租金仍然坚挺

戴德梁行的报告显示，美国仓储的空置率从2019年底的4.7%降低至2022年底的约3%。南加利福尼亚州的一些仓库可利用率一度达到饱和。面对高需求，大量开发商涌入这一市场并迅速建设新的仓储空间，从2019年底至今增建了超过20亿平方英尺（约合1.86亿平方米）的仓储和配送空间。

商业地产服务公司JLL的研究则表明，疫情前，美国约35%的工业租赁活动与电子商务有关。但到2020年，这一比例很快攀升至50%。通常来说，从签订租约到入住交易时间跨度为9个月，但在2020年第一季度，这一时间一度被缩短到30天。

根据电子商务巨头亚马逊公司的年报，在24个月期间，亚马逊的履约网络和数据中心设施（自有和租赁、国内和国际）从2019年底的2.72亿平方英尺增至2021年底的5.25亿平方英尺（约合4877公顷），几乎翻了一番。

然而，过去一年中，由于利率上升、消费者支出变化以及美国经济的不确定性，零售商减少了库存补货，并推迟了仓库租赁续约。根据戴德梁行，2023年， 签订的仓库新租约大约为5.88亿平方英尺（约合5462公顷），比前一年下降了27%。2023年第四季度，仍有超过1.56亿平方英尺（约合1449公顷）的新空间可供使用。

由于需求疲软，许多开发商已经缩减了建设计划。数据公司科斯塔（CoStar）的数据显示，与2022年同期相比，美国2023年前九个月的工业地产开工率下降了48%，是自2009年以来同期的最大跌幅。 摩根士丹利资本国际公司不动产（MSCI Real Assets）的数据也显示，2023年第三季度美国工业房地产销售额同比下降了45%。

戴德梁行物流与工业研究主管普莱斯（Jason Price）说：“我们明显看到有迹象表明，随着市场条件的变化，建设速度正在放缓，吸纳量也有所减少。”

不过，虽然需求减弱，美国仓储市场的租金仍然坚挺。根据商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）的数据，2023年前三个季度，尽管整体工业空置率上升，租赁活动同比下降12.4%，但平均要价租金同比仍上升了9.1%。分析人士表示，这是因为工业房地产市场存在特殊动态，仓库运营商及其客户通常会签订三至五年的协议，因此往往根据长期前景而非短期市场条件进行租赁。

长期前景乐观

根据JLL的数据，从历史标准来看，全美仓库空间的空置率仍然很低，2023年第四季度5.2%的空置率仍远低于历史平均水平，即2013年的7.7%。

同时，与未来需求成疑的办公楼地产业不同，仓库业主的危机并不严重，因为电子商务活动正持续增长。根据市场情报公司Interact Analysis最近进行的一项研究，美国电子商务增长率正趋于稳定，同时，零售商在当下的供应链建设中会考虑更大程度的不可预测性，因此需要更高的库存和存储能力。这一背景下，在2022年和2023年出现放缓之后，美国2024年的仓库建设正在呈现复苏迹象。

物流地产建筑商普洛吉斯（Prologis）公司去年第二季度在美国的开工率下降了约40%，但仍对2024年保持乐观，该公司首席财务官阿恩特（Timothy Arndt）在2023年年中的财报电话会议上说：“我们认为2024年的交付量将供不应求，从而降低2024年的空置率。”他还预计2024年的租金将继续上涨。

过去数年中，投资管理公司黑石集团（Blackstone）大举收购仓库等工业性房产。据美媒报道，截至2023年年中，该集团对工业房地产的全球投资组合价值达1750亿美元，并在持续购买仓库和配送中心。黑石集团的一位发言人对该市场前景颇具信心：“我们持续观察到健康的供需基本面，对于高质量的、开发闲置土地的资产（infill assets）。我们的投资组合出租率超过96%，市场租金同比上涨8%。”

乐歌人体工学科技股份有限公司（下称“乐歌股份”）去年中曾发布公告称，拟以不超3450万美元在美国购买土地建造海外仓。1月4日，乐歌股份发布公告称，基于自身业务增长的需要，2024年该公司将扩仓10万-15万平方米。

乐歌海外仓渠道主管贾培基此前接受第一财经记者采访时表示，就海外仓发展的基本面来看，一方面，虽然跨境电商的增长在后疫情时代有所放缓，但仍处于较快的增长态势。另一方面，跨境电商的物流已经迅速进入3.0时代。

“到了3.0时代，随着产品精细化程度加深，对海外仓的需求必然增加，而在中大件方面，卖家会越来越依赖海外仓，否则临时走空运物流费用太贵，而依靠海运运输速度又太慢。”贾培基说。

根据商务部数据显示，截至2021年底，中国海外仓数量已超过2000个，面积超过1600万平方米。2023年10月，跨境电商海外仓现场会暨供需对接会在广州召开，会议称，海外仓在推动贸易平衡发展、助力数字化转型、促进“一带一路”设施联通和贸易畅通等方面发挥了积极作用。