【天维网综合报道】近日，有专家表示，奥克兰未来的住房政策必须以证据、行为洞察和长期社会效益为基础，而不能只靠土地变更（rezoning），。

在近日奥克兰大学举办的“2025亚太住房论坛”上，副教授William Cheung（如图）指出：“下一阶段的住房改革，不再取决于我们能重新划多少地，而是取决于我们能否把‘密度提升（upzoning）’真正转化为长期且公平的住房成果。”

作为城市数据分析与城市科学研究中心的联合主任，Cheung强调，专家们一致认为：密度提升只是起点，而不是终点。

成功与否取决于住房供应能否与社会目标一致，以及改革能否跨越不同政府周期持续推进。

他说：“政府必须设计能够学习、调整而不是随着政府更迭就重置的政策框架。这意味着必须将住房视为社会福祉与环境永续的基石，而不仅仅是一个经济产业。”

在呼吁长期、基于证据的改革之际，奥克兰房市正趋于稳定。

房产中介公司Barfoot&Thompson的数据显示，10月奥克兰房价中位数上涨了2.2%，达到95万纽币。该公司的总经理Peter Thompson表示，随着买家保持谨慎，房价正“稳定在95万纽币附近”。

奥克兰分区改革的经验

经济政策中心主任兼任副教授的Ryan Greenaway-McGrevy表示，奥克兰的经验显示，分区改革与政府主导的住房建设可以形成互补。

他提到《奥克兰总体规划》（Auckland Unitary Plan，AUP）通过提升土地可开发密度，让私人和公营开发商都能够增加供应。

他说：“政府主导机构的新建住房占比，从改革前10年的3.1%，上升到改革后六年的9.9% ——这是自上世纪80年代经济改革前以来未见的水准。”

研究指出，改革让政府住房建设数量增加了三倍，并增强了长期供应弹性。

城市规划高级讲师Elham Bahmanteymouri则提醒，仅靠提升密度无法确保房价可负担。

她说：“必须正视住房市场的‘数字化维度’。像Airbnb这样的短租平台，会吸收部分通过提升密度所新增的供应，尤其是在高便利区域。”

她呼吁增强数据透明度，并制定因地制宜的监管，让数字平台对住房可负担性产生正面作用。

奥克兰市议会的首席经济学家Gary Blick则表示，AUP“对住房供应产生了变革性影响”。

他指出，大范围的密度提升确实有效，并称奥克兰的住房供应正明显转向联排与公寓。

他表示，AUP已对约75%的住宅用地进行了密度提升，估计促使额外建成了21,800套住房。

“我们看到更多住房建成，而且越来越多集中在就业密集区和快速交通附近。”

全球视角：密度vs可负担性的平衡

论坛也将讨论延伸至澳大利亚、韩国和香港的住房挑战。

南澳大学的教授Chris Leishman表示：“奥克兰的住房密度提升已经变得有点‘名声在外’——有人称赞，有人批评。”

他指出，一些政策制定者误以为只要忽略需求、单纯提升密度，供应就会“自动”增长、房价就会下降，而这忽略了开发商的真实行为。

首尔国立大学的教授Hyojung Lee警告，提升密度可能扩大不平等。

“已经在市中心有房产的人获益最多，而其他人感受到的可负担性改善却很小。”

香港大学的教授Kelvin Wong则指出，增加密度会带来代价：

“供应增加后价格理论上应下降，但密度也会带来其他后果——例如环境、交通、基础设施压力。”

这些讨论背景，是新西兰住房越建越密但却越来越难负担。

根据统计局的报告，自2020年以来，新西兰的住房成本上涨31%，收入仅增长24%；尽管过去十年奥克兰住房密度增加了17.9%，但仍是全国最难负担的地区。