奥克兰房价真的跌了！谁的“捡漏”好时机来了？

【天维网7月11日报道 记者Sophia】这两天，各大媒体纷纷曝出奥克兰房价下跌的消息，甚至连北岸Albany这样的好区房价也出现了显著下滑。各种迹象表明：房价终于跌了！就连银行经济学家也站出来说，首次置业者的处境比过去好多了。

房价下跌，最大的受益者是谁？现在到底还能不能投资房市？天维网记者就此采访了业内专业人士。

奥克兰最大房产中介公司Barfoot＆Thompson官网公布的最新销售数据显示，在刚刚结束的6月里，奥克兰房屋平均售价为913,606纽币，相比三个月前的均价下降了3.1%。相比去年6月份也只上涨了0.6%。

如果去掉这一年来的通货膨胀，房价实际上相比去年同期出现了下跌。除了房屋成交均价出现了下滑，俗称房市晴雨表的房屋成交中位价也再次出现了下降。

首次置业者终于迎来春天

在过去一些拍卖会上，首次置业者眼看着自己心仪的家被投资者高价拍走、欲哭无泪。但随着房价趋于停滞阶段，来自投资者的竞争终于减少了。

BNZ首席经济学家Tony Alexander认为，现在有迹象表明，随着房价下跌，房市格局正悄然发生变化，来自投资者的竞争少了。

Tony Alexander

虽然奥克兰房市依然供不应求，但Tony Alexander表示，总的来看，首次置业者的处境比此前有所改善。毕竟房价现在处于瓶颈期，一些投资者为了获得短期收益，正在将房子迅速脱手。

RE/MAX Partners的职业地产经理人Jerry Chen告诉天维网记者，现在房价的确趋于平缓，对于首次置业者来说是一个好消息。这是因为来自投资者的竞争少了，上市的房源数量增多了，首次购买者有更多的选择。

“首次置业者会掌握更多主动权，总体来说，现在的房市不会像过去那样出现有很多人跟他们‘争抢’的情况。”

但Jerry也表示，就他了解的情况来看，好的校区房依然火热。而且一些价格稍低的可负性住房依然卖得特别快。比如80-90万的三房，就卖得特别火。

“就我所知，目前想在奥克兰东区买到一套屋况不错，价格在80-90万的三卧房都不太容易。很多时候买家只能往更南或更偏的地方才能买到。”

比如这套挂在Trademe上的3卧房，房子状况不错，还是近新房，要价85.5万纽币。但在奥克兰非常北边，如果开车进城，不堵车都需要1个小时。
 
现在是“捡漏”好时机！

Jerry认为，就目前房市的情况来看，与其说是房价下跌，还不如说是过去房价虚高的现象减少了。“过去，一些120万左右的房子可能会被卖到140甚至150万。但现在，房价逐渐回落到其真实价格，这是一个良性现象。”

究其原因，主要有几点，一是LVR限贷出来后，对投资者冲击很大。另外，现在市场波动严重，买家信心不足，都在评估风险。再者，一般大选前房价都会归于平静。“不是说哪个政党会如何去影响房价，而是政党上台后的政策不够明朗，大家都在观望。”

另外，十月份公布新CV后，会推动屋主的心理价位上升。因此新CV公布后不一定会导致房价猛涨，但会阻止房价“下跌”。

Jerry表示，从某种程度上来说，现在是一个“捡漏”的好时机。一是观望者多，大家都不着急出手，竞争小。二是房源数量较多，买家有更多机会去选择。

就比如说上周成交的一套位于Remuera区Mount Hobson Road的一套五房两卫浴独立别墅。

属于Auckland Grammar、Epsom Girls Grammar School和Remuera Intermediate的“黄金”学区，仅仅是政府估价就高达119万，在华人房产免费估价平台Relab和洋人房产估价平台Homes的估价更是超过了180万纽币。

最终它成交价是多少呢？只有150万纽币。买家算是捡了个大漏了！

对有刚需的屋主来说影响不大！这些人才是净赢家

新西兰人的财富占比中，很大一部分都“套”在了房产里。当然，在2014年前购房的那些人，他们已经获得了巨大的资本回报。新西兰一些地方的房价在过去这几年甚至翻了3倍。

不过，有分析家认为，不管房价怎么涨，对于那些自住房房主来说，价房高并不能为他们带来实际收益。如果卖掉自住房，他们也需要以在激烈的房市中再买房。很多时候，卖掉自住房重新购买甚至会让屋主陷入更被动的境地，因为他们步子迈太大了！

Infometrics首席预测家Gareth Kiernan表示，真正的“净赢家”是那些战后“婴儿潮”时代出生的50后（Baby Boomers）。他们基本上已经还清了贷款，而且有意愿搬到郊区或买个小房子。这样一来，他们能够在高房价中获得净资本收益。

根据ANZ退休储蓄部门的调查，有1/5的奥克兰人打算在退休以后搬离城市。整个北岛来看，有12%人选择移居小城镇，南岛则有16%的人表示65岁后会搬家。另外，有25%的人都打算要换到小一点的房子去住。

Michael今年65岁，年轻时就从英国移民到了新西兰。他认为现在是安享晚年的时候了。于是他和妻子将奥克兰的房子卖了95万，一路开车到南岛。他们在但尼丁这座极具英伦风的城市住了下来，但并不着急马上买房，而是租了一套房子。

用Michael的话来说，95万够他们租很久的房子了，如果在但尼丁待腻了，随时可以换个城市。Michael打算把新西兰的小城市都住一遍，碰到很中意的房子再出手。“反正绝大部分地区的房子都比奥克兰便宜，我们也打算买一套小房子来住。”

投资者的好运即将终结？

Corelogic最细数据显示，经过几个季度的下滑，投资者出售房子的数量开始回升。

但经济学家Tony Alexander却对投资者发出了警告，他们的命运正在发生变化！

“资本收益变得更弱了，扁平化的市场会给投资者造成资本损失。因为他们在购房时的房价太高，但贷款却更难了。不仅央行实行了LVR政策，而且各大银行也收紧了贷款。此外，奥克兰的可开发土地已经过剩，潜在的开发商不会再着急忙慌地去购买那些能分割的土地。”

因此，对于那些喜欢炒短线“快进快出”的投资者来说，现在投资房产不是一个好时机。因为利润空间小，销售周期也长。Jerry 说，“短期炒房者会推高房价，造成市场不稳定。他们喜欢在短时间内低价买进、高价卖出，利用房市猛涨期赚取利润。这对于房市来说是非常不利的。”

但是Jerry也表示，对于长线的投资者来说，现在是个不错的机会。因为讨价还价的空间大，选择也多。而且随着净移民人数不断创新高，租房市场会一直火热，这会形成一个良性投资的趋势。他们将房子以市场价出租给有需要的人，在某种程度上也是缓解住房危机。因此从长期来看，房市依然值得投资。

不过，奥克兰大学的高级经济讲师Greenaway-McGrevy却认为，投资者的租金回报是一个不容忽视的问题。

因此，Greenaway-McGrevy认为，如果房价增长已经停滞而资本回报不再是“稳赢”，那么现在对投资者来说，并不是一个好时机。

采写/天维网记者 Sophia Song宋婷