其中，针对万向信托地产989号产品投资人举报的问题，国家金融监督管理总局浙江监管局（下称“浙江监管局”）调查后发现，对于该信托计划借款人转移资产逃废债行为，万向信托作为受托人采取了相应措施，但向投资人信息披露不及时，另外，该信托计划“投资标的运行正常”的信息披露与事实不符。

此外，针对基建215号信托计划，万向信托在此前未作出相关垫付说明，也没有提示投资标的风险的情况下，在打折兑付过程中将前期垫付的信托收益进行单方面扣除，引起投资人不满（详见报道《万向信托贵州城投项目84折、94折兑付惹争议：前期垫付收益应如何计入？》）。

浙江监管局3月25日向投资人出具的举报调查意见书显示，针对基建215号信托计划，万向信托曾垫付利息，但没有进行信息披露，存在信披违规。关于清算分配的合同纠纷事项，建议通过司法途径解决。

（资料来源：投资人提供）

另据记者了解，还有万向信托投资人针对其他产品向监管部门反映问题。以地产980号产品为例，有投资人称，监管部门最新回复仍在调查中，调查结果将延期一个月披露。

去年以来，万向信托地产、政信以及个别健康类信托计划出现违约，根据记者前期了解的情况和监管调查结果，一些产品在前期缺少风险提示。除上述基建215号产品未对交易对手欠息及时披露而以自有资金垫付利息外，对于地产989号产品未售公寓被用于工抵、商业和车位被借款人以低价恶意转移等现象，万向信托在此前多期资金管理报告中仍表示“投资标的运行正常”。

担保措施一应俱全但信息披露有问题

万向信托-地产989号信托计划全称“昆明海伦堡逸尚都中心项目贷款集合资金信托计划”。项目合同显示，该产品成立于2021年6月3日，募资规模不超过2.3亿元，资金用于向昆明宝华房地产开发有限公司（下称“昆明宝华”）发放信托贷款，由昆明宝华开发建设昆明海伦堡逸尚都中心项目。

昆明宝华作为借款人暨抵押人，成立于2012年3月29日，注册资本4.08亿元，提供的抵押物为某国有建设用地使用权，对应的《国有建设用地使用权出让合同》土地取得价款为3.21亿元。

保证人暨出质人为广东海伦堡地产集团有限公司（下称“海伦堡地产”）和广东海伦堡置业有限公司（下称“海伦堡置业”），前者成立于2005年4月14日，注册资本92亿元；后者成立于2016年9月14日，注册资本14.65亿元。

企查查信息显示，海伦堡置业是海伦堡地产旗下全资控股子公司，同时海伦堡置业和海伦堡地产又是昆明宝华唯二两大股东，持股比例分别为49%和51%，两家公司提供的质物为其持有的昆明宝华股权。对应出质人认缴出资分别为2亿元和2.08亿元。

万向信托作为受托人，要求借款人（昆明宝华）开立资金监管账户，并委托监管银行对资金使用进行监管，确保贷款资金使用符合约定用途。

在地产989号信托计划抵押物、质押物等措施一应俱全的情况下，投资人华姐（化名）告诉记者，销售经理在2022年12月5日电话告知投资人“项目暴雷”，并在未提前通知的情况下展期半年。但到了2023年6月，该信托计划“还是没有任何动静”。截至记者发稿，投资人尚未收到该信托计划收益。

2023年10月，万向信托在当月简报中解释了地产989号信托计划展期的原因：

“因近年来受到新冠疫情及房地产宏观政策调控影响，海伦堡昆明逸尚都中心项目工程建设及销售回款未能达到预期，借款人的还款能力明显下降，并且存在恶意逃废债行为，导致本项目信托贷款未能如期回收。”

万向信托在贷后检查中发现，标的项目未售公寓被用于工抵，商业和车位被借款人昆明宝华分别以2000元/平方米和2000 元/个的价格低价恶意转移，且在资金未进入预售资金监管户的情况下完成网签备案，存在当地住建配合转移的可能。

为维护信托计划受益人利益，万向信托已对借款人及相关担保方提起金融借款合同纠纷诉讼，要求偿还贷款本息。对于借款人低价恶意转移资产的行为，万向信托已向昆明市西山区法院提交撤销权诉讼立案材料，申请法院撤销借款人低价转移资产的行为。

（资料来源：投资人提供）

针对简报中提到的金融借款合同纠纷诉讼，万向信托表示，该案件已于2023年2月1日立案，同年8月25日一审开庭，杭州市中级人民法院已于2023年10月7日下发一审判决书，一审判决全部支持受托人万向信托的诉讼请求。

万向信托最近发布的地产989号信托计划2024年2月简报显示，该诉讼二审已于2024年3月6日线上开庭进行了审理，二审判决书尚未出具。

在该纠纷案件中，万向信托的资产保全措施包括已查封借款人100%股权，已查封借款人名下房产和土地，包括昆明宝华名下非标的项目房产38套（首封、无抵押）等；以及查封借款人昆明宝华名下车位258个（首封，256个有抵押）。

但值得注意的是，万向信托称上述纠纷诉讼早在2023年2月1日立案，但在同年3月发布的989号信托计划第七期“资金管理报告”中，万向信托仍称“投资标的运行正常”，并未提示该项目进入司法程序。

（资料来源：投资人提供）

此外，在销售经理提示“暴雷”的同期，万向信托2022年12月发布的第六期“资金管理报告”中，依旧表示地产989号信托计划自2021年6月3日成立以来，运作情况良好，且“自成立以来本信托计划未发生信托资金运用重大变动的情形”。

针对此，浙江监管局调查后发现，地产989号信托计划第5、6、7期信托资金管理报告中对房地产项目进展情况进行了披露，但关于“投资标的运行正常”的信息披露与实际不符。此外，万向信托对借款人转移资产逃废债行为采取了相应措施，但向投资人信息披露不及时。

（资料来源：投资人提供）

多只房地产信托逾期

除了地产989号信托计划，万向信托还有多只产品出现逾期，亦有投资人向监管部门反映其他产品的项目运行问题。

以地产980号信托计划（六盘水新红桥阅云轩项目贷款计划资金信托计划）为例，该产品去年8月开始未能足额支付利息，当时存续规模为2.185亿元，前6期产品应于去年11月到期，7~13期产品应于今年1月到期，目前均已逾期。

投资人反馈的问题包括，万向信托未提示标的项目不合规历史遗留问题、违规释放抵押物、信托资金挪作他用、项目风险暴露后不尽责等。浙江监管局3月末回复投资人称，由于情况复杂，相关举报事项不能在60日内办结，延长办理期限30日。

2023年以来，万向信托陆续曝出信托计划延期或停息的消息，违约项目以政信及地产项目居多，据投资人提供，已经确认逾期的产品规模达数十亿元。

对于地产项目违约，万向信托在多个产品公告中表达了房地产市场下行态势对房企流动性的影响。近几年，万向信托多个信托计划逆势投向房地产。

2017年，万向信托房地产信托规模急速增长至427.64亿元，2019年达到了679.49亿元的顶峰。其后3年，万向信托房地产信托规模开始下降，截至2022年底，房地产信托投资占比仍在58%以上，2019年~2022年末，这一占比分别为50.78%、58.10%、60.08%、58.40%。从自有资产分布与运用上看，房地产在其资产投向上长期位居第一位，2022年末占比44.87%。

据中国信托业协会披露，2018年至2022年，在监管引导下，信托行业整体投向房地产的余额和占比均有所下降，其中投向房地产的占比已由2018年的14.18%降至2022年的8.14%。

从记者前期了解的万向信托违约项目来看，涉及房企包括金科、奥园、祥生、佳兆业及多家地方房地产公司。随着多家房企出现资金问题，万向信托业务受到较大影响。

与此同时，也有业内人士对于万向信托房地产项目业务模式提出质疑。

例如，据投资人提供，在989号项目中，万向信托从2021年6月9日（信托产品成立于同年6月3日）起的一个月时间内，即将2.24亿工程款打给借款方昆明宝华（该信托项目募资总额不超过2.3亿元）。

（资料来源：投资人提供）

“这种做法似乎不太合规，受托人要根据工程进度的具体施工情况打款。”一位有着多年房地产信托从业经验的人士告诉第一财经记者。

而根据万向信托于2023年3月发布的第7期信托资金管理报告，标的项目在当时仍处于施工阶段，尚未完工。

不过，也有业内人士表示，万向信托上述操作属于正常操作，“需要看合同约定”。

针对多只产品逾期，万向信托也在积极化解风险。第一财经此前报道，随着旗下部分产品停息延期，2023年12月8日，万向信托召集部分投资者召开内部沟通会，万向信托总裁王永刚等公司高管人员参会，就投资者关心的问题作出解释说明。

王永刚在万向信托召开的投资者沟通会上表示：“目前公司运营一切正常，也符合监管部门的各项监管指标。”

对于2023年下半年万向信托多只产品逾期问题，王永刚向投资者分析称，一部分原因是今年房地产市场走势与该公司的预期、预判相差很大。同时，他表示：“目前出险房地产项目的底层抵押资产都是充分的，包括土地、住宅、在建工程等。每一个风险项目情况都不太一样，各有各的矛盾，我们要一个个有针对性地分析、化解。”

对于延期项目的处理，王永刚称：“每一个项目都有风险管理部牵头和信托经理共同成立一对一专门工作小组，公司所有人员都在全力以赴应对风险项目。”

截至2022年末，万向信托资产管理规模941.02亿元，营业收入8.67亿元，同比下滑40.6%；净利润3.27亿元，同比下降53.28%。不良资产近27亿元，不良率达到51.67%，同比增长近10%。