过往几年，中建壹品背靠中建三局，从地产百强开外一路跃升，尤其是在北京等一线城市，已成为市场上难以忽视的一家公司。而中建壹品所属的整个“中建系”，也在地产业务上持续发力，这家建筑工程领域的“行业一哥”，大有向“房开老大”进军的苗头。

建筑商做房开业务，有哪些优劣之处？能走出和传统房企不同的路吗？

“衡量一家房企，不能只看现阶段或眼下半年谁拿地多、谁销售快，关键是能否实现持续性增长。”镜鉴咨询创始人张宏伟认为，短期增长靠加杠杆就可以做到，企业长期马拉松跑得如何，还要看其如何化解背后风险、投资策略和城市布局、能否适应市场深度调整等。

一线城市频频“刷脸”

今年来，在一线城市房地产市场，一家非传统房企频频“出圈”。

在上海，不久前中建壹品宣布，通过收购间接获得上海杨浦滨江定海街道154街坊地块，代价约37.5亿元。该地块位于杨浦滨江东外滩，紧邻黄浦江，据保守估计可售货值接近60亿元。

在北京，今年2月，中建壹品拿下北京大兴区西红门镇地块，金额达48.76亿元。“中建壹品近年在北京频频拿地，2021年～2023年在北京共获7宗地块，总建筑规模近80万方，主要在海淀和大兴进行区域深耕。”中指研究院企业研究总监刘水告诉记者。

于深圳的动作同样不小，同在2月份，中建壹品与湖北文旅园区建发，以51.79亿元联合竞得深圳2024年首拍地块，成为近年来龙华土拍中面积最大、价格也是最高的地块。

在当下房地产行情下，能有如此投资力度的房企已屈指可数。据中指研究院统计，今年前五月，百强房企拿地总金额3146亿元，同比下降26.7%，中建壹品却一路加码投资，冲到了拿地榜首位。

据前5月房企权益拿地金额榜，中建壹品以213亿元位于首位，排在其后的为建发房产、绿城中国、滨江集团和华润置地。从新增货值看，中建壹品同样占据首位，前五月全口径新增货值470亿元，建发房产、华润置地、滨江集团、绿城中国分别为447亿元、443亿元、363亿元、283亿元。

在京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大城市群，中建壹品均冲到榜单中。前五月京津冀拿地金额榜中，中建壹品以71亿元位于业内第三；长三角拿地金额榜中，中建壹品以47亿元位于第六；粤港澳大湾区拿地榜中，中建壹品以95亿元位于拿地金额第一位。

过往数年，房地产行业各类榜单中，夺冠的要么是大型民企、要么是传统央国企，鲜少见建筑类公司。随着房地产深度洗牌，中建壹品这类公司，正试图趁行业盘整“弯道超车”。

据中建壹品官网，该公司是中建三局有限公司旗下专业房地产投资开发运营平台，隶属于世界500强央企上市公司中国建筑。截至目前，中建壹品已开发及在投项目58个，累计完成投资额约1514亿元。该公司的目标，是成为“全国一流现代化房企”。

这家建筑基因出身的公司，为何向“房开”大力进军？

镜鉴咨询创始人张宏伟告诉记者，建筑公司做房开有两大驱动力，首先作为传统“乙方”，中建各局此前帮开发商做建筑工程，随着房企批量出清，乙方业务也会大幅萎缩。在这种情况下，从乙方转向正式房开，自己拿地开发、直接建设，可弥补房企出险带来的业务缩量问题。

另一方面，“中建系”各局院公司也有业绩增长诉求，现阶段“中建系”内部同业竞争同样比较激烈，在这种情况下，各公司也在利用房地产整合的时机，加快地产业务布局，做大企业规模。未来在解决央企同业竞争问题时，大概率是“大鱼吃小鱼”，小公司有被合并的风险。

现阶段，中国建筑旗下八大工程局，总资产及净资产最高的为中建八局，分别为3269亿元、852亿元；中建三局规模其次，总资产及净资产分别为3209亿元、790亿元，今年其地产投资动作则较八局更活跃。

刘水也表示，中建系内部同样有考核激励，细化了人员任职资格、晋升规则、降级要求，加强了对营收、利润等经营指标考核。同时，中建系公司多次实行股权激励计划，激发核心骨干团队的积极性，提高公司经营活力，还在一些公司推行职业经理人制度，增强了公司改革发展动能。

“中建系”能否坐稳龙头？

在中国建筑内部，正在发力地产业务的不止中建壹品。

目前，除去传统龙头房企中海地产，中国建筑旗下各局院地产业务被统称为“中建地产”，中建智地（中建一局）、中建玖合（中建二局）、中建壹品（中建三局）、中建东孚（中建八局）......各大工程局均独自发展地产业务，“中建八子”在业内知名度渐高。

数据显示，2020～2022年，中建地产分别实现销售金额1327亿元、1238亿元、1472亿元，除2021年短暂下滑，其余两年均保持增长。过去的2023年，中建地产合约销售额1844亿元，同比继续增长。

刘水表示，根据中指研究院2023年房企销售业绩排行榜，中建东孚、中建壹品销售金额超过500亿元，中建智地接近300亿，中建东孚、中建壹品、中建智地、中建玖合、中建信和销售额均在TOP100内。

如果算上中海地产，中国建筑2023全年整体实现了4514亿元的销售规模，同年老牌房企保利发展销售签约额4222亿元。仅从合计销售口径看，这家“建筑一哥”大有冲击行业头部的态势。

今年前五月，中海地产实现销售金额1017亿元，位于行业第二，比保利发展的1313亿少296亿元；同期中建壹品实现销售金额180亿元，已跻身行业第20位，中建东孚以129.6亿元位于行业第27位。

那么，身为传统建筑商，“中建系”发展房开业务，较同业有何优劣之处？

在张宏伟看来，建筑商做房开业务，有两大优势。首先，因其本身是建筑工程出身，在建筑成本控制上有一定优势。其次，当下大量房企融资渠道受阻，甚至有些央企资金面也比较紧张，而中建地产有央企资质背书，整体融资渠道相对畅通，可凭借资金优势布局地产业务。

刘水还表示，中建系房地产公司具有投资、设计、建造、运营全产业链优势，中建系下有7 家具有甲级设计资质的大型勘察设计企业，业务覆盖建筑设计、城市规划、工程勘察等诸多领域。此外，央企品牌能够在区域做深做透，形成品牌效益，助力项目形成热销效应。

但在经营方面，建筑类公司同样存在挑战。张宏伟认为，过往民营房企经营效率普遍较高，从投资到拿地、基本半年就开盘，央国企整体经营效率要弱一点。从开发能力看，民营房企相对更专业，央企更大的优势是有投融资背书，但企业发展不能只看融资问题，还要看城市布局等情况。

“中建壹品之所以能保持较大拿地量，很大程度上跟其城市布局和投资策略有关系，原有的布局路径比较好，销售能够提供业绩支撑，再去加财务和投资杠杆，才不会有太大问题。”他认为。

目前，很多央国企拿地力度较大、销售规模也比较可观，但从发展模式上看，更多还是靠加杠杆驱动扩张。在张宏伟看来，这跟过去十年甚至二十年间，大多数房企的增长路径没有任何区别；加财务杠杆后，企业销量能否保证、业绩能否兑现，这是房企经营面临的最大不确定性。

克而瑞也表示，相对传统房企来讲，建筑企业缺乏更精细化的开发项目操盘经验，资金周转效率较弱，核心业务的应收账款规模较高，且有转化为坏账损失风险。此外，随着央企加速进行房地产资产清退，建筑央国企由于具备地方政府平台属性，未来的定位更多还是承接地方政府相关业务。

“房地产行业已经告别高增长以及粗放时代，越来越依赖开发商的内力出业绩，这是中长期最严峻的考验。”克而瑞称，建工集团转型开发商同样要谨慎投资，避免“顾此失彼”或“两头落空”。