中国国家统计局近日发布的数据显示，2023年1-12月，全国房屋新开工面积9.54亿平方米，同比下降20.4%；其中住宅新开工面积约6.93亿平方米，同比下降20.9%。

这也是自2010年以来，住宅新开工面积第二年低于10亿平方米。过去十余年间，随着中国房地产市场的繁荣，房企每年的住宅新开工面积自2005年的5.5亿平方米一路上升，到2010年时已翻倍至12.9亿平方米，期间虽曾有短暂下滑，但该指标一直保持在10亿平方米以上的水平，并在2019年创下16.7亿平方米的高峰。

此后，随着房地产市场进入调整期，住宅新开工面积也自2021年开始明显下降，2022年则继续大幅下探，跌幅超39%至8.8亿平方米，回落至2008年的水平。2023年，该指标跌幅收窄，但同比仍下探超2成。

新开工面积持续下探，关键因素之一在于资金压力之下，大部分房企暂停拿地，可供开发的土储不足。根据克而瑞监测的全国300城土地成交来看，2023年土地成交面积和金额同比下降超过两成。

这其中，在各大城市托底拿地的城投，又因开发能力不足等问题，存在开工率较低的现象，拉低了新开工水平。克而瑞数据显示，过去三年间，城投参与拿地数量占比46%，但整体开工率仅25%。

除了“无米之炊”的问题之外，销售市场回暖受阻的现状也大大影响了新开工动力。某TOP20房企内部人士向第一财经记者表示，若是手中项目所在地市场持续下行，未来可能出现卖不掉或卖了就亏的情况，房企也会选择不新开工。

而2023年以来，房地产市场在政策影响下“脉冲式”回暖，但整体仍未得到有效修复，销售规模仍在持续收缩。2023年全年，全国商品房销售面积、金额分别为11.17亿平方米、11.66万亿元，分别较2022年下降8.5%和6.5%。

据克而瑞，2023年全年销售面积、销售金额的同比降幅，较2023年前11个月分别扩大0.5和1.3个百分点，中断了此前降速率收窄趋势、趋稳之势。同时，整体销售面积基本回到了2014年的水平，商品房销售金额则略高于2016年；若与2021年行业顶峰相比，面积、金额分别大幅下降35%和34%。

销售筑底徘徊，房企资金持续承压，拿地谨慎聚焦，新开工动力不足，房地产开发投资也在多重压力下，持续走低。据国家统计局，2023全年房地产开发投资额110913亿元，比上年下降9.6%，若与高点2021年相比，下降22%。从绝对量来看，开发投资规模已经连续两年高位下滑，回到2018年水平。

土地市场的弱势和销售恢复程度的不确定性将会持续制约新开工和投资的恢复速度。东兴证券房地产行业分析师陈刚认为，房企特别是民营房企投资信心的恢复，还需要等到资金面和销售预期出现更加实质性的改善。

2023年下半年以来，房地产支持政策层出不穷，包括认房不认贷在一线城市落地，北京、上海等城市推进降首付、降利率、调整普宅标准、对限购范围进行优化等，近来高层又提出要进一步优化首付比例、贷款利率等政策，持续支持购房需求释放。

中指研究院市场研究总监陈文静认为，2023年中国GDP增长5.2%，经济稳步恢复有利于提振市场信心。展望2024年，房地产市场修复节奏仍依赖于购房者置业预期能否改善。根据测算，中性预期下，2024年全国商品房销售面积同比下降5%左右；乐观预期下，若2024年经济持续恢复、置业意愿改善，叠加城中村改造如期推进，销售规模或可实现小幅增长。

她认为，随着央行重启抵押补充贷款（PSL）、广州首张房票落地等，“三大工程”配套政策正在加速落地，预计将对2024年房地产开发投资形成一定支撑，但在销售市场修复缓慢影响下，全国房地产开发投资下行态势或难改。