独家丨专访Westpac首席经济学家：房价会继续涨，但原因和供需失衡无关！

作者: Jacky Su 　 日期:2021-03-02 16:32　阅读: 　来源:天维维度 　
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2020年，新冠肺炎“来势汹汹”，新西兰经济因此受到重创。2021年，“疫情”似乎依然是新西兰挥之不去的梦魇。伴随疫情一同“造访”新西兰的，还有不断攀升的房市。


 
新西兰房地产协会2月数据显示，新西兰的房价中位数在12个月内猛增了118,300纽币，而Trade Me Property的报告也称，全国平均房产要价已连续第五个月创下历史新高。


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疫情后，新西兰房价节节攀升。天维网记者 Jacky Su摄
 
疫情之下，包括澳洲、加拿大等主要发达国家在内的地区，房价也都不断创下新高。独居世界一隅的新西兰，正与全球经济共振。
 
后疫情时代，新西兰经济到底会走向何方？房市火热之下，是否又隐藏着危机？近日，天维网记者独家专访了新西兰四大银行巨头之一——Westpac银行的首席经济学家Dominick Stephens。
 
对于房地产市场、相关政策变动、经济走向及未来发展，Dominick都有自己独到的见解。


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天维网记者 Frank Xu摄



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房价今年预计涨15%


Q：在疫情来之前，许多经济学家都预测房市会跌。对于现在异常火爆的新西兰房市，您有什么看法？
 
A：确实，现在的房价格外的高，新西兰的房地产市场已经录得自1992年以来，过去数月连续创记录的单月房价中位数。在疫情发生之前，我们预测房贷利率下跌会导致房价上涨。而疫情发生后，我们预测房地产市场可能会陷入短暂、急促的下滑趋势。
 
和此前每月上涨3%相比，近期房价的涨幅实在是让人大跌眼镜。接下里我们预测，房价会继续上涨。
 
Q：具体来说，您如何预测短期内的房价涨幅？
 
A：现阶段利率下跌肯定拉高了房价，我预计接下来也会是如此。2021年，房价会上涨15%。长期来看的话，如果利率上涨，房价就会跌。这取决于利率上升的时间，可能需要3-5年的时间。


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奥克兰天际线。天维网记者 Jacky Su摄



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低利率是房价上涨主因


Q：房价上涨的主要原因是什么？
 
A：在我看来，低利率是房价上涨的主要原因。
 
我们此前预测，新西兰2020年一季度经济受疫情的影响而下行7%，但事实上，新西兰的经济表现比我们想象中要好，此前一季度的GDP下行数据为1.6%。这样的结果比我们预期的要好，经济恢复也比预期要更快。
 
当然，利率的下跌让经济恢复速度变得更快，经济创伤、失业率都比预期的要低。我曾以为低利率不会这么快到来，一切都超出了我们的预期。
 
Q：对于房产投资者而言，这意味着什么？

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天维网记者 Frank Xu摄
 
A：他们可以很轻松地借到资金。如果将房产出租，他们所收取的租金依然一致，这也就意味着，他们偿还贷款更简单了。这也进一步推动人们进入住房市场，毕竟把钱放进银行并不会有很多回报。这些都是导致房价上涨的原因。

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供不应求不是罪魁祸首


Q：许多人都认为，供需失衡、供不应求才是房市过热的原因，部分经济学家和政界人士，都发表过类似言论。对此，您如何评价？
 
A：一些经济学家强调，供不应求是房地产业存在的主要问题，他们还说移民率上涨会导致此问题更严重，房价也会继续水涨船高。
 
我不赞同这些观点。因为疫情原因，边境不会开放，因此移民人数并不会增多。我们现在能看到的都在证明，税收和利率等金融因素才在房市中产生较大的影响，而移民、房产供应等因素起到的作用比我们想象的要小。


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奥克兰公路“心脏”——海港大桥。天维网记者 Jacky Su摄


 
当然，也不仅是新西兰的房价上涨，英美加澳等世界各地的房价都因为利率的下跌而上涨。我认为，今年的利率继续保持低位，从而继续推动房价上涨。
 
Q：那房价是完全取决于利率吗？房屋短缺的供需问题不会对此造成影响吗？
 
A: 我们现在看到的是基本不会造成什么影响。目前，净移民数量很低，人口涨幅不高，而建筑活动却达到了四十年间的顶峰。如此看来，未来，大量的新房应该会拉低房价。
 
天维网记者了解到，统计局2月的最新数据显示，新西兰净移民数稳步下滑。截至2020年12月的一年中，净移民数已下滑至44100人。根据2001年起记录的移民入境和离境数据，截至2020年12月的一年创下年度最低记录。



LVR可确保金融体系安全


Q：央行恢复LVR限制，您认为房市会因此而产生变化吗？
 
A：如果因为害怕房市发生变化而不敢降低利率，结果可能会比想象的更糟糕。“治疗”的过程可能比“疾病”本身更加可怕，因为新西兰很可能像日本一样，出现汇率波动和较高的失业率等。
 
所以，我认为央行并不会在改变利率政策方面再做出一些动作。央行的主要作用是为了维护新西兰的经济稳定，以及保护金融系统的安全。

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天维网记者 Frank Xu摄
 
Q：您对央行的建议是什么？
 
A：央行也像我一样观测到了，房市会因为低利率而疯狂。但他们知道，利率总有一天会上涨，随之而来的房市迅速降温后果会很严重。所以，央行更应该努力让金融体系变得稳定，保障新西兰人的资金安全。
 
因此，LVR存在的主要意义就是保护金融系统的安全，这一政策不鼓励人们申请过量贷款。同时我认为重新引入LVR不会对房价产生很大的影响。因为疫情，银行其实早就采取了行动，缩紧投资者的贷款限制。

天维投资记者
Jacky Su，Frank Xu 采访报道
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