糟心！奥克兰华人卖房赶上封城，是否能如期交割？

【天维网报道】从3月23日起，为防止新冠病毒进一步蔓延，新西兰全进入去lockdown状态。除了必要行业继续开放外，其他所有行业都要在家办公。但像房屋买卖这种无法在家完成的非必要行业，在封锁期间还能继续交易吗？这种尴尬情况就被奥克兰网友Alan就遇到了。

糟心！房屋交割日期正好卡在了lockdown期间

Alan告诉天维网记者，今年2月下旬，他将一套投资房挂出售卖。很快便有买家相中这套房子，一周后就签了合同。

由于买家是首次置业者，因此要花一些时间去申请kiwisaver，于时买家希望晚一些交割。最后双方商定将交割日期定在4月3日。

但新西兰政府宣布从3月25日11.59pm分开始进入全国lockdown，除了一些核心服务/商业外，其他所有行业都要求在家办公。

很快，买家律师给Alan发来了邮件，要求推迟交割时间。对方在邮件中援引了奥克兰律师协会的建议，表示在lockdown特殊时期，买家可以提出交割延迟。

不仅如此，买方律师还提出了两点要求：第一，卖家不能强迫交割，第二卖家不能索取赔偿。

对此Alan很郁闷，他表示，买家借口称lockdown期间不能验房、不能搬家，因此要推迟交割。

但这样一来，作为卖家的Alan却要面临一系列问题，由于卖房合同已经变成无条件了，因此他在交割被延迟了这段时间不能将房子出租，这个时候也不可能会有人来租房，只能把房子空着。与此同时，他还需要继续支付房贷、保险、水电费等。

“这对卖家而言是一笔额外的开支，在疫情期间，更是一笔很大的经济负担。”Alan很无奈地告诉记者。

买方律师表示在lockdown结束后再商量交割时间。但Alan担心的是，谁都无法预测新西兰的疫情发展情况，如果没有好转，那么lockdown是否会延长？相应的，房子交割时间是不是也要无限推迟了？

面临这样的处境，Alan很郁闷，“很显然，奥克兰律师协会的建议对于卖家来说是非常不利的。如果买家把该建议作为挡箭牌，在明明可以交割的情况下，主观上选择推迟交割，那么卖家的利益又该如何被保护？”

律师协会：建议房屋交易推迟到Level 4解除后

新西兰房地产协会（REINZ）发布了一份针对lockdown Level 4期间的房屋交易更新声明，在声明开头，REINZ表示这不是法律建议，是在某些情况下提供的建议方法。

REINZ表示，他们获悉，在封锁期间，卖家和购买者将无法搬出或搬进房屋。奥克兰地区法律协会和新西兰法律协会建议，绝大多数房屋交易可能需要推迟到Level 4解除之后。当事人的律师将对合同作适当的修改。

NZLS Property Law Section建议将以下条款加入在Lockdown期内起草的新协议中（请注意，本条款可能会发生变化，我们将在收到信息后随时更新）：“双方同意，将交割日期推迟到政府将COVID-19降低至Level 2或以下后的第10个工作日，或双方商定的其他日期进行交割。为清楚起见，任何一方均不得就本次延期向另一方提出任何索赔。”

由于Level 4期间仅限于必要旅行，因此如果在Lockdown完成交割后需要搬家，搬家应推迟到Level 4解除后。

律师：Lockdown期间，这些房屋买卖可以正常交易

那么，Lockdown是否能进行房屋交易？卖家权益如何被保护？带着这些问题，天维网采访了Croftfield Law 律师事务所创办人Alfred钟律师。

钟律师表示，大家都知道4级封锁的目标是减少人员流动和社交互动, 以降低Covid-19病毒传播的风险。Level 4的要求是只有被允许的定义为维持生活必需的活动(essential activities)才能继续营业。

“因此，在房产交割过程当中有可能产生的人流和相互接触是被禁止的。当中包括和律师签订文件, 或是卖家搬迁和买家搬进房子等的活动。所以简单来说在这期间进行交割所产生出的人流交往将会导致直接或间接违反相关禁令。这会牵涉到安全问题和存在受到感染的风险，这也是大家不想看到的情况。”

钟律师告诉天维网记者，鉴于Level 4的规定，新西兰律师公会建议律师遵循新的规则直到4级封锁限制取消，这包括：

* 律师必须咨询客户并说明情况, 以及如何解决和控制延期交割并且保护他们在现有合同下的合法权益；

* 律师应与买卖合同的另一方的法律顾问进行协商，双方同意并押后交割日期；

对于律师公会建议的更改合同条款，钟律师表示，“我觉得律师公会的建议是符合现时 lockdown 的要求, 避免有相关人士因为交割的程序需要有人流接触, 而违反了lockdown 的限制。此建议是用来确保律师, 其他涉及的人员, 及买卖双方的安全, 以减低受到病毒感染的风险。”

那么利益受损的卖家能不能因此做出索赔呢？

钟律师说，买卖双方如果在这时间遭受到损失有可能做出民事索赔, 当然索赔的可能性取决于具体情况和事情的合理性而定，例如对方在没有合理情况下拖延交割或取消合同等。

钟律师建议，不管是卖家还是买家，在做任何法律决定前请务必征求律师的法律分析及意见, 以确保法律权益受到保障及避免产生问题。如果出现问题，律师也可以代表客户进行协商或提出起诉, 把损失减至最低。

最后，关于大家最关心的问题，Lockdown 期间到底能不能进行房产交割?

钟律师解释道，以下不涉及人员流动交割的合同依然在继续，这包括：

* 闲置土地买卖

* 已经空置的房产买卖， 说明买家可以得到房产和法定所有权， 但是搬进房产/行使用权将要延迟

* 已经空置的商业物业的买卖- 但是搬进房产/行使用权将要延迟

* 出售/转让已故遗产中的房产， 这情况需要延迟获得业权的时间

* refinance - 更换银行和贷款 -需要在没有人员流动的情况下进行

* 抵押或授予其他贷款 - 需要在没有人员流动的情况下进行

* 将财产过户给家庭基金- 需要在没有人员流动的情况下进行

* 买卖目前有租户的投资物业 - 需要在没有人员流动的情况下进行