【天维网综合报道 记者Jacky Su 苏梓威】前不久，咱们聊了聊新西兰最大城市——奥克兰的房地产市场以及未来走势：奥克兰房价居高不下！经济学家告诫：移民增长后，房价还得涨！

今天，咱们一同关注新西兰首都的房子。

新西兰知名房产研究机构CoreLogic近日发布报告，对惠灵顿大区的房地产市场进行了系统研究。

报告指出，在惠灵顿地区，过去五到六年的时间包括 City、Upper & Lower Hutt 和 Porirua等地区的房价均出现了大幅度的增长，而在 2015 年之前，惠灵顿的房价一直趋于平缓。

天维网记者系统梳理了报告，试图揭露新西兰首都的房地产市场走向。

强劲需求炒热房市

究其原因，离不开强劲和广泛的需求，包括首次购房者在内，以及和相对数量较低的房产供应。

然而，与房价上涨形成鲜明对比的，是负担能力的显著恶化。

报告更是直言，似乎可以公平地总结，这可能会导致市场热度锐减，更加低迷的中期前景将成为趋势。

惠灵顿的房地产市场，此前一直处于长期上涨的趋势。

让我们来跟随报告，系统梳理自 2015 年以来，新西兰首都的房产市场是如何变得愈发繁荣的。

图片来自Newstalkzb

上涨幅度高达123%

在疫情前后，惠灵顿房产市场的锐变，可谓是透露出了关键信息。

2015 年 6 月，在惠灵顿大区的范围内，包括 City、Porirua、Lower Hutt、Upper Hutt等地，房价平均值是 459,751纽币。

仅仅六年后，这个数字已跃升至 1,024,649 纽币，上涨幅度达到了 123%，即 564,898 纽币。

从上图表中够可以看到，惠灵顿大区的每一个子房产市场都出现了强劲上涨。

惠灵顿市不出意外“领跑”全场，在2021年房价处于110万纽币的高位。

Porirua、Lower Hutt、Upper Hutt三地房价变化幅度类似，在2021年逼近90万纽币大关。

总体而言，惠灵顿大区的房地产市场在2015年后都出现了显著增幅，疫情后的曲线变化最为显著。

Upper Hutt此前被称为惠灵顿“最便宜”的房地产市场，现在当地的房产平均价值也超过了 850,000 纽币。

那么，问题来了：

房子，究竟是被谁买的？

CoreLogic同样对买家组成进行了研究，从下图中可以看到，抵押贷款投资者一直非常活跃，但首次购房者的“存在感”也愈发强烈。

这种变化的部分原因，可能是有居民在市区从事高薪工作，但需要在 Lower Hutt、Upper Hutt或Porirua等郊区再次置业，以便在家办公。

具体而言，首次购房者的占比，从2005年的27%，增至如今的33%。简单来说，就是刚需人群越来越多。

紧随其后的是抵押贷款的多套房产持有者，也就是大部分人所说的投资客。在2007年至今，投资客多次超越刚需人群跃居榜首，成为买房最多的人。

不过，在2015年至2020年疫情初期，投资客的数量显著少于刚需人士，在疫情期间火热的房产市场大背景下有所反超，而后被刚需人群迅速追赶并超过。

换房者排名第三，且数据大体呈现下降趋势。

值得一提的是，上述地区的人口增长并没有和其他地方一样强劲，但即便如此，房产的供应数量并没有真正跟上需求的步伐。

尽管新的住宅许可数量一直在增加，但与新西兰整体相比，人均数量依然很低。

惠灵顿的地理位置，让这座城市比其他地方，如坎特伯雷更难扩大新住房供应。

此外，房地产价值的强劲上涨已经让住房负担能力变差。

下一个问题是：

要存够首付，到底需要多少年？

CoreLogic汇总得出了上方表格。从图中可以看到，人们要存够首付，大都需要8-9年时间。

在2016年之后，存够首付需要的时间显著上涨，而在疫情期间，更是急速上扬，达到了近9年的峰值。

一句话：就是买房要存钱变得更难了，也更慢了。

CoreLogic指出，惠灵顿相对稳定的经济和就业基础以及明显的供应限制，为房市打下了坚实的基础。

“鉴于惠灵顿的负担能力普遍恶化，并且相比新西兰的其他地区更为严峻，惠灵顿房产价值的走势，未来相比新西兰其他地区会更趋于平缓。”