贷紧张，各大银行都缩紧了贷款的发放，众所周知，新西兰的四大银行全部隶属于澳洲的四大银行。在这样的背景下，新西兰各大银行也将会收紧对贷款的发放。

再加上储备银行去年12月份出台了一份报告，报告中建议要求新西兰的银行们持有足够的资金来抵御200年一遇的金融危机，这一政策将新西兰银行业筹集超过200亿纽币作为资本准备金，此举将使银行更安全，但运营成本也更高。

综上所述，贷款变难了！其他政策有再多利好用处也不大！受影响最大的无疑就是房价最贵的奥克兰了。

三房住宅和四房住宅的差价正在缩小

那么，被信贷政策扼住了喉咙的奥克兰房市正在发生着什么？

要回答这个问题，我们不妨从一个小现象切入，CoreLogic的数据显示，过去一年，全国范围内三房住宅和四房住宅的价格差正在缩小，这表明三房屋主向上升级自己房屋的门槛正在降低。虽然在奥克兰地区三房与四房的价格差仍然很大，但奥克兰也是房价跌幅最大的地区。

CoreLogic高级房产经济学家Kelvin Davidson着重探讨了过去一年奥克兰地区的变化，在这一年中较大的房产变得相对便宜。当然，屋主们并不一定能够真正利用这种差价的变化，毕竟他们要满足LVR限制下的首付额度以及满足银行严格的贷款要求。

“我们的数据显示搬家的人们所占的市场份额相对较低，换句话说，这些屋主们倾向于观望市场或翻新他们的房产而不是利用这个机会搬家去更好的房屋。公平的来说，这不一定是贷款收紧导致的结果，也可能是屋主们自己的选择。”

（四大银行抵押贷款利率表，由TBB恒盛信贷提供）

Kelvin Davidson表示三房与四房价格差减少最多的地区是奥克兰的北岸地区,从28.3万纽币减少到23万纽币。虽然与新西兰全国其他大部分地区相比这仍然是巨大的价差，但这已经是自2015年以来北岸的最低价差。最近北岸的房地产市场颇为疲软，现在可能是从三房升级至四房的好时机。

毋庸置疑，奥克兰房地产市场的销量已经大幅下降，三房与四房价差的缩小则意味着更便宜的三房表现要好于贵出不少的四房。

百万纽币以上住宅销量占比低

事实上，高价住宅确实卖不动了。

房地产网站Oneroof表示，在最近两年奥克兰的房价一直保持在同一水平线上，并出现了小幅下跌。

全国跌幅最大的十个区中有九个在奥克兰，包括新西兰房价最贵的街区Herne Bay，该区的房价下跌了12%，房价中位数为219万纽币。

在过去的一年中只有Papakura和Rodney的房价增幅超过2%，北岸和奥克兰市中心分别下跌5.5%和1.5%。

但如果对销售的构成进行研究的话，可以发现，售价超过100万纽币的房屋在总销量中的占比始终低于售价不足100万纽币的房屋。而价格区间在60万至100万纽币之间的房屋又在售价低于百万纽币的房屋销量中占比最高。

这是由于在低贷款利率及LVR限制放松的背景下，首次购房者的活跃所致。在奥克兰，首次购房者申请的新贷款占总数的27%，是占比最大的人群，而他们会自然而然的被较低的价格区间所吸引。

在奥克兰的高价街区，房价较高的房产销售速度放缓，这取决于多种因素，但最主要的两个是屋主依然对低于CV估价的出价不屑一顾，以及现在的房市处在买方市场，买家也会将要价高且有明显缺陷的房屋从清单中过滤出去。

奥克兰的房产市场在整个冬季可能会继续保持低迷，但其南部、西部和北部的周边地区可能会继续增长，因为买家们正在寻求更多的可负担住宅。

奥克兰的房价是实实在在地降低了

那么奥克兰房价是否真的在降低？或只是高价房销量减少造成的假象呢？

天维网记者独家采访了Westpac银行经济学家Satish Ranchhod，他回答了记者的疑问：“虽然我们能够明显感受到奥克兰乃至新西兰范围内高价住宅销量的减少，但是在基于销售构成对研究结果进行调整之后，得出的结论依然是奥克兰的房价出现了下降。”

根据Westpac银行的研究，在1992年时，奥克兰与新西兰其他地区的房价相同，但到了1995年时，奥克兰的房价已经比新西兰其他地区贵了30%，至2010年代中期时奥克兰的房价爆发，最贵时高于全国水平80%。

（奥克兰房价与其他地区差异示意图）

而随着市场的冷却，现在奥克兰的房价与新西兰全国的差距缩小至40%，Westpac经济学家们的看法是，当差距缩小至1995年至2005年10年间的30%左右时，市场即恢复了正常。所以，在新西兰其他地区房市表现良好的同时，奥克兰房市将继续疲软直至回到30%的基准。Westpac银行的预测是奥克兰房价将在今年保持稳定，并在明年上涨5%。

房价将在明年回升，但增速低于全国其他地区

如果按照Westpac银行的预测，奥克兰的房价还会在明年上升。但这毕竟只是一家之言，其他各方是否也有类似的预测呢？

有，而且这份预测来自财政部，财政部认为在新西兰部分过热房地产市场经历过长时间停顿后，未来四年的房价将再次飙升18.3%，根据预测，在2023年，QV的平均房价估值将上涨约12.5万纽币。在奥克兰的价格上涨数字甚至更高，将增加19万纽币至103万纽币。

CoreLogic房地产经济学家Kelvin Davidson表示，有迹象表明，最近奥克兰房价可能已经触底，数据显示5月份奥克兰房价同比上涨了0.5%。Davidson对财政部的预测持谨慎态度，但他同意房价上涨的可能性大于下跌。

REINZ首席执行官Bindi Norwell也表示，财政部的预测并非不合理。她说，现在的经济状况良好，尽管贷款政策收紧，但利率却很低。随着政府放弃资本利得税，人们可能继续进入房地产市场，特别是投资者。 

新西兰房地产投资者联合会（New Zealand Property Investors' Federation）执行官Andrew King表示，财政部的预测偏高，房地产市场似乎趋于稳定。 

Westpac经济学家Satish Ranchhod说：“财政部的预测意味着房价每年要增加4%-5%，而我们预计明年全国范围内的增长为7%，奥克兰的增长会低于这个数字。这些都是由极低的抵押贷款利率所推动，然而从长期来看，我们认为房价增长要低于财政部的预期，因为抵押贷款利率将从目前的低水平逐步上升。”

（Westpac银行在政府放弃资本利得税及降息之后修正了自己的房价预测）

作为奥克兰最大的房地产中介公司，Barfoot & Thompson也作出了自己的预测，在其4月市场报告中，董事Kiri Barfoot表示：“没有迹象显示价格会出现重大回落，疲软的市场并没有阻止卖家将房产上市。”

在其5月的市场报告中，其董事总经理Peter Thompson赞成了Kiri Barfoot的观点：“奥克兰现在已经进入了一个新的、更传统的市场周期，有着非常稳定的价格和销售数字，低于2012年至2016年的五年高峰。虽然没有价格回落的迹象，但也没有上涨的迹象，这种情况可能会持续到春天。”

综上所述，现在的主流观点为：奥克兰的房价保持稳定，并将持续一段时间，在2020年房价可能会出现上升，但增速不会太快。

天维网也将继续关注各方消息，为读者送上房地产市场的最新解读。

最后用天维房哥的一句话结尾：“奥克兰房价挺过来了。”