【天维网综合报道】新西兰房价已经连续第三个月，出现下跌。

一位经济学家提醒，新西兰面临“严峻的纠正”，2023年房价还会再跌。

CoreLogic在本周三发布了最新的房市和经济更新报告。报告发现，利率陡增，来年还有大量的现有贷款需要做贷款重组，这在2022年剩下几个月将给房市带来巨大的考验。

全国房价连续第三个月出现下跌，从峰值跌了2.3%，跌至1,018,770纽币，年涨幅放缓至12.4%。

CoreLogic首席房产经济学家Kevin Davidson表示，导致房价下跌的因素包括挂牌量上涨、议价权朝买方倾斜、贷款环境收紧、利率的攀升。

“房市疲软期看起来将会延续到2023年。”

“全球金融危机的经验是，房价平稳之后需要两到三年才会继续涨。”

成交量：跌至十多年来最低

数据显示，全国房产销售的数量也跌至十年来最低水平，今年剩下的时间里也没有改善的征兆。

Davidson表示，已经有十多年没见过交易活动出现这种幅度的下滑。

他指出，交易周期也增加了，因为买房的选择多了，所以也有更多话语权。

“经济依然较为脆弱，净移民相对疲软，即使边境全开，可信贷条件依然紧缩，贷款利率也还在涨。这些因素都指向了房产销售的下行压力。”

Davidson说，随着《信贷合同与消费者金融法案》（CCCFA）规则的放宽，可能会有更多人能得到贷款，进入房市。

可是，Davidson认为这不足以“大幅移动指针”，2022年的总交易量预计在78000套，少于2021年的94000套。

Davidson称，2022年开年的时候，销售活动就很疲软，交易量的大幅下滑给了补充挂牌量的时间，但权力的天平转向了买方。

“新挂牌量并没出现罕见的大涨，但这的确是我们所关注的一个风险所在，因为融资成本还在继续上涨，其他资产的回报也在涨。”

“后疫情时代的房价大涨已经让位于严峻的价格纠正，截至目前所看到的房价下跌几乎已经传到了各个地区、各个档位的房产上。全国平均房价到2023年年中下跌10-15%都是有可能的，这也表明房价的下跌无论从时间跨度还是下跌幅度来看，都才到一半。”

前景：或继续纠正，而不是暴跌

Davidson表示，如果失业率水平保持在三到四个百分点，那么房市可能继续停留在纠正阶段，而不是暴跌。

他说，通胀率、经济健康与否、官方现金利率将会是未来18个月里影响房市的关键因素。

Davidson提醒，衰退风险依然很高，失业率上涨的任何征兆都会带来副作用。

“如果经济感受到紧缩的货币政策的压力早于央行预期，那么官方现金利率可能无需一路上调到4%，这样一来贷款利率的峰值也会得到限制。”

“尽管如此，海外利率可能也会有影响，关键点是贷款利率还有可能进一步上涨。”

“整体来看，房市显然跟前几年已经大不一样了，交易量低迷，房价完全下跌。”

CoreLogic的买家分类数据显示，过去几个月，首套购房者和多套房贷者相对低迷，因为可负担性收紧、整体出租收益不高、信贷条件紧缩、贷款利率上浮。

从城市房价表现来看，奥克兰、陶朗加、惠灵顿和但尼丁基本保持一致跌幅，只有基督城一路上扬，而汉密尔顿则有所波动，近一个季度整体呈现下滑趋势，但有所回暖。

接下来，财哥带你看看不同城市的房价表现。

奥克兰

奥克兰相比新西兰其他城市，房屋均价都要高一些。首次购房者在过去数月的占比为27%。

从今年三月以来，奥克兰的均价下降了5%。月度来看，降幅并不明显，大多数都在1%上下，Papakura降幅只有0.1%。

北岸、Waitakere和奥克兰City降幅更显著一些，达到了2%。

整体来看，Papakura的降幅并不明显，这可能也反映出该辖区房价起点并不高，也从侧面说明当地可负担性更强一些。

CoreLogic预测，奥克兰房市供应会持续增长，房价下行压力依然不小。

基督城

作为“种子选手”，基督城房市买家中，首次购房者占比最为显著，但近日波动明显。

去年底，首次购房者的占比达到了29%，最新的数据有所下滑，为26%。

此前，基督城是新西兰房价较为可负担的区域，但目前其“盛名”不再，可负担性持续恶化。

Selwyn表现平淡，其他地区则上升了4-5%，Waimakariri和Banks Peninsula上升了6-7%。

整体来看，CoreLogic怀疑基督城市场也会受到整体波动的影响，但目前其表现依然较新西兰其他地区要好一些。

惠灵顿

惠灵顿首次购房者占比显著，达到了30%。当地整体库存出现了井喷式增长，这在过去5-6年都是没有出现过的。

此外，部分主要辖区如Porirua, Upper Hutt, Lower Hutt, 以及惠灵顿City的房价都出现下滑。从三月以来，跌幅达到了4%。

其中，Upper Hutt和Lower Hutt的跌幅更是都达到了6-7%。

随着供应量的上升，惠灵顿房市有望继续调整，今年也可能会继续下滑。

汉密尔顿

对比其他新西兰中心城市，汉密尔顿的买家分类略有不同。

多套房的房贷背负者占比最大，近期达到了30%。不过，这一数值也比2021年顶峰时期的39%要小不少。

首次购房者占比为25%，当地房市变化似乎也在鼓励首次购房者“上车”。

均价来看，汉密尔顿过去几个月有些“跳跃”，在六月再次上扬。

不过从季度来看，下行趋势还是非常明显的。汉密尔顿的中部和西北部整体平稳，东南部和东北部下滑明显。

考虑到整体房地产市场的逆风，如更多供应、收紧的信贷举措、更高的抵押贷款利率，汉密尔顿在2022年房价可能会出现进一步下滑。

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