今天，财哥带你一起关注商业地产的政策动向。

最新消息显示，政府正在采取相关限制措施，以帮助受疫情影响的租户。最近提交给国会的疫情响应法案（Covid-19 Response Legislation Bill）中，包含的措施包括帮助企业解决商业租金纠纷，为房东和租户提供更大的确定性。

政府表示，新的租赁条款可以为租房者和房东都提供“确定性、清晰度”。

不过，业内人士似乎都对此“不太买账”，批评声更是此起彼伏。有人认为这会让租赁市场受到冲击，更有人直言这会利空新西兰商业地产，造成恶性循环的局面。

法案的递交，似乎过于“悄无声息”。有业内人士直言，该法案在紧急情况下被匆忙通过，只有两周的时间让公众和利益相关方提交意见，并让国会议员加以考虑。

新西兰房地产市场资深玩家阿海更是直言，上述法案一定会对商业地产造成冲击。

他说：“不少商业物业在封城期间已经给了租客一定优惠甚至暂停租金，新条约只会给商业投资客雪上加霜。”

该立法类似于去年实施的租赁终止举措（tenancy termination measures），但有一些关键差异，包括可以通过部长命令进行相关限制的开启和关闭。

两者的主要区别如下： 

司法部长Kris Faafoi表示，这些措施旨在应对去年封锁期间人们表露出的担忧。

该法案将在《Property Law Act》中加入一项条款，要求在商业租户因封锁限制而无法在其场所内充分开展业务的情况下，支付“公平比例”的租金。

“房东和租户需要就公平的租金金额达成一致。他们也可以同意该条款不适用。”Faafoi补充说，如果房东和租户无法达成协议，则需要进行调解或仲裁。

“拟议的法律变更仅适用于在疫情紧急情况下，尚未提供调整后租金支付条款的租赁。”

“商业物业本来就很靠租客的生意，这个新条约只会给商业投资客雪上加霜。”

阿海是新西兰房地产市场的资深玩家，他共拥有13套投资房。他接受天维网记者专访时表示，银行可不会给（房东）折扣，其背负的贷款也照样要还。

“银行看商业贷款申请时自然也会更加谨慎，要看投资者的总体经济实力。”他说，大部分房东应该会给受影响的租客折扣，Retail和Office应该是受影响最大的商业租赁领域。

“做非Essential Service租客生意的房东受到的影响最大。”阿海说，明年也许会有更多Lockdown，这一点谁也无法预料，政府也没有做出任何‘疫苗接种率超过90%后’会怎样的承诺。

“这会减少商业投资客的胃口，因为风险变得更高了。”

他总结了以下两点：

“如果利息一直提高，政府没有决心什么时候开放边境，会一直会产生恶性循环的局面。市场信心很重要，没有政府给的Certainty，不止影响商业物业，更是会影响经济。”

房地产委员会首席执行官Leonie Freeman接受媒体采访时表示，唯一受益于这一变化的一方，将是律师。

“这个提议完全忽略了商业租赁的复杂性。酒店或零售业的定制化响应举措在哪里？为什么我们不关注需求最大的地方？”她说。

Freeman告诉Checkpoint，（该条款的制定）没有与租户或房东协商。

“律师将会是不错的职业，因为当我们希望企业专注于恢复业务时，它要做的就是制造更多的不确定性和诉讼。

一位律师行业的业内人士公开表示，该法案旨在对所有商业租赁条约进行修改，这些变化将会插入律师协会标准租约的所有租约条款 27.5中。

如果法案通过则意味着如果租户无法在租赁物业中充分开展业务，需要被“公平比例”地减免租金和支出。

此外，如果房东和租户双方无法自行解决问题，则要求与默示条款有关的争议提交仲裁法庭。

上述业内人士直言，该法案在宪法和实践上都存在许多问题。其对签署合同时还没有的条款施加了义务，存在合同自由受到威胁的危险。

此外，“公平”的定义也被认为较为困难。有业内人士直言，部分法案对房东可能公平，对租户则可能不公平，反之亦然。

Freeman直言，真正需要关注的是租户真正势微的领域，尤其是在服务业。

“公平的租金比例是什么意思？”她说，该组织一个月前已经写信给部长提供反馈意见，“这绝对是凭空而来的（条例），我简直目瞪口呆。”

Retail NZ和Hospitality NZ均表示，这一变化远远不够，并希望房东和租户能够得到一些额外的支持，以解决自8月中旬最新封锁开始以来，出现的各种问题。

新西兰零售业首席执行官Greg Harford说：“18个月以来，零售和酒店业一直在呼吁政府在解决这个问题上发挥领导作用，但目前他们没有提出任何措施，来帮助解决当前的租金减免僵局。”

“虽然政府希望在未来的封锁中协助双方进行谈判，是个好消息。但现实情况是，许多企业正努力让他们的房东就过去六周进行合理的安置。”

Hospitality NZ首席执行官Julie White表示，企业迫切需要支持。

“自8月中旬以来，大多数零售和酒店业务几乎没有收入，一些房东也不愿意协商相对合理的条款（变更）。政府没有为企业应对租金方面提供具体支持，也没有激励各方进行谈判。”

业内议论纷纷，政府则认为自己其实一直在做好事。

Faafoi表示，新条例旨在确保找到公平的解决方案。

“关于商业租赁，我们听到的情况是企业经营者发出的担忧，他们无法支付全部租金，而他们的收入却受到遏制病毒传播所需的疫情限制所带来的打击。”

“凡事两难全，肯定不断有人站出来说：'我们的房东仍然不愿意参与（协商）'。”他说。

默示条款将从9月28日开始生效，但此前在封锁情况下调整租金相关责任的协议，将不会受到这一变化的影响。原则上，协议需反映当前疫情情况的独特性，并提供房东和租户可以应对限制影响所带来经济负担的方式。

“《Residential Tenancies Act 》的变化更灵活，且能做到响应迅速。”住房副部长Poto Williams说。

“这是关于面向未来的租赁法，为房东和租户提供急需的确定性和清晰度。”Williams说。

对于这一政策变动，

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